带租约的二手房 购买时要注意什么？
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记者_谢福平
二手房因价格便宜、交易简单、周边设施完善等因素，受到不少购房者的青睐。但当你选了地段，挑好楼层，谈好价格后发现房子还有租约未到期，该怎么办？张先生就遇到了这样的问题，他买了一套二手房，签约后才知道房子还有半年租约。现在租客不愿意搬走，张先生付了房款却要等到租约期满才能入住。
案例新买的二手房还有半年租期
去年11月底，张先生看中一套二手房。这套房地段、环境、格局都不错，还是个学区房，张先生很心动。中介说房子有租客，不过春节前会搬走，同时租客也承诺放弃优先购买房子的权利，于是张先生决定购买这套房。
不过等交完首付款后，张先生收到卖家电话，说要推迟半年左右交房，因为租赁合同还有6个多月才到期。张先生很气愤，他找到了中介，中介也说租客当时是说要提前解除租赁合同提前搬走的，谁知道房子找不到只好继续住下去。如此一来，租客不走张先生也无法入住。购房者若购买带租约的二手房，应该要注意些什么问题呢？
分析购房前妥善处理与租客关系
广西思贝律师事务所满文勇律师提醒，购买带租约二手房，首先要注意两个问题：
一是买卖不破租赁。我国现行法律明确规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
二是承租人享有优先购买权。法律规定出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
基于以上两条原则，满文勇建议，购买带租约的二手房，一定要处理好与租客的关系。一是仔细核对租赁合同什么时候到期，租客是否放弃优先购买权。二是解除租约要提前。
本案中，张先生忽视了租约到期时间，当租客表明要提前搬走时更没有提前解除租约，才会出现买了房却不能入住的问题。因此，如果购买的房子租约没有到期，购房者又不想等待，签订房屋买卖合同前，一定要对租约做个了结，不能听信口头承诺，要白纸黑字约定好。
值得提醒的是，一些中介或卖家为了尽快促成交易，有可能隐瞒房屋已租赁的事实。如何避免上述情况的发生？一是买家可到房产局查询该物业是否有出租备案。如果出租物业未办理租赁备案，买家还应实地考察，或者通过约定买卖合同相关条款，尽量规避法律风险。
提醒购买二手房这5点要注意
1、共有房屋的产权情况。房屋有可能存在多个共有人，购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
2、房屋手续是否齐全。购买没有房产证的房屋对买家来说存在极大风险。买家可能只是得到房屋暂时的使用权，而房主在买家不知情的情况下很有可能在将来对房屋进行抵押和转卖。
3、学区房是否有学位。买家如果想买带学位的物业，应当事先查询清楚该物业的学位是否被占用，否则存在高价买入学位房反而不能用的风险。
4、合同约定是否明确。二手房的买卖合同同样需要对细节问题约定清楚：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、交楼方式及时间、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
5、是否拖欠物业费及其他费用。有些二手房可能存在卖家长期拖欠物业管理费、电费以及其他费用，且数额不小的情况，购买前买家要了解清楚。
关键词：绿地新里·璞悦公馆
网友“木兰情”：听说绿地新里·璞悦公馆卖得很不错，这个项目主推什么产品，价格多少啊？
居周刊王莹：绿地新里·璞悦公馆是绿地在江南的首个项目，上市21天两次开盘两次售罄。项目现加推89~126平方米精装三至四房低密美宅，精装均价9700元/平方米。
关键词：天健城
读者苏小姐：天健城还有毛坯房卖吗？
居周刊许雅琼：天健城首期毛坯房源售罄后，二期推出的是精装修产品。目前91~123平方米精装三至四房正在预约中，计划2月3日开盘。上期毛坯均价9000元/平方米，二期精装标准为3000元/平方米。
关键词：碧桂园·雍璟台
网友“雍有一墅”：碧桂园·雍璟台有啥产品？什么时候上市？
居周刊周文彬：碧桂园·雍璟台以大平层及叠拼洋房为主，容积率仅1.8。目前，项目162~165平方米“云璟”系列大平层、262~265平方米“观邸”系列大平层和约200平方米叠拼——天墅系列，正接受咨询。
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