《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》12月1日起施行 前期物业服务收费重回“政府指导价”

今报记者李俭芹

11月21日，记者获悉，自治区物价局和自治区住房和城乡建设厅联合出台了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（以下简称《意见》），以加强住宅物业服务收费管理，规范物业收费行为。该《意见》自2018年12月1日起施行。

小区前期物业收费实行政府指导价

业主大会成立后实行市场调节价

近年来，有关部门按政策取消了物业服务企业资质等级等行政审批事项，同期，也将住宅小区的物业服务费由原来的政府指导价改为了市场调节价，客观上引发了部分小区物业竞相涨价的情况。

《意见》提出，住宅物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、廉租房、政策性租赁房）、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业（业主大会成立之前）管理服务收费，以及住宅小区停车收费实行政府指导价。其他类型物业及成立业主大会之后的普通住宅小区、保障性住房小区、房改房小区、老旧住宅小区的物业服务收费及停车服务收费实行市场调节价。

另外，住宅物业服务收费管理原则上采取分服务等级定价方式，各地也可以结合当地实际情况采用菜单式及其他定价方式。

记者了解到，目前配套文件正在制订中，政府指导价的区间也还没有出台。但《意见》中称，实行政府指导价的住宅物业服务收费标准将综合考虑物业服务内容、物业服务行业标准、服务成本、住宅物业服务等级和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。

业主“双过半”同意可以涨物业服务费

仅限于前期物业服务

近些年来，人工及各项管理成本已不断上涨，但在一些开发较早的小区里，物业服务费还在“原地踏步”，物业公司经营压力加大，不得不缩减成本，有的甚至雇用老年人等担任保安工作。

《意见》提出了前期物业服务企业在合同履行期间确需调整物业费的程序，共分为三步。一是向全体业主公示前三年收支情况；二是拟调价方案应征求全体业主表决意见，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并将表决结果在小区显著位置公示；三是具体服务收费按行政主管部门公布的住宅物业服务等级收费标准进行调整。

对于该项调整，业界说法各异。广西某物业服务企业此前已是广西一级物业企业，该企业负责人认为，将调价列入法规是一个进步，因为企业成本的不断增加，收费也应当与时俱进，企业才能可持续发展，才能真正做到质价相符。

也有业主认为，目前采用这种方式调价的难度比较大。对于此前收费较低的小区，要想实现业主“双过半”同意涨价，“不造假就很难通过半数业主的同意”。

物业服务费不包括电梯运行费

车辆停放服务费也不包含保管费用

小区公共收益是广大业主与物业服务企业产生矛盾的焦点之一。据了解，在此前对外发布征求意见稿的阶段，有物业服务企业就明确表示，公共收益由物业服务企业提供了服务的，按照比例进行分成，另外的部分用来作为业主的公共收益，用于公共部位的维修支出等，但记者在正式出台的《意见》中，并未看到该内容。

另外，有业主提出，在《意见》所列的物业服务费成本构成中，有一些项目出现了交叉。比如物业服务费成本的第三项“物业服务区域清洁卫生费用”，这个内容主要包括的是人工和设备费用，但是，在第一项和第二项中，分别又列了“管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的公积金等”和“共用设施设备的日常运行费用”。记者从基层管理部门了解到，他们对该意见也尚存一些疑惑，将会在具体工作中向上级部门反馈和寻求指导。

一些容易出现“扯皮”的费用到底该由谁承担，现在得到明确。比如电梯运行费，在征求意见稿中，该费用还包括在物业服务费的成本中，正式出台的《意见》里已改为由业主或物业使用人另行承担；消防设施运行费此前一直责任不清，有些小区使用公共维修资金维护和修缮，遭到业主的质疑，现在《意见》中明确由小区业主承担。

另外，一些小区在发生车辆失窃、刮花等问题后，与物业产生了纠纷，业主认为已经交付了停车服务费，物业就应当尽到保管之责。现在，《意见》中明确了车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费中，均不包含车辆保管费用。

该《意见》适用于广西壮族自治区行政区域内规划为住宅性质的物业服务收费管理，原有规定与《意见》不相符的，以《意见》为准，自2018年12月1日起施行。发文之日前，已确定物业服务等级和住宅物业服务费收费标准的住宅小区，按原标准执行，执行期满后按《意见》执行。

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1.业主或物业使用人要承担的费用：

住宅物业服务费

装修垃圾清运费

电梯运行费

消防设施运行费

出入证（卡）制作工本费

二次供水加压费

车辆停放服务费

车位（库）物业服务费

车位（库）租赁费

2.物业服务企业要承担的费用（即物业服务费的成本）：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的公积金等；

（2）物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用及公众责任保险费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的物品、水、电等费用，如灭四害的药品、路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电费，不含电梯运行费用及二次供水加压费用）；电梯运行费及二次供水加压费应专款专用，单独设账管理，每半年向业主公布一次收支情况；

（3）物业服务区域清洁卫生费用；

（4）物业服务区域绿化养护费用；

（5）物业服务区域秩序维护费用；

（6）物业服务企业办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）经业主同意的其他费用。

3.物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支或者应当由相关业主分摊的费用，不得计入物业服务成本。

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