回购存量房试点次第推进 资金保障还需进一步强化
一方面，房地产库存难解，大量住房空置；另一方面，保障房建设任务艰巨。当二者相遇，如何将存量房释放出来，提高空置房使用效率？如何通过盘活存量房，加大供给，满足地方安置房需求？
今年以来，包括四川在内的多个省市均展开实施试点，由政府回购存量商品房作为安置房。据有关测算，按照今年住建部棚户区改造资金份额，将有近2000亿元的资金用于回购商品房，进而最高有望化解6000万平方米的商品房库存以及少建设100万套保障房。
“货币化安置”成热点
1月，一份《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》的出台，瞬间挑动了房地产市场的神经。该意见在支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租的同时，还为地方回购商品房打开了政策门。住建部部长陈政高直言，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。
而一场“盘活存量房”的运动也由此拉开帷幕。“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。”政府工作报告中关于推进新型城镇化的描述，为四川各市州棚户区危旧房改造货币化安置带来了更多的猜想。据了解，今年四川将启动危旧房棚户区改造30万套，其中货币化安置比例力争达40％。政府首次回购存量商品房，用作棚户区改造居民安置房也成为货币化安置的一种全新探索。
具体来看，四川棚改货币化安置的主要方式是，老百姓自主在市场上选房，政府支付房款；或政府回购存量商品房。其中，后者能凭借数量获得价格优惠。据有关业内人士测算，以成都为例，批量购买50套以上的商品房，将获得总价10%到15%的折扣。
据四川住建部有关负责人介绍，目前四川省内一些城市已出台鼓励货币化安置的具体措施。如内江棚改户选择货币补偿时，会一次性得到12个月货币过渡费、每户给予15平方米公摊面积补贴；广元激励机制则是在按标准补偿的基础上，奖励补偿费用的20%-30%。
据不完全统计，除了四川，福州、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州、湖北等省市也在展开实施试点。根据《襄阳市棚户区改造安置房屋购买管理暂行管理办法》，襄阳市政府指定的棚户区改造项目实施主体，可购买待售存量商品房、房地产开发项目配建房和开发企业代建房等用于棚户区改造安置。而在具体房型上，原则上则“以中小户型为主”。
福州则选择了“消化”多套商品房。其在下发的《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》中明确，市民手中的多套商品房可以卖给政府；各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。
而从截至2014年11月，回购商品房充当棚户区的安置房已逾5000户，占比达45%的安徽省芜湖为例，其则主要以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。
库存压力化解或有限
在有关人士看来，政府回购商品房，将助于“消化”现有商品房。“货币化安置，可以既完成安置，又消化库存，既方便了老百姓，又对于盘活资金和活跃经济有积极作用。”达州市市长包惠认为。
事实上，银河证券分析师指出，房地产开发商针对住宅产品的销售受制于市场状况、贷款难的程度和购房人群的支付能力，在回款的节奏和可持续方面都存在很大的不确定性，尤其是在大部分供过于求的三四线城市，新房库存几乎不可出清。“通过新房市场和租赁市场的结合，针对保障房供应落后的地区，可以直接将房源出售给政府，这样保障房和商品房在土地层面的割裂状态可以通过终端市场进行调和，达到资源充分利用的目的。”上述分析师表示。
据西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁发布的调研数据，未来五年，房地产新增需求约895万套，但实际供给将达到1600-2000万套，现有存量房完全可以满足住房需求。
不过，希望凭借政府回购，来缓解高企的库存压力，或难以如愿。根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%（此前这一比例仅为20%）；而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房的需求。以60平米一套计算，大概可消化的库存为6000万平方米。
与之相对的是，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存。仅以成都为例，中成房业数据显示，截至2015年2月底，成都市住宅存量就为2921.1万平方米，合计约27.8万套。以近6个月月均去化数据计算，库存去化需14个月左右。而同期CRIC监测发现，长春、贵阳、宁波、青岛、沈阳、海口、中山、无锡、烟台、徐州、三亚和泰州等城市的商品住宅消化周期均在18个月警戒线以上，其中沈阳、烟台和三亚更是在30个月以上，库存风险不容乐观。6000万平方米的去化量无异于杯水车薪。
另一方面，四川某三线城市相关负责人也坦言，采用货币化安置的方式，政府当期、当年的货币支出会较大，确实有一定压力。这也意味着，加快棚改货币化安置的推进，或由政府统购商品房，必然需进一步强化资金保障。
不仅如此，在市场中能否找到符合条件、数量足够的中小户型商品房，又该如何定价等操作性难题都在困扰着政策的推行。“收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。”业界专家指出，这需要政府提前做好调研，而即便未来住建部出台指导意见，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。
本报记者 吉雪娇来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/
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