租赁金融升温警惕变相为楼市“加杠杆”
记者近日对北京、江苏、广东、广西等地多座试点“租售并举”城市进行采访发现，大量房企“扎堆”抢租赁市场“证券化”机遇。业内人士认为，中国住宅租赁市场发展前景广阔，吸引了诸多运营主体跻身这万亿租赁市场“跑马圈地”。在这个过程中，应该高度警惕租赁金融变身楼市“加杠杆”的新型金融来源。
根据链家地产研究部提供的数据，2017年我国租赁市场规模已超1.3万亿元，预计2030年我国租赁人口将达2.7亿人，市场规模将达4.2万亿元。目前，广东、浙江、北京、上海分别有47%、41%、37.2%、38.3%的城镇家庭通过租赁解决居住需求，租赁市场的规模和发达国家已经非常接近。
记者采访了解到，随着住房租赁机构化、专业化的发展，住房租赁证券化得到了相关部门的高度重视。戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端告诉记者，“中国住宅租赁市场的发展前景和广阔空间吸引着诸多运营主体进行尝试和探索。作为新的蓝海，金融支持是租赁住宅市场发展的基石。”
从市场情况来看，房地产企业、银行、互联网巨头纷纷布局以房地产租赁市场为标的物的“租赁金融”领域。2017年下半年开始，保利、碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企已获租赁证券化的入场券。2018年，上述房企纷纷加速推动租赁“证券化”的步伐。据不完全统计，截至目前房企获批的房地产信托投资基金(REITs)、商业地产证券化(CMBS)、资产支持票据(ABN)等租赁证券化产品规模已超500亿元。
记者采访过程中发现，租赁市场的收益与证券市场短期内的收益差距很大，导致租赁市场“证券化”过程中，存在着圈钱抢地入市炒房“跑偏”的隐忧。此外，业内人士认为，目前缺乏针对住房租赁市场证券化的税收优惠政策，这将在很大程度上抑制资本市场对住房租赁的长期投入。记者采访的多位业内人士认为，大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势，但要警惕住房租赁资产证券化过程中租赁金融的“多重变身”。
亚豪机构市场总监郭毅认为：“住房租赁证券化的关键在于如何达到与当前资本市场预期盈利率相当，而不是简单‘一化了之\’；尤其要避免资产证券化后通过伞状信托的方式，资金重新回到炒房渠道中。
（据《经济日报》）
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