买房不慌 下半年成都60余新盘将推出
□本报记者 文 强
今年上半年，成都仅有40个左右项目新盘销售或者推出新房源，其中改善型项目占50%，出现了量价齐涨的趋势，不仅让这些开发商收获颇丰，同时也让部分准购房者有些紧张。那么，下半年成都还有哪些新项目上市？至少有60余新盘推出。现在我们刊出其中部分楼盘名称及开盘时间，供买房者参考。
高新区
楼盘名称：北辰香麓
项目地址：天府四街开盘时间：9月份
楼盘名称：香悦城
项目地址：益州大道中段开盘时间：8月份
楼盘名称：金地天府城
项目地址：天府大道南段开盘时间：8月份
楼盘名称：中铁城锦南汇
项目地址：天府大道南段开盘时间：7月底
楼盘名称：星宸金融中心
项目地址：名都路166号开盘时间：8月份
楼盘名称：万达天府一号
项目地址：秦皇寺中央商务区开盘时间：8月份
楼盘名称：达达公馆
项目地址：原华阳汽车站附近开盘时间：7月份
成华区
楼盘名称：永立星城都
项目地址：二环路与府青路交汇处开盘时间：待定
楼盘名称：鲁能城
项目地址：跳蹬河槐树店路开盘时间：7月份
楼盘名称：香山长岛
项目地址：长融东三路155号开盘时间：7月份
楼盘名称：恒河广场
项目地址：建设路口开盘时间：待定
楼盘名称：蓝润东悦荟
项目地址：东客站西广场旁开盘时间：8月份
楼盘名称：交大梦家
项目地址：长融东二路开盘时间：待定
楼盘名称：佳年华广场二期
项目地址：峨眉山路369号开盘时间：7月份
楼盘名称：金房玺座
项目地址：建功路与建立路交汇处开盘时间：7月份
武侯区
楼盘名称：格拉斯公馆
项目地址：武侯大道顺江段开盘时间：7月份
楼盘名称：万茂UIC
项目地址：聚龙路1251号开盘时间：7月份
楼盘名称：假日阳光
项目地址：金花镇金凤街开盘时间：待定
楼盘名称：金科双楠天都
项目地址：广福路开盘时间：待定
楼盘名称：武侯万达广场
项目地址：聚龙路988号开盘时间：待定
楼盘名称：中海熙苑
项目地址：果堰街开盘时间：9月份
楼盘名称：双楠悦天地
项目地址：二环路与武侯大道交汇处开盘时间：9月份
金牛区
楼盘名称：乡林涵碧天下
项目地址：风林四路开盘时间：待定
楼盘名称：北成8号
项目地址：人民北路一段8号开盘时间：7月份
楼盘名称：金美国际
项目地址：长青路88号开盘时间：待定
楼盘名称：北斗七星城
项目地址：天龙大道1333号开盘时间：8月份
楼盘名称：龙湖紫宸
项目地址：西二环营门口开盘时间：9月份
楼盘名称：领地锦巷兰台
项目地址：金粮路开盘时间：待定
锦江区
楼盘名称：中港CCPARK
项目地址：二环琉璃路口
开盘时间：7月份
楼盘名称：阿玛尼艺术公寓
项目地址：顺江路335号
开盘时间：7月份
楼盘名称：绿岛筑
项目地址：三圣乡白烨林路
开盘时间：9月份
楼盘名称：中房优山PLUS
项目地址：金沙江路与岷山路交汇处
开盘时间：9月份
楼盘名称：COSMO天廊
项目地址：上沙河铺街66号
开盘时间：7月份
青羊区
楼盘名称：朗诗金沙城
项目地址：西三环路外侧开盘时间：8月份售楼部正式开放
A
量价齐升凸显市场创新需求
“从2016年上半年与2015年同期成交面积对比来看，90平方米以下的刚需产品比例有明显下滑，而90平方米以上，特别是90-150平方米的改善房比例有所上升。”四川中原地产卢华告诉记者，上半年成都楼市单盘销售备案总面积前十依然以刚需项目为主。但从单盘成交总金额来看，改善型项目表现亮眼，前十中有7个项目为改善型产品。
值得注意的是，从销售额来看，上半年蓝光以156亿元排名全国第37位，蓝润以67亿元排名全国第96位，新希望以80亿元排名全国第78位，成为历年来四川房企最好的销售业绩。龙湖九里晴川、北大资源颐和翡翠府、中洲锦城湖岸、蔚蓝卡地亚花园城、朗基御今缘、华熙528艺术村等改善型产品的开盘热销，带动了一大波改善型产品的集中入市。不过，郊区刚需项目依然是市场主力，从成交总面积和成交总套数看，前十中有9个项目为郊区刚需项目，其中恒大天府半岛表现亮眼，以半年成交1447套，销售16.7万平方米成为半年的单盘销售冠军。这些项目普遍具有交通便利、配套完善，同时价格优势明显，受刚需客群的青睐。另外，户型面积较小的刚需产品在逐步萎缩，而90平方米以上的改善型住宅正处于上升趋势，未来改善型产品有近一步上升的趋势。
“来自四川中原地产的数据显示，上半年成都主城区商品房供应面积1422万平方米，环比下降17%，同比上涨11%；商品房成交面积1437万平方米，环比上涨12%，同比上涨13%。”西部策划杨健鹰说，在这一波市场走势中，开发商不仅营销求变，最主要的是产品创新上了一个台阶，让购房者满意的同时，还节约了成本，这是符合市场规律的创新逻辑。
B
集中放量 卖家看好楼市前景
上半年，中粮、保利、蓝光、融创、太行宏业、华润、龙湖、新希望、恒大、中洲、华宇、首开、万科、朗基等品牌开发商都在成都拿到了不止一块土地，而更多企业则希望在合适的时机、合适的地点拿到合适地块。相关数据显示，上半年大成都地区共出让123宗地块，合计总面积约564公顷 (折合约8462亩)，同比去年下滑了2.7%。其中成交土地103宗，成交面积约6447亩，同比上涨5.5%；成交金额超252亿元，同比微涨5.4%。
另外，记者对比上半年高新区、天府新区、龙泉驿区、温江区等区域楼市的成交量发现，各个区域销量都有大幅上涨，尤其是天府新区成交量相比去年上半年上涨了55%。同时房价出现两极分化，主城区均价9500-11500元/平方米为第一梯队；天府新区及双流片区6000-7500元/平方米位于第二梯队；近郊的多个板块价格均为5500元/平方米左右。而市场上单价6000元以下及9000元以上的产品成交量有一定程度的上涨。“由于各种利好政策的叠加，上半年无论是国内一线城市还是类似于成都这样的省会城市，房地产的销量都有大幅度提升，同时房价也上涨了不少。”合富辉煌成都公司陈清华说，这种市场趋势很容易让卖方（开发商）更加看好后市，但对于买家（购房者）来说，往往相反：一方面，市场回暖，开发商就会加大推项目的力度，这样购房者就会有更多的选择，但另一方面，由于市场回升，价格也会水涨船高，购房者可能会因此付出更多的经济成本。
C
新品入市 购房者买不买很“纠结”
记者在采访中了解到，下半年成都楼市将有60多个楼盘上市，其中40多个是纯新楼盘，而且亮相时间大多选择在8月底9月初，刚需、改需、商业等产品类型都有。“由于上半年多数开发商都回笼了足够的资金，面对目前的传统淡季，开发商会为9月份的旺季冲刺做准备。”中房（成都）地产总经理曾祥庸说，从市场反馈来看，年内的“拼杀”将从9月份开始，所以部分新项目选择在8月底亮相。对于一些刚需、改需客户来说，今年是历年来最好的时机，无论是政策层面还是市场层面，对于这些客户都是利好：一方面，房源充足，可以“货比三家”；另一方面，市场回升，但是价格上涨不明显，还可以拿到开发商的优惠。
“最近持续有一些‘日光盘\’的消息见诸报端，让我们这些还在犹豫的消费者感到很纠结。”在城西某楼盘的销售现场，前来看房的张学兵说，现在买房担心年底市场降价，现在不买又发现市场上各个楼盘都好卖，唯恐近期还涨价。知名经济学家吴晓波认为，房价肯定会温和上涨，房价暴涨的时间窗口已经过去了：一是货币政策现在还相对宽松，这些货币必须要找一个池子，不动产是一个最大的池子；二是国内产业经济面比较好，这说明整个经济仍然处于积极向好发展。
“对于普通消费者来说，有需求就买，如果选择投资的话，还是要谨慎。”曾祥庸说，未来成都的房价上涨是大势，但涨幅肯定有限，不会大起大落，未来上市的新房子较多，市场不必惊慌，更不要担心“消化不良”，从各种层面来看，成都楼市依然比较健康。
记者观察
投资商铺需留意无效空间
在成都南三环外和硕东街，酷爱美食的程彬开了一家串串香，名字很草根，味道也不错，价格颇温柔，客人挺认可，几乎每天都宾客盈门——按照常理，他应该很赚钱，然而开业3个月来，除去装修和厨卫设备等固定成本，仅就日常收支流水来看，他都要亏钱，原因何在？
程彬坦言，亏钱的原因在于商铺总租金太高！此话怎讲？原来他所租商铺总面积约250平方米，却分成三层，除了地面一层，还有地下和二楼各一层。三层平摊月租金约200元/平方米，看起来并不高，但总租金却高达5万元/月。更关键的是，由于顾客就餐不想爬楼梯，地下一层和二楼的使用效率大大降低，真正有效使用的经营空间仅是一楼及店前露天区域。如果把总租金单独折算成一楼的租金，每平方米的月租金居然高达600多元，远远高于同区域同类口岸的租金，这便是程彬要亏钱的原因。
当初在装修时，想到顾客就餐不想上下楼的习惯，程彬就把地下一层设计成厨房和卫生间，把一楼和二楼设计成就餐区摆放桌椅，心想这样可以更好地利用整个商铺的空间。结果投入使用后他才发现，这样的设计并不适用，厨卫排水不仅易堵塞，而且还不得不增加两个服务员，每月仅人工成本就要因此增加5000多元。为什么？因为厨房设在地下一层，从厨房给客人端菜送菜上下楼，服务员几乎要增加两倍的距离，自然得增加人手。即便如此，客人来就餐也不想上二楼。而在室外摆放桌椅，经常要受到城管的制止。
很多大型城市综合体的所谓“街区”“内街”“格子铺”“子母铺”等都存在这样的问题，要么地下和楼市的空间使用效率不高，要么大卖场经营不善而关门，小业主往往欲哭无泪。所以，普通老百姓在投资商铺时，一定要分析客流动向——假如你是顾客，你能不能很顺便地走进这样的店铺来消费？如果不能有效吸引顾客，那么这种商铺的使用效率与价值高不高？你是否值得去投资？
对于普通中小投资者来说，如果你自身没有雄厚的经营实力，对大型城市综合体等又没有专业的了解和判断，那么投资商铺不妨选择临街商铺。总之，投资商铺，地段、区域、消费人群、商铺价格、开间大小、层高、内部结构等都得考察，这些因素一个都不能少！ (姜必刚)
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