美丽社区大家谈⑤ 小区电梯收入该归谁？
随着城市高层住宅越来越多，电梯轿厢成了商家们发布广告的重要渠道，那么广告收入究竟该怎么处理呢？自2017年3月1日起施行的《东营市物业管理办法》第六十七条规定：物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有，其使用、分配、管理由业主大会决定。未作决定的，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。收益使用情况应当向全体业主公示。
然而在现实中，东营市各个小区里物业公司公开电梯广告合同及收入的情况如何？业主们有没有享受到广告收入带来的物业服务费的折抵，业主又应该如何维权呢？针对各种情况，我们的社区该如何做呢？本期，我们将围绕“小区电梯广告”进行讨论。
本期特邀嘉宾：
东营职业学院物业管理教研室主任 宋子柱
山东恒岳律师事务所律师 陈玉玲
青华社区东方银座花园居委会主任 郭茂军
中山社区华都世纪城小区居委会主任 刘学梅
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主持人：随着城市高层住宅越来越多，电梯轿厢成了商家们发布广告的重要渠道，那么在东营市，各个小区里物业公司公开电梯广告合同及收入的情况如何？
宋子柱：
电梯广告在小区物业管理中是一个很具体的问题。我们知道，按照《东营市物业管理办法》规定，小区电梯广告收入属于物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益，应当属于全体业主共有。但在现实中，由于东营市各个小区实际情况不同，因此各个小区里物业公司公开电梯广告合同及收入的情况也并不完全相同。比如东城街道的一些小区，他们并不是高层，因而不存在电梯广告的问题；再比如一些新建小区，虽然有电梯，但是他们入住率并不是很高，业主委员会、业主大会成立得也并不十分完善；还有一些小区物业管理比较严格，他们不允许外来广告进入电梯轿厢。
在物业管理方面，东营市为了加强物业管理区域内各方主体之间的沟通联系，增强物业服务的透明度，按照市里实施“三会三公开”制度，“三会”是指业主恳谈会、矛盾调解委员会和物业管理联席会，“三公开”是指物业服务企业公开服务标准和价格、投诉渠道和方式、公共收益情况。其中，电梯广告属于公共收益，按照规定应当公开，同时，如果在电梯广告收入方面出现矛盾纠纷，业主可根据投诉渠道和方式进行反映，如果问题仍然得不到解决，业主可以通过法律途径维护自身权利。
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主持人：在法律中，对于电梯广告收入带来的物业服务费的折抵是如何规定的？东营市具体实施情况如何呢？
陈玉玲：
《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。电梯间属于建筑物共有部分归小区业主共有。因此，根据《物权法》规定，小区内公共设施所有权应归业主共有，由此产生的收益权也应属业主，物业公司只是代替管理，小区业委会应当介入，以保护业主权益。
我国《物业管理条例》第五十四条也明确规定：
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
小区公共收益是全体业主共有的，收益的使用和支配权由业主委员会决定，并对收益和使用情况进行公开。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会决议按照业主所拥有共用部分的比例向全体业主分配。在现实生活中，广告费如果是由物业公司代为管理，物业公司需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。
郭茂军：
在小区业主有没有享受到电梯广告收入带来的物业服务费的折抵这个方面，东营市各个小区情况不同，比如有的小区将其主要用于补充住宅专项维修资金，或者用作业主委员会、业主大会的活动经费。但是《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《东营市物业管理办法》等法律法规在小区业主对物业共有部分使用所产生收益的分配这一问题上均有做出明确规定。无论哪种情况，只要不违反相关法律法规，都是被允许的。
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主持人：针对各种不同情况，在“小区电梯广告”这一问题上，我们的社区该如何做呢？
刘学梅：我们小区是商业开发小区，高层住宅，物业管理由深圳住宅物业有限公司负责，在电梯广告收入这一问题上，我们也有过一些改变，在2016年之前，小区电梯广告是由物业公司和广告公司签订的合作协议，广告收入也交给物业公司了，在《东营市物业管理办法》出台并于2017年施行期间，我们居委会找到了物业公司和广告公司，根据办法对其提出了改变这一情况的相关要求，物业公司和广告公司均予以接受。但在实际生活中，如果由广告公司对接居委会，在电梯中发布广告也存在诸多不便，比如更换广告内容时仍然需要经过物业公司。于是我们最终确定，协议还是由物业公司和广告公司签订，但是电梯广告收入要进行公示并由我们居委会负责监管。我们小区住宅楼20栋，楼道43个，一年下来电梯广告收入4700元左右。按照规定，这一收入应该属于全体业主所有，但是如果以补贴形式发给业主，我们986户业主每家每年也就四五块钱，对业主们来说可能有些微不足道了，所以这笔收入我们主要用于补充专项维修资金和物业服务费的折抵。
郭茂军：我们小区业主委员会在2008年成立，从成立之初在公共收益信息上就有做出明确的规定，小区物业管理由山东中建物业管理有限公司负责，但是电梯广告收入一直以来都作为我们公示的内容进行公开。这部分费用每年有4000元左右，小区800户业主均摊下来其实也就5元钱左右，因此我们主要用于补充小区专项维修资金，补充物业管理费的不足以及业主的其他各项开支。
本期主持：王敬伟 本期组稿：王新文
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