深圳城中村之变：向左转还是向右走？
一场关于综合整治还是城市更新的讨论，让深圳城中村再次成为舆论焦点。
近日，一份《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018－2025）》的征求意见稿出炉，针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围，控制城中村改造节奏。只是，不管是对村民还是房企来说，“综合整治”和“拆除重建”的想象和投入产出模型完全不同。曾经是深圳发展基石的城中村，注定将发生巨变。
迥然不同的态度
综合整治还是拆除重建的城市更新，迥然不同的态度背后，到底有哪些原因？
11月，深圳依旧暖和。在深圳市罗湖区笋岗村中心的大榕树下，许多居民正在下棋，这份午后时光显得悠游自在。
“综合整治在一个多月前就开始了，村里面的主路都在挖，宝岗路大马路边上的房子都在装饰外墙，但现在都停工了。”居住在笋岗村多年的何先生告诉记者。
从笋岗村牌坊径直往前走，这条入村的主路，如今被一圈红色的隔离墩、密密麻麻的施工绿网包围着，许多标注“前方施工，禁止通行”的指示牌拦截了去路。不过，证券时报记者在20日再次前往笋岗村发现，围挡在居民楼外部的脚手架正在拆除，记者对此询问施工人员是否终止综合整治，对方回答只是先将围挡在居民楼外部的脚手架拆除，其他还要等公司的通知。
早在2017年11月，当时出台的《深圳市城中村综合治理2018－2020年行动计划》指出，要进一步破解城市管理治理难题，全面提升城市环境品质。而在今年8月，深圳市罗湖区建筑工务局发布了《罗湖区建筑工务局关于罗湖区笋岗、莲塘城中村综合治理工程项目的公示》，对今年罗湖区12个城中村的综合治理任务作出规划和部署，率先进行综合治理的是笋岗街道的笋岗村和莲塘街道西岭下村，治理的主要内容包括：社区治安、消防安全、用电安全、弱电管线管理、环境卫生、市容秩序、交通秩序、生活污水、噪音管理等工程。于是，就有了上述的综合整治施工。
11月5日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018－2025）》的征求意见稿，强调为了保留城市发展弹性，将在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳城中村更新工作。《总体规划》显示，城中村综合整治分区划定对象为全市城中村的居住用地，深圳全市综合整治分区划定对象总规模约为99平方公里，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%。此外，《总体规划》要求，除公共利益用地外，综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划；鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治更新。在一些笋岗村村民眼里，综合整治意味着在多年内都不能进行拆除重建式的城市更新，所以希望能够进行城市更新。
记者在笋岗村调查时发现，当地住户对综合整治持有不同的意见。“整个笋岗都在大改造，附近宝能、招商蛇口、深业的项目都即将建成，如果赶不上这个风口，恐怕以后要城市更新就更难了。”何先生告诉记者。“当然，我们也不是不同意整治，只是希望在充分了解过后再进行整治。”有当地住户则表示，与其不知道什么时候才能拆除重建，还不如先通过综合整治，打造一个安全干净的环境。“今年深圳的租金涨了不少，笋岗村自然也是如此，但相较于笋岗村的位置和便捷性，目前价格还在可以接受的范围。”住户陈小姐说。不过，像陈小姐这样的住户和一些商户也担心，综合整治过后环境变好了，租金又要上涨。
综合整治还是拆除重建的城市更新？迥然不同的态度背后，或许是利益分配与资源占有不平衡产生的落差。记者调查发现，目前笋岗村一套50平方米左右的房子月租多在2500元至3000元之间，但周边高层住宅小区类似面积的单位已经接近4500元。与租金相比，房价或许才算是“大头”。目前，笋岗村周边的住宅小区二手房价格普遍在每平方米4.5万至5.5万元左右，笋岗片区的一些商务公寓新项目如招商中环、深业泰富广场的价格则已经达到每平方米6.5万元至7.5万元左右。
城中村的不同命运
许多城中村都有着各自不同的命运，新规下政府、市场和业主都应冷静看待城中村的城市更新。
就在笋岗村周边，许多城中村都有着各自不同的命运。
仅靠着笋岗村的田心村，早已被列入2010年深圳市城市更新单元年度实施计划，但至今仍无新的改造和综合整治迹象。而在2010年之前，田心村的部分区域早已进行城市更新，变成了如今的庆云花园、虹桥星座等小区。与笋岗村同属笋岗街道的田贝花园，是深圳城中村改造政策出台后，首个由村民自筹资金自建改造的城中村项目，早已回迁入住。
离笋岗村不远的京基水贝村城市更新项目正在建设中，以水贝一路为线分为两大部分。现场工程概况牌显示，水贝一路以南的京基水贝洪湖苑工程竣工日期为2019年12月31日。而在水贝村北边的独树村也在进行城市更新，旧建筑物也被拆除。在湖贝片区，由华润置地主导的城市更新也正在进行。而在笋岗村北边的清水河街道玉龙新村，早已和木棉岭、布心片区一起纳入“二线插花地”棚改项目。
此时，一些城中村却传来撤销综合整治的消息。龙岗区三个城中村在综合整治与拆除重建的分岔路口选择了向右，恢复拆除重建的资格。公开信息显示，深圳市城中村综合整治工作领导小组办公室一纸复函下发，决定撤销龙岗区布吉一村、何格李片区、禾沙坑松元头塘径村等3个城中村综合整治二类项目，此次撤销这批城中村综合整治或为后期拆除重建类更新申报制造前提条件。记者在布吉一村看到，华侨城地产正在布吉街道布吉一村、龙岭新村进行意愿征集。当地村民告诉记者，相关的城市更新意愿征集已持续很长一段时间。
有人担心，城中村的城市更新将变得越来越困难，相关旧改的土地交易将频现。在深圳坂田新围仔村，中铁·诺德公馆项目在开发完一期之后，中铁置业却选择放弃了这个项目的后续开发。今年年中，中铁置业集团在上海联合产权交易所挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，转让底价6.71亿元。根据当时的挂牌信息披露，诺德公馆项目一期已售罄，二期已完成主体建设待售，三期、四期待开发。由于涉及旧改拆迁，中铁目前尚未与居民达成一致，并且还有几宗拆迁补偿法律纠纷。此外，还有数额不等的债务。
就在11月14日，深圳罗湖区政府发布了全面修订后的《深圳市罗湖区城市更新实施办法》，严禁炒卖更新项目。其中，为防止城市更新项目在确认实施主体后通过股权转让等形式进行炒卖，扰乱城市更新秩序，确保城市更新项目品质，新实施办法规定项目实施监管协议中应约定，自确认实施主体之日起至工程竣工验收之日止，城市更新项目不得转让，否则应承担相应的违约责任。有业内人士认为，新规下政府、市场和业主都应冷静看待城中村的城市更新，集中精力在已经批准的项目。
房企策略生变
城中村显然是一个非常复杂的系统课题，房企的整个战略布局也必须作出相应的调整。
在深圳房地产行业的博弈中，谁掌握了稀缺的土地资源，谁就占得了发展先机。无论是推倒重建还是综合整治，城中村都必将是各家争抢之地。《总体规划》对城中村综合整治类更新的路径进行细化：引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。早在2017年10月，深圳发布了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。同时，深圳计划推进100万套城中村存量房屋开展规模化租赁业务。
不拆则继续“租”，众多房企和许多长租公寓品牌早已关注到城中村，只是成本、租金等引发的矛盾仍有待解决。此前，“资本推高租金”的质疑声在深圳市场此起彼伏，房企在获取房源时也并不顺利。有曾经投资城中村长租公寓的业内人士表示，城中村业主一旦交房，企业就要开始付房租，还未算上人力成本以及后期的装修改造成本。此外，在对房屋进行结构改造时也会遇到很多麻烦。
记者在罗湖区鸿翔花园调查时发现，一家长租公寓品牌在此拿下了多套房源，其中一套超过100平方米的三房单位，市场月租金接近10000元。长租公寓公司原本计划在客厅多隔出一个房间，这样总租金就能达到12000元左右，但却遭到其他业主和管理处的阻止。按照目前出租的租金，这个账算下来长租公寓公司其实每月都在亏损。
一边是整体支出费用的巨大，一边则是长租公寓行业的利润主要来源还是租金差，房企目光或许还是在于未来的拆除重建，握住更多资源。只是，一旦深圳城中村在多年内不能城市更新，对于深圳的地产开发商而言，这或许意味着在数年内将失去99平方公里的“城市更新”机会。拆除重建与综合整治两种模式的转变，这个时间窗口对房企来说又是一个新的考验，意味着房企的整个战略布局也必须作出相应的调整。
深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，近期深圳出台的城市更新一系列新政，房企最先被打乱的就是投资计划。比如，此前“731新政”提出2018年7月31日前更新单元规划未获批准的，或者未获深圳市规划国土主管部门或者区政府（含新区管理机构）审议通过并且未完成公示的商务公寓，一律只租不售且不得改变用途。但以往，大量城中村项目以商住混合博高容积率，用住宅来还回迁，设立少量住宅+公寓销售来回收整个投资才略有盈余，并持有商业办公持续经营去收获大的收益。如今，已经立了项但还没批规划的公寓不能出售，这个商业模式基本就落空。这次城中村总体规划征求意见稿一出炉，原来房企还抱着幻想，哪怕不能进行拆除重建类城市更新，但还能走土地整备利益统筹的道路，结果现在这条路也被“堵住”。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，租赁市场运营属于重资产运营，对于房企的资金实力要求严格。因此，未来有能力的房企仍将继续拿地，但同时也会转型做“房东”，房地产市场将进行新一轮的洗牌。何倩茹还表示，深圳一些城中村在数年内不能拆除，一些城市更新项目或将暂时搁浅，在未来7年的时间里，深圳新增住宅的供应量很有可能会大打折扣，除非政府大力度卖地，不然新增住宅的供应量将下降。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，通过对部分城中村房进行简单改造，有助于短期内释放更多的租赁住房，这个过程其实也是先搁置部分历史遗留问题，优先考虑土地资源的盘活。对于企业来说，基于此类用地制度和更新机制，也需要调整项目获取和产品开发的策略。
拆还是不拆，改还是不改，城中村改造仍是一个非常复杂的系统课题。
（原标题为《深圳城中村之变：向左转还是向右走？》）
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