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无产权证的房,价格实惠风险不小

南国今报 2020-05-15 13:44 大字

◎楼市咨询

今报实习记者吕晓芳

相对楼盘售楼部销售的商品房而言,二手房和没有拿到预售证的房子,价格相对优惠,让不少购房者为之倾心。但是,如果不打消购房者出手前的忧虑,购房者难免会面临资金损失的风险。

A

能否购买暂未拿到房产证的房子?

市民陈先生:我看中一套没有取得产权证的二手房,对方承诺得证后办理过户。目前,对方要求双方签一份协议,这套房我能不能买?若购买,签协议是否稳妥?在协议中怎样约定,才能保证购房者的权益?

广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师唐小惠:没有取得房产证的房子,购买均有无法过户的风险,风险原因主要有两个:1.因房开商原因无法或者拖延办证;2.因出卖方单方违约不愿意办理过户。

如果这位读者决定购买,可以在协议里做出如下约定:首先,协议里要明确目前无法拿到房产证的原因;其次,约定过户期限;超过期限未能过户的,出卖方应支付违约金,违约金可按日计算,直至过户之日止;最后,如果因为本合同约定以外的原因,导致超期或者无法办理房产证的;或者出卖方取得房产证后,未按约定办理过户的,买受人有权解除合同,要求出卖方返还已付购房款,并支付资金占用费;如果买受人已经入住,出卖方应赔偿买受人装修损失以及搬家费。

B没签合同的房能退首付款不?

读者夏女士:我在某楼盘看中一套房,已交首付款,签了认购书,但是没有签合同,能退首付款吗?

唐小惠:签订认购书,不签订购房合同,根据合同约定,一般会被认定构成违约;您可以单方解除合同,但需要承担解除合同的违约责任。

合同解除后,已支付的首付款可以主张退回。但认购定金能否退还,需要看认购协议的约定,如果协议中约定买受人单方解除合同或不签订《商品房买卖购房合同》,就不退还定金的话,认购定金就很难要求退还了。

C买方违约卖方如何取消网签?

市民刘先生:我有一套商品房通过中介出售,2019年11月底中介找到买家并和我签订了二手房购房合同,于2020年2月2月到房产局办理了网签,合同要求最迟2020年1月31日交首付款,由于买方有贷款到7月才还清,所以银行审核没能通过。我想取消网签,但中介和买方不同意,又不想交合同约定的超时违约金,我多次交涉无果,中介和买方都不接电话,网签又不能取消,我该怎么办?

唐小惠:关于取消网签,是想解除合同,还是解除网签备案状态?无论是何种,首先,需要看合同是怎么约定的,即买受人未在约定时间支付首付款,应承担什么违约责任。如果违约责任里包含撤销网签备案,那么完全有理由撤销网签。

如果没有约定,就要看合同约定的解除权行使条件,是否包含了未及时支付首付款;如果有约定,合同解除条件满足时,发函通知买受人解除合同,然后去撤销网签。当然如果房管部门要求各方共同办理撤销网签,建议和房管部门反馈本次购房情况,合同解除后,出卖人是否可以单独办理撤销。

如果没有约定,可以根据《合同法》第九十四条的规定,“有下列情形的,可解除合同:当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的。”先发函催告买受人在某期限内付款,如果不付款将解除合同。买受人超出履行期仍未付款的,再次发函解除合同。合同解除后,网签就可以申请撤销了。

但是要注意举证通知函件已经送达对方。发函时,要按照合同里对方的地址、联系方式发送,如果合同约定了通知送达条款,即“无人接收的视为送达,或者寄出后3天内视为送达”,那么送达的难度较小。但如果没有约定送达条款,则必须要证明买受人签收了函件才发生送达的效果。证明送达的目的是“经催告后一方仍未履行主要债务”,故可以解除合同。

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