楼盘出现质量问题、改规划、调配套，拉横幅抗议能解决问题？律师：业主应运用法律，正确维权
因交房而起的纠纷近来频频出现，购房者应如何正确维权？（图文无关）
□Text/记者莫梦雪Photo/何俊涛
近来，一批新房迎来了交房。本是一件开开心心的事，房子却因为各种原因不尽如人意，业主们拉横幅以示“不满与愤怒”，甚至有业主自行开了公众号，将开发商的行为公之于众，以期引起关注。但房子质量有问题要退房、赠送的空间被拆除是谁的责任等等问题并不是通过拉横幅就能解决，还需要了解到问题背后所涉及的法律界定进行正确的维权。此次我们邀请广西华震律师事务所的律师黄源来进行相关的法律解答。
1、因房屋质量出现问题该如何维权？
问题：我国实行商品房预售制度，因此开发商多以期房销售。故在交付时，才会发现房屋质量存在问题，多见的问题是渗水、空鼓、漏雨、开裂、施工粗糙，那么出现这些问题是否可以退房呢，购房者又该如何维权？
法律解答：开发商按合同约定的标准交付房屋后，购房者若发现房屋存在质量问题，通常分为两种情况：
（一）不影响正常居住使用的普通质量问题。在保修期内的，依照《商品房买卖司法解释》第十三条第二款要求开发商承担修复责任。开发商拒绝修复的，购房者可自行修复或委托他人修复，并要求开发商承担相关费用。遇到此类质量问题，购房者诉请解除合同的，通常难以获得法院的支持。
（二）房屋主体结构质量经核验确属不合格或严重影响正常居住使用的质量问题。出现这类质量问题，购房者可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）十二条及第十三条第一款主张解除购房合同并要求开发商赔偿损失。需要注意的是，购房者在诉讼中主张房屋主体结构质量存在问题的，一般需委托有资质的鉴定机构进行鉴定。
2、因赠送面积产生纠纷如何维权？
问题：赠送面积被用来作为提高销售的手段，仍然存在于市场并且购房者也乐于接受。但购房者有时会忽略掉赠送的面积是否符合规定这一点。一旦赠送面积不合规，可能存在被强制拆除的风险，如果遇到这类情况开发商需要承担什么样的责任，购房者又该如何维权？
法律解答：出现此类问题后，购房者的当务之急是证明双方存在“赠送面积”的约定，常见的证据包括购房合同及补充协议、承诺书等。开发商在广告宣传中提及“赠送面积”的，还需要依据《商品房买卖司法解释》第三条规定来判定其性质以及是否应当视为合同内容。在合同存在“赠送面积”约定的情况下，还需认定该约定的效力：
（一）约定有效的，开发商应当依据《合同法》第八条履行合同义务，交付相关赠送面积；未能兑现的，还需依据《合同法》第一百零七条承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
（二）约定无效的，则对双方均无约束力，由此造成的损失，根据双方过错程度自行承担。在诉讼实务中，若购房者应尽注意义务却疏于关注，有可能会被法院认定对其遭受到的损失亦有过错，承担一定责任。
3、因小区规划、公共配套调整而维权
问题：小区改规划，“多长”一栋楼或是小区周边的公共配套，例如公厕、垃圾站、变电站、高架桥等等规划在后期有所改变，业主认为影响到了自身的正常生活，法律对于开发商的责任又会有怎样的认定？
法律解答：《商品房销售管理办法》第二十四条第一款规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”开发商已向规划部门申请，经过公示后得到批准，履行了严格的审批手续，则不属于“擅自变更规划”。《商品房销售管理办法》第二十四条第二、三款亦规定，变更规划“影响商品房质量或者使用功能情形的”，开发商应当履行书面告知义务，购房者享有合同解除权，开发商未告知的应承担相应法律责任。
需要注意的是，《商品房销售管理办法》第二十四条主要是防止开发商对房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等擅自进行变更，进而影响商品房使用功能。若只是细微的规划变更，即便开发商在程序上存在一定瑕疵，如经过行政部门审批后未告知购房者，只要未涉及小区容积率、建筑面积、停车位等影响业主居住环境的指标调整，也没有损害业主利益，购房者诉请解除合同、退回房款及利息的，法院通常不予支持。
公共配套一般指项目红线外非专属服务小区的设施项目，在购房者投诉中较多的有：公墓、垃圾场、变电站、高架桥、学区划分等。因这些配套设施的调整，一般不属于开发商营建范围之内的，其调整不能归责于开发商。但开发商需要依照规定将红线外的不利因素公示于楼盘内。
4、因宣传与交付有落差而维权
问题：购房者出于“货不对板”而维权的情况主要可能有：“我买房时看的宣传册、模型、样板房跟交付的不一样啊，示范区是郁郁葱葱而交付时却只是些花花草草……”那么，夸大宣传和虚假宣传的边界在哪里？这些问题如何界定呢？
法律解答：一般情况下，楼盘的销售广告和宣传材料仅属要约邀请，不具有法律上的拘束力，双方应以之后签订的购房合同为准，开发商有时还会在购房合同的条款中对销售广告和宣传材料的性质进行明确。故开发商通常应当严格按照购房合同履行按时按质交付房屋的义务，而不是参照销售广告和宣传材料。
如果销售广告和宣传材料符合《商品房买卖司法解释》第三条规定的，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，这样的重要影响因素，譬如游泳池、健身房、会所等设施的改动即属于上述范围，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，则应当视为合同的内容，开发商未如实履行的即构成违约，依法应当对购房者承担相应的违约责任。但是需要注意在开发规划范围外的，一般不予支持。
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