广西拟修订物业管理条例，“10人以上业主联名可成立业主大会”引热议 降门槛能否破解业主大会成立难
时下，不少小区既包含住宅楼，又有商铺。因商铺和住宅业主诉求不同，常导致业主大会难以成立。
关注物业管理条例修订
南国早报记者郭燕群雷倩倩/文邹财麟/图
近日，自治区司法厅就《广西壮族自治区物业管理条例（修订草案征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）向社会公开征求立法意见（本报5月23日3版曾作报道），备受社会各界关注，南国早报QQ征集意见群（QQ群：399105086）里的讨论也很热烈。其中，“业主大会成立难”成为焦点并引发探讨。
1申请成立业主大会
“10人以上业主联名”门槛过低？
“申请成立业主大会的人数限制，并不是越少越好。”南宁市凤岭某小区业主梁女士说，目前要求“已交付专有部分20%以上的业主联名”的申请门槛确实较高，但征求意见稿中规定“10人以上业主联名”的标准又过低。
“我们小区曾启动筹备业主大会不下5次，征求意见稿中提出，10人以上业主联名就可提出申请，看似降低了难度，但如果到最后没有足够比例的人投票，也是没有用。”梁女士说，当初，为达到“20%以上业主联名”的申请条件，该小区业主大会在筹备初期，是由小区的志愿者一户一户敲门让业主签名。最终，满足了“双过半”（投票人数过半、所占建筑面积过半）的投票要求。
南宁市瀚林美筑小区的业主魏先生认为，降低业主大会成立门槛是好事，但希望不要降得过低。他认为，如果在规模较大的小区，仅有10人联名即可申请成立业主大会，容易遭到其他业主质疑“这10人能否代表所有业主”。对此，魏先生建议，以楼栋单元为单位，每个单元选出一名代表担任“单元长”，由“单元长”联名进行申请可能会更合适。
也有业主对降低成立门槛表示支持。南宁市青秀区凤岭名园小区业主唐先生认为，每个小区都应有业主大会、业委会，对于筹备首次业主大会会议，本不应设置门槛，以保证大会工作能先开展起来。如果把门槛定得过高，导致业主大会难以成立，小区后续的管理也就无从谈起。
2商住业主意愿难协调
“双过半”导致业主大会成立难？
按照现行规定，所有业委会成员都要“双过半”才能当选。但由于现实中不少业主参与热情不高，这一当选要求较难达到，造成了业主大会成立难问题，业委会成立比例低。在早报QQ征集意见群的讨论中，部分业主、业委会成员认为，与降低申请人数限制相比，“双过半”才是业主大会成立难的关键。
南宁市青秀区凤凰路某小区业主唐先生曾两次参加小区业主大会筹备工作，均以失败告终。如今，他和小区热心业主正开展第三次业主大会的筹备工作。唐先生所在的小区，建设用地规划许可证确定的红线图范围内，既包括商铺部分，也包括住宅部分。其中，1430余户住宅业主拥有的专有面积约39万平方米，600余户商铺拥有的专有面积约1万平方米。
唐先生说，因商铺和住宅业主的诉求不同，在开展选举和决议时，要达到“双过半”的要求很难。首先，住宅区域和商铺区域的物业管理方分属不同物业公司，住宅区域的业主想要取得商铺业主的联系方式也不容易。其次，对小区增加设施等事务，不少商铺业主认为事不关己，对小区成立业委会一事并不关心，不愿参与投票。
按现行“双过半”的规则，该小区要成立业主大会、业委会要当选，约需要1000户业主同意，且其所占面积要达到20万平方米。目前，小区已争取到800户业主同意，超过了住宅部分业主的1/2。剩下未参与的业主中有600余户商铺业主，此外还有住宅部分的“候鸟业主”以及对公共事务管理没有太多兴趣的业主。如果按照红线图范围内住宅部分考量，800户业主占有的建筑面积已过半，但人数仍未达标。这也意味着，仅占有1万平方米商铺面积的少数业主影响了占有39万平方米建筑面积多数业主的决议。
唐先生认为，随着城市发展，商住一体的小区会越来越多。他建议，征求意见稿中能否明确红线图范围内建筑的性质，对商用和住宅部分进行区分。当商用部分的面积或占有人数达到一定比例，在小区业主大会成立、对住宅部分决议事项投票时，“双过半”的基准应以住宅部分的建筑面积和业主人数为基准。
早报QQ群网友“晓立哥”同样认为，“双过半”的规定容易让小区成立业主大会的工作裹足不前。“晓立哥”说，他所在的小区商场面积有十余万平方米，占小区总面积30%以上，且商场物业管理方与小区物业管理方分属两家公司，商场业主不参与小区管理，小区业主也不涉足商场管理。在这种情况下，召开业主大会时要达到“所占建筑面积过半”的条件比较困难。“晓立哥”建议，在小区业主进行事项决议时，无需把商业性质的业主和专有建筑面积纳入考量基数范围内，计量住宅部分的人数和建筑面积即可。
瀚林美筑小区一名业主则提出，成立业主大会的投票应以反对票为准，如果反对票过半视为投票选举失败，这样成立业主大会就比较容易了。
3集思广益开门纳谏
将根据各方建议修改完善
自治区司法厅法规处相关负责人介绍，征求意见稿中对“10人以上业主联名”的规定，主要考虑是想尽可能降低启动成立业主大会筹备工作的难度，此外，也参考了外省的立法经验。目前，物业管理条例的修订还在征求意见阶段，社会各界都可以提出不同看法。下一步，司法厅将根据各界的意见和建议综合考虑，进一步修改完善相关规定。
为了平等保护各方面的利益，目前，物权法中规定，需要由业主共同决定的大部分事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理条例作为地方性法规，不能逾越上位法，如果将来上位法有修改，地方性法规将以上位法作为依据，及时加以完善。
据了解，目前深圳也在修订物业管理条例，但是作为经济特区，深圳有特区立法权，可对法律做出变通规定。比如，深圳这次修订条例提出，采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选。而未能选出或足额选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。
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