月租金25元/平米如何支撑12%回报承诺？ 成都商报记者实地调查城北浪度·九州城等家居市场，发现部分家居市场实际租金水平与销售时承诺的租金回报率相差较大
作为商业地产投资的一个专门类别，专业市场体量不菲。但对于投资者来说，由于专业市场比商业地产更加专业，甚至还涉及不同的行业、产业，普通投资者很难摸清门道。成都商报房产部特别策划了这组专业市场运营情况大调查，针对已经建成开业的各类专业市场，进行现场走访、实地调查，深度解剖背后的产业链条和市场经营状况，让购房者增加对专业市场和市场情况的了解，更理智地选择项目进行投资。
首期调查，成都商报记者多路出击，摸底集中在城南、城北区域，在成都专业市场中占比较重的家居卖场，解析其租金水平及市场现状。
项目信息
开业时间：2012年3月一期10万平米家具建材馆开业
2013年浪度国际家居博览园二期35万平米精品家居馆首批次10万平米开业
销售价格：8000～30000元/平米
销售面积：20～100多平米
平均租金：25元/平米·月
开发商：广汉市美亿家居装饰城管理有限公司
销售调查
15年返租，头5年租金可冲抵房款
浪度·九州城作为广汉的重点产业项目、千亩大盘，其中由开发商自持的一期家居博览园和家居建材馆在两年前陆续开业，商铺全部入驻。目前在售的亚洲家居MALL总共4层，据销售人员介绍目前约12万平米在售，一楼2万~3万元/平米，楼层越往上越便宜，最低8000元/平米。
销售人员还告知，投资者购买商铺的前15年都将交付浪度方面委托经营，商品合同、委托经营合同将与开发商广汉市美亿家居装饰城管理有限公司签订。租金回报率采取返租形式，1~3年返租8%，4~10年返租10%，11~13年返租11%，14~15年返租12%，购房者可以选择将头5年的返租金额一次性冲抵房款。按此计算，投资者在第10年可以回本。
“业主将与开发商签订购房合同、委托经营合同，而不会与任何第三方公司签署合同。”销售人员把项目的商品房预售许可证指给记者看，并表示企业法人是浪度家私董事副总经理陈永峰，所以不用担心企业经营不善撤资的问题。
现场直击
4小时12组顾客，商场一楼平均月租金25元/平米
4月20日下午2点，记者来到浪度·九州城在售的亚洲家居MALL，商家大多在装修，仅有数家家居店在营业。据浪度·九州城招商中心销售人员说，亚洲家居MALL前两栋建筑已经全部满租，将在5月11日全面对外开放。
“我们这个店有1000余平米，租金20多元/平米。”已经营业的某家居品牌销售人员告诉记者，因为刚刚开馆，现场人气还不旺。
随后记者来到位于亚洲家居MALL对面，已经开业两年的一期浪度国际家居博览园，对一楼约40家商铺进行地毯式访问，在长达4个小时的走访中，总共只遇见了12组顾客逛商场。调查中约10余家家居品牌负责人均表示，租金不超过25元/平米·月，二楼、三楼则更低。
“我们是2012年3月开业时进场的，当时商场给了我们一个季度的免租期，租金是25元/平米。2013年商场把租金调到45元/平米，不少商家都表示租金太高经营不下去，商场迫于压力又给出租半年免半年的政策，相当于22.5元/平米。”一位在一楼主通道位置的商家告诉记者，据他所知至少70%~80%的商家都是首批进驻的，而新近入驻的商家同样享受租半年免半年的租金政策。
“我们的铺面大约270平米，加上公摊是360平米。”一位一楼的商家给记者算了一笔账，每个月的销量大约是4万元，租金一个月8000元，除去人工费、安装费、代理成本，每月纯收入不到6000元。“如果商场还要涨租金，肯定有不少铺子只能撤场了。”
另外一位姓李的商家也表示，在浪度国际家居博览园的家居相比他在香江全球家居CBD铺面的相同货品，每件约少800元，因为人气太差。“2012年开业的时候人气还是很旺，每个月能销售20余万元，因为开发商为了卖后期的铺子进行了大规模的营销活动，商场人气才会在短时间内聚集。但随着家居市场越来越多，现在我的店一个月营业额只有9万~10万元了。”
经营调查
宣传月租水平与实际金额落差较大
根据浪度·九州城置业顾问的说法，亚洲家居MALL已经是满租状态，只等5月11日开业后，业主就可以在5月15日收到第一个月的租金回报。目前月租金40~60元/平米，以新卖场每年租金递升、人气越旺的状态来看，未来家居馆租金不可限量。购房者根本不用担心商场租金的问题，因为折算下来，15年中都会按照投资回报率的10%逐月返还给业主。
那么，业主真的不需要担心吗？
与商家们透露的实际租金比较，浪度·九州城置业顾问报给成都商报记者的租金存在较大落差。同时记者算了一笔账，如果业主购买100平米铺面，单价1万元/平米，总金额100万元，每个月投资回报率即为1万元。这意味着，该铺面的出租金额必须在100元/平米，而现在亚洲家居MALL的真实月租金不到25元/平米，其中有4倍租金差比，由谁来负责买单？
各方回应
开发企业：我们并没有返租
调查了浪度·九州城销售模式后，记者致电浪度家私董事副总经理陈永峰，对方再三强调并非“返租”，而是“委托经营”。对于销售人员“开发商与经营委托公司是同一主体”的说法，陈永峰未作进一步回应。
成都商报：销售人员表示前15年用返租形式回报租金，请问陈总为何采取这样的销售模式？
陈永峰：浪度·九州城销售的商铺是采取委托经营方式，并没有返租。关于销售人员的说辞，我不清楚他们是如何解释的。
成都商报：目前浪度·九州城的租金多为25元/平米·月，与你们8%~15%的租金回报承诺相去甚远，有经营者和业主担心是否会有隐性风险？
陈永峰：一个新的商业市场通常都有两三年的成熟期，在这期间，公司肯定要补贴租金。至于风险，首先我们有合同保证；其次我们的商业体并不是空壳，已经实体呈现了，这个时候去预判以后的风险是不适合的。
广汉市建设局：查实将处罚
广汉市工商局相关负责人在接到记者采访电话后表示，对于浪度·九州城是否进行返租违规操作一事并不清楚，需进行调查，随后挂断电话。
紧接着，记者拨通了广汉市建设局房管科相关负责人电话，该负责人表示，由于对浪度·九州城的销售模式并不清楚，还需进一步调查。
根据2001年建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
因此，在调查中需要明确与买售人签署经营委托协议的本体到底是房地产开发企业还是第三方委托运营公司，如果是前者，即表示商业地产开发、销售、后期包租经营是同一主体，存在违规的嫌疑，若经查实将按照相关规定进行处罚。
律师说法
若出现用租金冲抵房款 涉嫌变相返本销售
《城市商品房预售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。泰和泰律师刘俊告诉记者，对这两句话一定要厘清关系：
售后返租并不一定就是违规。因为法规限定范围是未竣工的项目不能进行售后返租，相当于预售房不能进行返租。如果一个楼盘销售后，楼盘竣工，项目开始运营了，再进行返租，是委托经营双方自愿的事情，并不代表违规。
返本销售是违规的行为。如果浪度·九州城采取用租金冲抵房款的方式，就可能是一种变相的返本销售方式，有违规嫌疑。房管局是管理销售行为本身违反销售管理办法的规定，将依据相关规定进行处罚。如果项目涉嫌不公平竞争，属于不公平交易，工商局也会依据相关条例进行处罚。
购买这种产品的风险。大多数此类产品的开发商都是因为一个项目而新成立的公司，开发完以后资产就被转走了。此外，开发商采用返本销售的做法都是为了迅速回笼资金，用租金冲抵房款，承诺多少年返租，但是一旦若干年后市场经营不好，谁又愿意一直往里面贴钱呢？往往一出现经营问题，开发商可能就再也找不到人了；要么注册的公司宣布破产，就会形成复杂的纠纷，对购房者很不利。甚至购房者连承租方是谁都找不到，只能守着一套租不出去的低价商铺，没有任何保障。
因此，购房者如果要购买这样的产品，一定要全面判断这家委托运营的公司是否有资金、有实力，能否保障每年支付足额的租金。
业内人士
卖场能否赚钱决定租金高低
锐驰营销总经理冯珏：
高租金总是和风险连在一起
“按照浪度·九州城的真实商铺租金核算，年投资回报率为3%（不算管理费），还比不上银行利息。这意味着，开发商要出钱填补7%的空缺，补够给投资者10%的回报，这钱从哪里来？就是俗称‘羊毛出在羊身上\’。其次，专业市场的运转、电费、管理费等，很多也是通过开发商出卖商铺变相融资的方式获得。”冯珏认为，虽然开发商和投资者都希望浪度·九州城的租金能够尽快上升到当前房价算得过账的水平，但后市确实存在众多不确定性隐忧。
冯珏认为，由于目前家居专业市场供应量太大，未来，可能1/3的市场都会出现较大的经营问题。
返租模式是专业市场吸引投资客群最大的法宝，但这种投资方式的风险程度较高。冯珏指出，目前大多数专业市场的经营方专业度并不够，而超过一半的购房者并不清楚售后返租涉嫌违规，更没有意识到，在这场利益的对赌中，投资者唯一可控的只有商铺的位置和面积。而一个项目运营是否成功，牵涉的因素太多。牵涉售后返租的项目存在诸多问题，首先是商铺收益和风险的不可确定性，一旦项目不成功，这片商铺就会成为商业“死盘”；其次，售后返租可能存在欺诈，开发商可能携款潜逃；再者，还可能开发商通过售后返租变相融资，将资金挪用到其他项目中，一旦投资失败存在资金链断裂的风险。
成都市家具行业商会秘书长古皓东：
卖场能否赚钱决定租金高低
在以家居零售为主业的市场里，商家选择卖场，是注重哪个卖场的人气旺，能让商家赚钱，而不是租金的高低。城北很多家具卖场都是近两三年才开业，而目前成都家具卖场已经严重过剩，他们进入这个市场的时间已经落后了，很难在两三年内树立起自己的品牌号召力，吸引不了人流，租金自然偏低。
事实上，成都一些家具卖场被地产商“绑架”了。因为不少地产商都只是将家居卖场作为一个“符号”，铺面卖完后便交给一个经营公司管理，自己则金蝉脱壳了，这也导致了很多家居市场并不专业，吸引不了人流，导致租金下降。
成都商报记者
售后返租
也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿付一定租金回报。
政策法规
1996年12月30日工商局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
2001年，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
2013年1月5日最高法对“售后包租”做出规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。
城北其他专业市场
家和家园
家居馆面积：40余万平米
开业时间：2013年
售价：19000元/平米（一楼）
销售面积：25~100余平米
平均租金：45元/平米
现场调查：家和家园位于成彭高速龙桥出口处1000米的地方。销售人员告诉记者目前卖场一楼租金100~120元/平米，但记者调查了一楼主通道的5、6家商铺发现，租金均在40~50元/平米。该商铺的销售模式为：返租年限20年，第6年可由开发商回购，并且将前3年返租18%的回报率直接冲抵购房款。
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