东营市司法局负责人就《东营市房地产开发经营管理办法》答记者问
问：请您介绍一下《办法》的制定情况。
答：近年来，东营市房地产业保持平稳健康发展，为经济社会发展和城市建设作出了积极贡献，但也存在开发项目执行规划不够严格、开发建设过程监管措施不够有效、开发企业诚信经营意识有待提高等问题，有必要通过立法的形式加以规范。为此，根据《城市房地产开发经营管理条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，紧密结合东营市实际，制定了本《办法》。在起草、审查过程中，市司法局认真落实依法立法、科学立法、民主立法要求，书面征求了各县区政府，市政府相关部门和部分开发企业、专业经营单位、物业企业、工商联、律师协会等的意见，并通过东营门户网和市司法行政网向社会公开征求了意见建议，经反复修改完善，形成了本《办法》。
问：《办法》对房地产开发企业作了哪些规定？
答：为了加强对房地产开发企业的管理，《办法》对房地产开发企业的资质、售后服务、信用建设等作了规定。一是房地产开发企业应当依法设立并取得房地产开发资质证书，承担与其资质等级相应的房地产开发项目。二是开发企业的名称、住所、法定代表人等发生变更的，应当在办理市场经营主体变更登记后三十日内办理资质证书变更手续。三是开发企业分立、合并、终止的，应当在办理相应市场经营主体登记后三十日内，到资质审批部门重新申请核定资质等级或者办理资质证书注销手续。四是开发企业应当建立健全售后服务制度，设立商品房售后服务机构，办理咨询、投诉、协调等服务事项，并建立售后服务档案。五是建立房地产开发企业守信激励、失信惩戒制度。
问：《办法》对规范房地产开发建设是如何规定的？
答：为规范房地产开发建设，《办法》在房地产开发建设用地供应、用地标准、用地出让、配套建设、专业经营设施建设、竣工验收、质量责任等方面作了规定。一是自然资源部门会同住房和城乡建设主管部门拟定房地产年度供地计划，合理确定年度房地产用地供应总量、结构、布局和时序。二是开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质。三是房地产开发项目的基础设施和幼儿园、社区服务用房等公共服务设施应当与主体建筑同步设计、同步建设、同步交付使用。四是开发企业应当对其开发建设的房地产项目承担质量责任，开发企业项目负责人对开发项目质量负终身责任。
问：在房地产项目开发过程中，《办法》规定了哪些监管措施？
答：为解决房屋交付后存在供电、供气、水、供暖达不到使用条件等方面的问题，加强项目全过程监管，我们制定了下列措施：一是落实房地产开发用地“净地”出让要求。供应土地应当达到路通、水通、电通、场地平整等配套条件，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，权属清晰，安置补偿落实到位，没有法律纠纷。二是实行开发建设方案管理制度。开发企业在项目开工前制定开发建设方案，明确项目开发期数、开工竣工时间、开发进度以及基础设施和公共服务设施建设时序、交付使用时间等。三是实行开发项目管理手册制度。开发企业应当将开发建设方案实施及调整、项目审批手续等开发建设过程中的主要事项和政府有关部门对开发经营活动的审查处理意见，如实记录在房地产开发项目管理手册中，作为住房和城乡建设主管部门实施项目过程监管的依据。
问：《办法》规定了哪些措施规范房地产经营行为？
答：为了规范房地产经营行为，保护购房人权益，《办法》对开发项目转让、商品房预售、预售资金监管、销售广告等作了规定。一是开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售，不得以定金、预付款等形式向买受人收取预售房款。二是实行商品房预售资金监管制度。开发企业申请商品房预售许可前，应当在商业银行开立商品房预售资金监管专用账户，并与监管银行、项目所在地房地产开发主管部门签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户。三是开发企业和商品房承销机构在销售取得预售许可或者已经办理现售备案的商品房时，应当一次性公开全部销售房源、明码标价、一套一标。四是书面商品房买卖合同应当采用《山东省新建商品房买卖合同》示范文本。开发企业不得通过强制买受人接受权利义务不对等条款，变通、删减条款或者利用补充条款减轻、免除其自身民事责任，侵害买受人的合法权益。五是开发企业应当负责商品房售后服务，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担保修责任。 （本报记者）
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