北新国际机械城玩的就是“高回报”？ 开发商承诺：包租6年，返租51%，租金一次性冲抵房款
文/成都商报记者 陈柏喜
继本报调查多个项目返租销售之后，又一个案例遭投诉。游女士致电本报热线，反映她投资的广汉北新国际机械城目前正在采取返本销售方式，涉嫌违规。开发商承诺：包租6年，返租51%，租金收益一次性冲抵房款。这个号称“中国鲁尔区”的复合型商贸基地，为何要采取返本销售模式？成都商报记者展开了调查。
典型
案例
8月2日，本报热线接到了市民游女士打来的电话。据游女士透露，她打算投资广汉北新国际机械城的商铺，7月29日已交2万元定金。8月1日，她看到《香江全球家居CBD，拿什么保证高收益？》报道后，才知道返本销售涉嫌违规操作。当天，她要求开发商退款但被拒绝。
现在，游女士面临着两难选择：一是按照开发商的要求，在8月13日前支付剩余11万多元的房款，对赌6年之后的租金收益；二是放弃2万元定金。
客户投诉：
业主看了返租报道，
想退款被拒绝
7月中旬，市民游女士收到了一条短信，原文是这样的：感谢你致电省级重点项目北新国际机械城，最新批次开盘热销！纯独立商铺，总价10多万元起，8年回本，一铺赚一铺，双证齐全，买即收租！
游女士告诉记者，该项目“低门槛、高回报”确实打动了她。7月28日，她来到了北新国际机械城成都售楼中心———财富又一城写字楼25楼，当日便乘坐看房班车前往项目现场考察。“在广汉，我们确实看到有这么一个项目，同时，项目证件也是齐全的。”29日，游女士将2万元定金打入了开发商指定的账户。
游女士告诉记者，她购买的是北新国际机械城（一期）二楼的一间商铺，面积24.23平方米，单价11800元/平方米，总价285914元。目前指定的优惠是2.5%，优惠后总价278766元。其中，游女士实际支付房款为约定总价的49%，即136595元。目前，她已支付2万元定金，剩下房款需要在8月13日前交清，否则视为放弃。
8月1日，本报38版《香江全球家居CBD，拿什么保证高收益？》见报，游女士告诉成都商报记者，看到了该报道后她猛然发现，原来承诺返租、包租、返本销售是违规的。当日，她便要求开发商退款，但被拒绝。8月2日，她拨通了本报的热线：“我在广汉北新国际机械城买了商铺，向售楼部交了定金，开发商说可用6年租金抵扣部分房款，相当于提前返租。看了商报相关报道之后，觉得这涉嫌违规操作要求退款不买了，但他们（开发商）拒绝了。”
现在，游女士面临着两难选择：第一，按照开发商的要求，在8月13日前支付剩余11万多元的房款，对赌包租期满后的租金收益。第二，放弃2万元定金。
记者调查 返本销售，6年租金一次性冲抵房款
8月5日，记者以投资者的身份来到该项目成都销售中心———财富又一城写字楼25楼进行调查。投资顾问于先生表示，项目位于广汉市北京大道，总占地460亩，由四川北新大弘置业有限公司开发，北新国际机械城是该公司开发的首个项目。
经记者证实，该项目采取的是返租销售模式，自签订合同之日起返租，6年租金一次性冲抵房款。其中，第1~3年，按商铺总价8%返租；第4~6年，按商铺总价9%返租，6年合计返租51%，一次性冲抵房款。譬如，挂牌价100万元的商铺，投资者实际只需支付总价的49%，即49万元。
沙盘模型显示，项目规划了1座星级酒店、1座电子交易中心、3座写字楼、4栋住宅和多个集中卖场。目前，正在发售的是一期的集中式商铺。记者发现，正在销售的商铺最小面积24平方米，从标准层分布图来看，单层至少分割了200个商铺。以目前正在销售的B馆为例，三层可售商铺总量超过600个。眼下项目正在建设，预计明年交房。
项/目/简/介
北新国际机械城，位于成都第二绕城高速以北的广汉市，北新开发区成绵高速广汉北出口处，紧邻108大件路和北京大道，项目总占地460余亩，总建筑面积55万平方米。项目由西部汽摩博览采购中心、西部五金机电交易市场、西部重工机械博览中心三大市场组成。
项目集采购中心、仓储物流中心、B2B电子商务中心、会展中心、政务中心等5大中心于一城，融合批发、物流、仓储、会展、商务、政务、金融等7大功能于一体。
项目一期“中国西部汽摩博览采购中心”，规模约15万平方米。整个市场开四川汽车市场分类先河，由载客车整车中心、卡车整车中心、摩托车中心、汽车配件中心、摩配中心、轮胎城、汽车美容用品中心等七大中心市场和快修服务中心组成，可容纳逾1000家经营商及企业进场经营，囊括西部逾400亿汽摩汽配商机，分享1000亿汽摩后市场蛋糕。
返租销售特征
1、返租
是指开发企业在销售商品房时，通过第三方公司与购房者签订委托经营协议，并由该公司按照约定标准定期返租。但开发商在销售时违规宣传承诺高租金回报，以吸引投资者下单。目前，在市场上，普遍执行的返租模式是月收益，即承诺一个月返一次租金。
2、返本
是指开发企业在销售商品房时违规承诺，将约定期限内的租金总和一次性冲抵房款。譬如，一套商铺总价100万元，开发企业承诺包租6年，年收益8%，总收益48%，该收益一次性冲抵房款。
3、回购
是指开发企业在销售商品房的同时，销售方违规承诺以后以高于当初售价的价格重新买回所销售的商品房。譬如，双流某项目，开发企业愿意在商铺销售6年后以售价160%回购。
深度
解析
售后返租
明明违法为何屡禁不止？
据记者调查，早在2001年，售后返租就在房地产行业中出现，到2005年，这一模式达到顶峰。其中，酒店公寓和专业市场的商铺普遍采取这一销售模式。后来，因为政府管控措施加紧，这一模式逐渐消失。最近，这一模式重出江湖，目前在大成都市场，采取该销售模式的项目超过10家。
记者了解到，返租销售模式明显违反《城市商品房预售管理办法》和《房地产广告发布暂定规定》，但为何屡禁不止？更进一步说，该模式重出江湖的根源是什么呢？近日，记者通过多方采访和实地调查发现，售后返租模式死灰复燃的根源在于：提升销售速度回笼资金，以及提高售价获取更高利润。
原因1
销售压力大的项目
更喜欢售后返租
商业地产研究人士朱海表示，售后返租模式让销售更有噱头。近郊综合体目前所在区域还不是城市热点，周边配套滞后，短时间内难以形成商业气候，需要较长时间来培育，常规销售模式会影响资金回笼速度导致开发成本上升。所以，开发商会将商铺、酒店公寓包装成理财产品来卖，以“低总价、高回报”打动投资者。
成都商报记者了解到，目前市场上采取售后返租模式的综合体，均存在“体量大、商业多”的项目特征。朱海分析，以返租销售的专业市场为例，行业商家无法满足如此大的市场容量，因此，必须吸引投资者入驻。
原因2
违法承诺高回报
实则加速资金回笼
据记者调查，目前采取返租销售的物业大致分为两类：市中心酒店公寓、商场以及近郊大型商业综合体。前者，往往出现在春熙路、盐市口和大源组团等城市中心，后者多分布在龙潭寺、青白江、彭州、新都、广汉、德阳等周边地区。
四川商业地产联盟秘书长冉立春明确告诉记者，开发商采取返租销售模式，能够加速资金回笼。他认为，商业地产对资金的要求比住宅要高，但并不是每家企业都具备这样的资金实力，如果不卖就开发不下去，只有通过卖铺子的方式回笼资金，而普通的销售模式显然不及售后返租更具吸引力。据媒体报道，2005年，深圳某商城打出“滴水成金”的旗号，承诺“10年返租，每年8％”，开盘不到一周，就回笼资金近2亿元。
原因3
虚高价格 追求更高利润
朱海告诉记者，但凡是采取售后返租的商铺，其实是在玩价格游戏。据他分析，在同区域、同品质、同物业形态的前提下，售后返租商铺的售价普遍要贵20%以上。这是因为，按照目前市场行情，返租期至少是3年，年收益率保底8%，3年合计24%。
朱海透露，返租销售商铺的定价模式是这样的，先根据市场行情定一个基准价，然后根据商铺所在的位置进行微调，在这个基础上再根据返租总金额调高售价。譬如，市场平均售价5000元/㎡的商铺，开发商将售价提高到8000元/㎡，包租3年，年租金收益8%，3年租金总和为24%。按此测算，3年租金总收益1920元/㎡，实际售价6080元/㎡，比正常商铺售价高出1080元/㎡。可以看出，其本质是用购房者的钱，返给购房者，购房者看似占了便宜，其实承担了更多风险。
成都市房管局：
如查实违反规定，
将依法查处
昨日上午，记者采访了成都市城乡房产管理局相关负责人。据该负责人透露，建设部颁发的《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
该负责人表示，若经查实房地产开发企业违反上述规定，我们将依照《商品房销售管理办法》第四十二条的规定查处，对房地产开发企业处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
不过该负责人认为，实际工作中在执行层面存在一定难度。因为，《商品房销售管理办法》规定的是，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房，而实际操作过程中，房地产开发企业对该问题予以规避，因为与购房者签订委托经营协议的并非开发企业而是第三方公司。
法/规/背/景
1996年12月30日，工商局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
2001年，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
今年1月5日，最高法对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。
风/险/提/示
包装再美丽
风险都在投资者身上
售后返租、包租、回购，对投资者而言究竟有什么风险？成都商报记者总结了业内人士提到的5大风险，帮助投资者看清“高额回报”隐患。
风险1
若资金断裂，收益、本金恐打水漂
四川商业地产联盟秘书长冉立春表示，如果采取返租销售模式，说明该项目的销售可能存在压力；而对于开发商来说，销售回款往往决定了一个公司资金链的紧张程度。业界人士魏浩透露，如果开发商出现资金断裂，有可能出现项目烂尾，不要说投资回报，很可能连本金都收不回来
风险2
投入运营前，租金其实为零
NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏认为，返租销售模式最关键的环节就是招商，但目前采取这种模式的开发商是按照住宅的模式在做商业，其中部分项目还不具备经营条件，招商势必面临困难。招商不成功，没有商家就没有租金，商管公司也就没有经济来源，投资者的收益无法兑现。
冉立春表示，商家关心的租金和招商政策，并不负责给投资者返租。任何商铺在投入运营前租金其实为零。
风险3
若走法律途径，投资者承担最后风险
睿意德成都分公司市场部人士指出，如果承租方在承租期未满之前便难以如期支付租金的话，与商家签订委托协议的管理公司就无法按时向投资者支付收益。新港地产总经理张红兵说，与投资者签订委托经营协议的往往是开发商旗下的商业管理公司，注册资金一般在3000万～4000万元，远不及给投资者的回报。而且，商业管理公司往往是有限责任公司，只承担有限责任。
泰和泰律师事务所合作人高玉林说，如果出现第三方公司无法兑现收益的情形，投资者只能通过法律途径解决并承担最后的风险。因为，这是商业投资行为，既然是投资就会有风险。
风险4
化整为零，难以单独经营
长期投资商铺的资深投资者高先生在接受成都商报记者采访时表示，市中心的商铺，开发商为了降低投资门槛往往采用分割出售方式，势必造成产权分散。返租期满后如果找不到愿意整体承租的商家，将给市场的定位和管理造成巨大困难。此外，由于售后返租方式购买的商铺往往经营权和所有权分离，项目原来的设置可能被改造，铺面很有可能被变更为过道、仓库或其他用途，影响转让。
风险5
后续收益可能“跳水”
开发商在销售初期往往会给出高额回报，动辄都是年收益8%以上。冉立春认为，向投资者承诺回报的主体应该是商家而不是开发商，但问题是现在不少开发商承诺的年回报率8%～12%，一般商家根本承受不了。这样一来，签约期满之后租金收益预期非常不乐观，“跳水”的可能性很大。
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