两年温养 光华新城睡狮猛醒 随着开发商转型调整、商业配套、立体交通的全面完善，光华新城今年迎来更多居住和投资机会
曾经，光华大道特别是温江段因为入住率低而被冠以“睡城”的帽子，但是在经历了2年多的转型和商业配套完善之后，如今光华新城的居住氛围已经越来越浓厚。
10年前，“住在温江”成为一句响亮的口号，随着光华大道通车，区域内住宅价格快速上涨，引起了投资者们对区域住宅的关注。5年前开始，光华新城的商业配套开始补课，陆续引进了家乐福、伊藤、新光三越等品牌商业体。到了2014年，光华新城的人口导入基本完成，商业布局也连成一体，主要商业体分布在三环外的中铁西城，光华大道中段的太平洋广场和光华大道温江段的天来、伊藤、新光三越。从今年开始，光华新城真正可以提供高品质的生活，也可以提供非常具有增值潜力的商业投资品。
成都商报记者 熊沙杉 杜娟
交通改善刚需呈现
光华大道居住氛围日益浓厚
近两年来，光华逸家、时代俊园、凯德风尚、万科金色领域、中铁西城、珠江御景湾、天来国际广场、佳兆业广场等一批刚需楼盘的出现，让光华新城成为成都楼市的热销区域。两年前开始，这些楼盘迎来了交房和入住的高峰，并且已经交付的楼盘入住率正在不断攀升。而在光华大道三环路外侧区域，目前的新盘供应量较为稳定，区域公共配套的建设日趋完善，不断有名校选址光华大道的新闻传来（成外也于2013年确定选址在该区域）。去年底，金苹果幼儿园就落户光华大道三段的佳年华·新生活。
居住氛围的浓厚主要得益于两个方面，一方面是立体交通的全面完善，公路路网和轨道网络两条线并举，现在光华大道交通已经十分便捷。“地铁4号线（及延长线）已经全面动工，首期预计在2015年左右通车，未来可以无缝换乘3号线、2号线、1号线，快速通达城市的东南西北。”天来集团相关负责人张帆表示。据悉，花都大道也将于2014年通车。交通网络的全面打通是吸引更多客户选择光华大道置业，并且愿意入住光华大道的重要原因。另一方面则得益于开发商在产品线上的全面调整。以前，光华新城的住宅主要以大户型为主，倾向于改善型客户的需求，而从2012年开始大量刚需楼盘在光华新城出现，满足了更多刚需客群的需求，而这直接带动了整个光华新城的入住率。据记者粗略统计，光华新城片区的住宅项目多达50多个，既有珠江御景湾、中铁、万科、保利等大牌开发商，也有如佳年华·新生活等本地开发商开建的首置精品项目。总体而言，光华新城区域产品层次丰富，可为不同经济实力的购房者提供置业选择。佳年华董事总经理杜洪宝认为：“光华大道成为城西刚需居住需求外移的主力，而且光华大道上的产品具有多样化，能够满足各个层次的需求。”他还指出，刚需群体在购房之后会快速入住，这又直接带动了区域内的商业需求，所以区域的商业投资机会越来越多。
品牌商家纷纷进驻
商业补课初见成效
今年年初，伊藤洋华堂温江店正式开业，并且迎来了稳定的客流量，这无疑为光华新城的商业吃了一颗定心丸。事实上，从光华新城重居住轻商业这一问题出现开始，开发商和政府部门就已经开始着手解决，而现在商业补课已经初见成效。
“中铁西城商业招商工作从2012年下半年已经开始，并且预计在今年年底地铁3号线上盖物业即将交付。”据中铁西城相关负责人介绍，光华新城中铁西城板块，目前已经交付的楼盘基本都配备了底商，基本能够解决周边居民的基本生活需求，中铁西城、光华逸家、鹏瑞利青羊广场等商业部分的相继呈现，不仅仅能够提供日常的商业配套，更会成为区域的商业中心。
再看看光华新城的商业配套建设，除了已投入运营的家乐福、伊藤洋华堂等大型商业配套之外，天来国际广场、新光三越等商业体也在快速进展中。天来国际广场与地铁无缝对接的商业部分今年正式启动施工，未来将成为温江新中心的市政广场也正在紧锣密鼓的准备中。同时，佳兆业广场自带3.5万平方米地铁上盖集中商业也在建设中，建成后有主力店、大型商业及休闲商业等配套。特别值得一提的是，佳年华·新生活项目今年正式携手太平洋百货集团，在光华大道三段打造8万平方米西南首席台北文化商业街区。即将面市的佳年华太平洋广场首期产品台北商业金街，以台北著名商业街西门町为范本打造，直面繁华的江安路，50～300平方米的面积段，定位于社区型多元复合业态，能满足不同投资者的需求。
商业巨头为何纷纷选择光华新城？新光三越百货（成都）有限公司董事长兼总经理郑瑞铭的答案是，这里作为成都西部副中心，有着不可估量的发展潜力。伊藤洋华堂董事长、总经理三枝富博也表示，温江拥有优越的区位条件，完全符合商业选址的要求。
需求激增
光华大道商业大有可为
有需求就有市场。更何况需求如此之强烈。在大量消费人群聚居的区域，未来光华新城的商业价值已然凸显，作为对行业洞察能力本就非凡的开发企业岂能错过这场饕餮盛宴，一场区域的商业爆发之势已不可逆转。
据记者粗略统计，光华新城已经销售或确定规划的写字楼供应将直接迈入50万平方米的体量，这不但将改变光华新城住宅单一的弊病，还会形成城西商务中心的聚集效应。有专业机构测算，光华新城的商业地产体量到2016年将会达到120万平方米。仲量联行华西区研究部总监马伟业告诉记者，二环以外的成都商圈，则是呈点状分布，如西三环的中铁西城、温江的家乐福，逐步跳出了三环，是从环形发展向扇形发展转化的一个比较明显的趋势。过去在三环至绕城之间，绕城至温江之间，城西的商业地产则直接出现了断层。现在，随着大城西人气的聚集，商业地产项目的强势进驻，这些断层逐渐消失，连成一片。预计到了2016年，光华大道沿线的地图上已经很难找到商业地产的空白点了。马伟业认为：“从现在的规划及未来的发展趋势来看，目前的光华大道沿线的商业地产是成都商业地产的价值洼地，投资光华大道的选择将是多样性的，产品是高品质，投资是高回报的。”光华大道商业缺失的尴尬虽然已经消除，但在短时间内，相关商业的价值仍然处在一个被外界逐渐认知的过程。对于投资者来说，今年投资还处于价值洼地的光华大道沿线商业正是好时机。
处于商业投资初级阶段
光华新城可谓潜力股
2005年光华大道的通车，让温江迅速坐上了近郊二掌柜的交椅。在住宅项目一番热热闹闹的开发后，却成了一座有风景没生活的“睡城”。成都人嫌远，纷纷另觅下一居所。温江人愁无生活，不屑于搬出老城区。光华新城这座目标远大的新城，一度被雪藏在了后宫，尴尬而委屈。被冷落了太久，当曾经的规划被一一兑现，光华新城今年终于迎来了商业巨头们的垂青。伊藤洋华堂温江店已经开门迎客；全国最大单体百货———台湾新光三越百货大楼已经封顶，预计于2015年面市；太平洋广场签约落户佳年华·新生活；家乐福、永辉两家大型超市分别选址光华新城，在光华大道两侧相向而立……
是什么让巨头们不顾直接交锋，攻入光华战场？在这场商业地产大战中，投资者的机会在哪里？光华新城的商业前景如何？成都商报记者采访了政府相关部门、商家代表、开发商和专业机构，请他们来解读光华新城的商业地产机会。
嘉宾
温江区商务局相关负责人
高力国际成都公司项目销售及推广部董事过孟威
太平洋集团太平洋商业地产开发商业总经理沙志帆
四川佳年华置地有限责任公司董事总经理杜洪宝
珠江国际新城营销总监孙胤恒
现状 商业巨头纷纷抢滩
问题：光华新城已成为零售商业巨头必争之地，这是什么原因造成的？
温江区商务局相关负责人：作为西部特大中心城市，成都市场的竞争已进入白热化，商贸业需要拓展空间；同时，随着二三圈层城镇化的进程加快，人口聚集度增大，市场需求也相应增加。
过孟威：从区域的角度来看，光华新城的区位优势是十分明显的，它距离成都中心城区仅15分钟车程，目前由光华大道和成温邛高速公路两条主要干道进行连接，而区域未来还规划有光华八线、成温邛快速路和学府路-双楠大道三条大道，届时地铁四号线二期工程也将直达本区域。因此良好的区位优势和完善的交通网络是光华新城吸引大型商业企业入驻的重要原因。我认为，区域内的商业发展目前处于起步阶段，以家乐福、永辉两大超市为代表的商业更多的是满足社区型购物的需要。而今年1月开业的伊藤洋华堂温江店，不仅为区域带来了商业购物的新体验，更加大了本区域商业对周边县市及成都市主城区的辐射以及影响力。
沙志帆：这么多商业品牌在这个区域集合，足以证明这个区域的号召力和前景。目前成都唯一一家太平洋广场也选址光华新城是因为我们看好这未来的发展。目前成都市区的商业已经饱和，向外扩张是趋势，城西光华新城的交通、配套和人口数量都能支撑商业品牌的发展。
未来 再造一个百亿商圈
问题：巨头扎堆，让光华新城定下“在成都以西再造一个百亿商圈”的目标。对于该区域商业的未来发展前景，您作何看法？对于区域的未来，有人并不乐观：因为按照测算，到2016年全区的商业项目体量可达120万平方米，届时光华新城的总人口约40万，人均商业面积为4平方米———这个数字已超过发达国家人均商业面积的警戒线，也比目前上海、香港等城市的数字高。但也有人说，光华新城的人口只是消费人群中的一小部分，这个区域的战略是“一路向西”，辐射范围包括崇州、邛崃甚至雅安等地。在您看来，温江的商业未来应当如何发展？
温江区商务局相关负责人：此前，成都市出台《成都市服务业集聚区规划（2012-2020）》，确定了32个市级服务业集聚区，旨在促进服务业尽快倍增，建设服务业核心城市和西部经济核心增长极。温江区光华商圈被确定为成都市重点发展的现代服务业核心聚集区，以温江光华公园为中心的2公里范围内，一个百亿级的核心主力商圈正在呈现。据预计，温江光华商圈在未来3至5年将形成一个从高端到大众的品牌聚集地，其辐射范围和服务半径会远超出温江范围，覆盖崇州、邛崃甚至雅安等地，服务于成都西部延伸出来的300多万人口，承担起成都西部CBD的消费中心、商务中心的作用。
过孟威：我想重点说明的是区域的产业支撑对商业的发展也有举足轻重的作用，2010年温江区政府提出了“6+2”的产城融合模式，将生态旅游、体育休闲、医疗康复、数码信息化等现代服务业为主导的新型产业作为发展的基石，打造光华CBD片区、科技园产区、成都国际医学城等八大现代服务业片区，这为区域商业未来的发展提供了良好的产业支撑。
沙志帆：多个商业项目扎堆是会引起竞争，但也会形成品牌的聚合效应。我们太平洋广场不求做大，只求做精。对于现在买入我们这个项目的投资者来说，3年后物业的升值不会低于20%，我有这个信心。
杜洪宝：光华新城将是连通成都和温江的两极，形成吸纳两地区的商业枢纽；同时利用其自身的景观资源特色，形成成都以西新的商业极，前景看好。目前综合体因数量问题和商家资源以及网络的冲击，传统的百货受到较大冲击。而依托于社区的体验式商业由于对人群辐射力强且客流固定，拥有较强的生存能力，同时这种体验式商业以贴近客户日常生活习惯的配置特色业态，更能吸引客户。所以，特色的社区型商业项目未来的风险是很小的。
投资：开发商背景和运营能力是关键
问题：在住宅放量的同时，光华新城的商业也开始放量。现在，光华新城可以提供高品质的生活，也可以提供具有增值潜力的商业投资品。请谈谈投资光华新城的商业地产，有哪些选择？这些选择，对于普通商业地产投资者来说，有哪些机遇和风险？投资过程中要注意哪些问题？
过孟威：对于普通商业地产投资者来说，他们重点关注的就是投资产品的回报率。目前光华新城区域还处于商业投资的初级阶段，可谓潜力股。现阶段可供选择的投资产品业态相对较少，以商铺和写字楼产品为主。我倾向于推荐主题商业街商铺，这类商铺拥有自身的住宅客群作为基础，且商铺户型选择面较广，业态经营丰富、租金收益稳健等优势。从投资者角度来说，不管选择何种投资产品，都要对其产品规划、配套、交通及其后期经营管理进行全方面评估，以此来选择合适的产品。
杜洪宝：我建议投资者要注意几点：关注主力店动向；跟进大商家，尤其是真正有品牌号召力的商家；注意周边的租金水平和收益；关注投资产品的业态是否合理；投资单纯的社区商业，注意体量；尽量选择有主题，有运营的商业。重视区域发展前景，关注政府的区域规划和未来交通条件。
孙胤恒：在选择投资时，要坚持一个原则：先看大环境，再看小环境。优质优价、择高不择低。品牌开发商资金实力有保障，产品质量有保证，专业管理团队使商业项目运营有良好效果，保障投资收益率；中心核心地段地价有保障商业配套、交通便利容易、项目规划好容易积聚人气，起增值效应，产生良性循环。
成都商报记者 杜娟 李杨
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