回迁房价格优惠，是否有陷阱；交了定金，后续房款难凑齐…… 买房遇到各种坎 律师为你来支招
今报实习记者吕晓芳/文何俊涛/图
比起商品房，回迁房价格实惠，地理位置也不差，但很多购房者却拿不准该不该购买回迁房；交了购房定金，孰料碰上资金紧缺，后续房款无法支付，面临违约罚款……买房，免不了遇到各类问题，既棘手又难于处理。就此，记者特邀相关律师支招，助您一臂之力。
案例1
回迁房性价比较高
能否购买？
市民刘先生：城中区的房价比较高，最近看到该城区锦锈龙城小区有回迁房出售，价格较优惠，很心动，但是该回迁房还没有办理好房产证，如果购买的话，也是签私人购买合同。请问这样的房能购买吗？也有朋友提醒说，可能这个回迁房不一定能办理房产证。请问哪些回迁房是能办房产证的？这方面的政策是怎么规定的？
广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师唐小惠：
回迁房是否能购买，需要具体项目具体分析。主要看该回迁房对应的土地性质、当时征拆迁的条件以及房产本身是否有限制。
通常情况下，如果拆迁的是商品房，回迁的自然也是商品房，按照商品房的交易原则交易即可；如果拆迁的是经济适用房，回迁房的性质就不是商品房，根据规定，经济适用房未满5年不得上市交易；如果拆迁的是集体土地上的私房，所建成的回迁房，土地性质一般是划拨用地，办理过户时需要补缴土地出让金。如果是城中村改造的农民回迁安置房，属于“小产权房”，城镇居民不得买卖，购买也没有办法购买土地证和房产证。所以，购买回迁房一定要查清楚土地性质，判断是否可以交易，是否可以过户，是否有过户限制。如有必要，可以向项目的征拆迁中心进行咨询！
同时，购买回迁房也存在不少风险。
1.无法办理房屋产权证。许多“回迁房”会因为各种复杂原因暂时无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即便能够办理房产证，但是办证的时间也是难以保障。
2.过户手续费较高。回迁户可以享受一些政策优惠，但再次交易时可能会面临补交一些费用，这样就增加了过户登记费。比如，如果回迁房的土地性质是划拨用地，那么就需要补交土地出让金变成“出让”性质的土地，这样才能办理土地使用证。
3.一房多售。在转让初期，由于房屋无法办理过户登记，房主可能出现一房多卖的情况；或者即便没有一房多卖，等将来可以办证时，由于房价上涨，房主优先卖给出价高的买方。
4.未取得房屋共有人同意转让的，转让无效。
案例2
交定金后无力购房
需付多少违约金？
陈先生：我年前预定了一套二手房，已经通过中介签定购房合同（价格200万元，定金5元万），并已经网签（为了少交税，网签交易价格是160万元）。现在因为资金问题无力购买，中介和房主扣了我5万元定金，并准备起诉，让我支付20万元违约金（合同上写有违约金10%）。请问违约金是按总房款计算，还是按定金总额计算？我有什么补救办法吗？
广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师唐小惠：
在计算违约金前，首先要确定，同一个房屋前后签订了两份总价不一样的购房合同，应以哪个总价为准。据陈先生陈述，为了避税，网签备案的合同总价比较低。根据《合同法》第五十二条，这样的合同价格条款违反了税法规定，是无效的，因此本次购房总价应以200万元为准。
因买房资金问题无法继续履行合同，一般认为属于买方违约，应按合同约定承担违约责任。违约金按总房款计算还是按定金总额计算，以合同约定为准。合同的签订是双方意思自治的结果，双方均应遵守各自的权利义务，根据陈先生的陈述，陈先生承担违约责任是在所难免的。
如果合同约定按总房款计算违约金，法院判决以200万元为基数，按10%计算违约金的可能性较大。根据《合同法》第一百一十四条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，陈先生可以违约金过高为由，请求法院调低违约金。违约一方支付的违约金应以给守约方造成的损失为限，不超过损失的30%。若中介机构要求陈先生按照合同总价10%支付违约金，应主张其实际损失的金额。否则违约金应予以调低。
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