东营市中级人民法院 民营企业常见法律风险防控 180 条（七）
七、企业在物权保护方面的法律风险防控
物权是市场经济发展的基础，是商品交换的前提，是人类生存发展的物质保障。民营企业要生存发展，必须要重视保护物权。民营企业在物权保护方面存在以下法律风险：
132、交易前仔细审查不动产权属。如果企业购买不动产或接受他人以不动产的投资，应当仔细审查不动产权属是否清晰、有无争议、不动产上是否存在担保物权等其他物权。可以要求不动产所有人协助企业到登记机关查询不动产的权属状况，对于交易金额较大的不动产，还可以委托律师就不动产权属是否清晰、是否涉诉、是否设立担保物权进行调查。受让权属不清、有争议或者设立有其他物上权利的不动产可能会让企业陷入纠纷，带来财产损失。
133、交易后及时办理不动产物权登记。企业通过改制、买卖、共有物的分割、投资等方式取得土地、房屋等不动产，法律规定应当办理登记的，应及时办理不动产物权登记，取得不动产权属证书。切勿为不正当目的而与他人达成不办理不动产转移登记的“内部协议”，这种协议既不受法律保护，也可能给企业带来巨大风险。
134、企业的动产权利凭证应当妥善保管。通过买卖、共有物的分割、融资租赁、投资等方式取得的动产，应当及时办理交付手续，实际占有动产。对于法律规定需要办理登记的船舶、航空器、机动车等特殊动产，应当及时办理变更登记，以避免发生权属争议的风险。
135、合理运用预告登记制度。如果企业以按揭方式购买商品房时，预告登记可以保障买受人将来取得物权，建议向登记机关申请预告登记。但应该清楚预告登记并不直接具有排他的物权效力，应在能够进行不动产登记之日起三个月内向登记机关办理所有权登记；否则，如他人在该房屋或其他不动产上设定了所有权或担保物权，企业将无法取得协议约定的不动产。
136、避免租赁或受让违法建筑。对于无规划行政部门、建设行政部门核准审批建造的房屋（除历史形成的合法建筑外），通常属于违法建筑。租赁或受让违法建筑，既可能面临该建筑物被拆除而无法获得补偿的风险，也要承担违法建筑因建筑质量安全、消防安全引发的人身伤亡、财产损失的巨大风险，企业务必慎重。
137、购买小产权房时权利存在风险。企业通过买卖、以物抵债等方式受让他人的土地使用权、房屋时，应审查是否为集体土地使用权，是否为在集体土地修建对外出售的房屋（俗称小产权房）。除法律另有规定外，企业与他人签署的有关受让集体土地使用权、买卖小产权房或以物抵债协议均无法得到法律保护。
138、企业作为矿业权人有权要求建设单位在压覆范围内赔偿相应的损失。如果企业依法取得的探矿权、采矿权上有建设项目立项，可以要求建设企业委托具备资质的地质勘查单位，对建设项目是否对矿产资源构成压覆进行地质调查，并要求建设企业向省级国土部门评审中心对是否构成压覆进行评审；对构成压覆矿产资源的，企业作为矿业权人有权要求建设单位在压覆范围内赔偿相应的损失。
八、企业劳动用工方面的法律风险防控
139、须订立书面劳动合同。劳动合同为要式合同，企业负有与劳动者订立书面劳动合同的法定义务，应当自用工之日起一个月内与劳动者订立书面劳动合同。企业自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。企业自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为与劳动者已订立无固定期限劳动合同。
140、有权约定劳动者的保密义务和竞业限制。针对高级管理人员、高级技术人员和其他负有保密义务的人员，企业有权在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向企业支付违约金。但应注意竞业限制期限不得超过二年，同时在解除或终止劳动合同后，在竞业限制期限内应按月给予劳动者经济补偿，否则可能导致竞业限制条款不具有约束力。同时，当约定违约金数额畸高于经济补偿的金额时，劳动者有权要求调低竞业限制违约金。
141、享有法定的劳动合同单方解除权。对于在试用期间被证明不符合录用条件的，严重违反企业的规章制度的，严重失职、营私舞弊、给企业造成重大损害的，同时与其他用人单位建立劳动关系、对完成本单位的工作任务造成严重影响或经企业提出拒不改正等情形的劳动者，企业可以解除劳动合同。但程度应为“严重”“重大”，而非一般程度的过错和损失，建议在企业的规章制度或员工手册中对严重违纪、重大损害等情形作出较为明确和量化的规定，注意保留职工严重违纪、对企业造成重大损害、严重影响的事实依据，以便发生争议时作为证据提交。
142、企业裁员的程序性要求。企业发生依照企业破产法规定进行重整、生产经营发生严重困难等情形时，需要裁减人员二十人以上或者裁减不足二十人但占企业职工总数百分之十以上的，应当提前三十日向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工的意见后，裁减人员方案经向劳动行政部门报告，可以裁减人员。
143、须为劳动者缴纳社会保险费。未依法为劳动者缴纳社会保险费的，劳动者可以解除劳动合同，且企业应按照劳动者在企业的工作年限和劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资标准向劳动者支付经济补偿金。企业不依法为劳动者办理社保手续或不依法缴纳社会保险的，社保管理部门有权征缴社会保险费用；企业未为劳动者办理社会保险手续，社会保险经办机构不能补办导致劳动者无法享受社会保险待遇的，企业应赔偿劳动者损失。即使与劳动者签订免缴社保的协议，仍不能当然免除企业的法定义务，企业应依法履行劳动合同以避免更高的成本。
144、须在职工工伤发生或被诊断、鉴定为职业病之日起30日申报工伤。符合标准的治疗费用，从工伤保险基金支付；如果企业未在法定时限内提交工伤认定申请，在此期间发生的符合本条例规定的工伤待遇等有关费用由该用人单位负担。
145、不履行后合同义务仍负有赔偿责任。劳动关系解除后，用人企业应在规定期限内将失业人员的名单、档案提交社会保险经办机构，因用人企业原因致使劳动者不能享有失业保险待遇的，企业应当承担赔偿责任。（未完待续）
新闻推荐
东营市实验小学五年级三班韩宜轩从前森林里有一个清澈的小湖，湖里有一只活泼可爱的小金鱼。在湖里，每天过着快...
东营新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是东营这个家。