华西解读成都住房 限购升级城南热点区域加大户籍限制 公积金贷款与缴存时间挂钩
城南热点区域加大户籍限制 公积金贷款与缴存时间挂钩
制图/杨仕成
17日下午，成都市公布了新的房地产限购政策，成都市政府官方网站发布了《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》（下称《通知》），通知指出，进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，促进职住平衡，减少交通拥堵。
城南热点区域
购房加大户籍限制
新政最受关注的一条莫过于对成都部分区域进行的限购升级。《通知》中明确提到，将进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，促进职住平衡，减少交通拥堵。
自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。
根据成办发〔2016〕37号文件，限购区域是指在成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。
公积金贷款新政
余额和时间双挂钩
通知对公积金贷款也进行了限制。
住房公积金贷款最低首付款比例方面，购买首套住房或已有一套住房，并已结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为30%；已有一套住房，但未结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为40%。对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予以公积金贷款。
更重要的是，《通知》对公积金贷款额度也进行了更强的限制，即实行公积金贷款金额与职工缴存余额和缴存时间双挂钩政策。
此前，成都住房公积金管理中心单笔住房公积金贷款最高额度为：符合住房公积金个人住房贷款条件的两人及以上的职工家庭，单笔最高贷款额度为70万元，单职工单笔最高贷款额度为40万元。单笔可贷额度计算公式为：借款人（包括共同借款人）申请贷款时上月住房公积金正常缴存余额之和的20倍。
新政实施后，两人及以上的职工家庭贷款额度=（借款人公积金缴存余额+共同借款人公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数（上限70万元）；单职工家庭贷款额度=借款人公积金缴存余额× 20倍×缴存时间系数（上限40万元）；缴存时间小于12个月的，时间系数设为0.5；缴存时间在12个月至24个月的，时间系数为0.9；缴存时间在24个月以上的时间系数设为1。
焦点1
城南二套房首付七成？
传闻“最严首付政策”即将出台
值得注意的是，《通知》中还有一条关于房贷政策进一步调整的信号，原文为：经人行成都分行会同四川银监局，指导四川省市场利率定价自律机制充分酝酿并做出决议，进一步调整成都市部分区域差别化住房信贷政策。
虽然新政并未明确区域差别化的具体措施，但记者向业内人士了解到，所谓差别化是指将对高新南区和天府新区成都直管区的房贷执行二套房首付七成的新政。
目前，二套房首付七成的政策主要在北京、上海、深圳等一线城市实施，若消息属实，这将是成都史上最严的首付政策。
焦点2
严格约束囤地、惜售
优化土地供应，增加有效供给
土地市场方面也出台了新政。《通知》要求，对取得土地后约定的竣工时间届满还未达到100%开工、约定的竣工时间满一年仍未实现100%申请销售等行为的开发企业，纳入成都房地产行业信用信息平台记录，且在房屋具备条件并上市销售前不得参与土地公开出让市场竞买。
对约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法按照土地出让价款的20%征缴土地闲置费；对动工开发日期满两年以上未动工开发的，依法收回土地使用权。此外，成都市还表示将公布全市经营性建设用地出让3年滚动供应计划，稳步增加住宅用地供应规模。
并且，新政对开发商预售的约束也进一步升级。《通知》指出，成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内，商品住房项目面积在5万平方米以上且分期开发建设的，每期申请预售面积不应低于3万平方米（尾盘除外），在5万平方米以下的应一次性申请办理预售许可。
新政背景
国庆“限购令”效应未完全显现
其实在今年国庆节第一天，成都市就已经出台过关于房地产限制的措施，包括重启限购、提高二套房首付比例等等。但从10月以来的数据看，政策效应或尚未完全显现。
四川中原监测数据显示，10月成都商品住宅主城区成交面积126.07万㎡，环比上涨25.96%，不过成交均价为13113元/㎡，环比上涨仅6.74%，其中高新区和金牛区涨幅最大，分别为14.21%和11.10%。
对此，四川中原地产分析认为，成交的上升主要是受9月市场成交集中备案影响。事实上，从11月第一周的数据来看，主城区已经整体看跌，除高新区北辰香麓和北大资源颐和翡翠府集中备案之外，其余各区均出现大幅下滑。其中，青羊区成交0.17万㎡降幅最高，达94.83%；其次为武侯区，成交0.21万㎡，环比下滑为80.31%。
四川中原策略分析认为，从包括成都市场在内的全国市场来看，政策效应已经开始显现。预计未来市场中，本轮政策调整将快速抑制房价过快上涨，市场的过热成交将会明显被抑制。短期内，部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调。不过，由于前三季度房企销售业绩良好，四季度房企降价的动力并不充足，市场未来的调整期或将维持6-9个月。此外，这一轮市场的调整幅度，还要是看信贷收紧的尺度。如果一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。但如果信贷不收紧，很可能调控影响将会偏弱。
专家解读
西南财大经济学院副教授、博导、留美经济学博士刘璐：
“因区施策”
有利于成都楼市平稳发展
17日，成都市新一轮住房限购政策发布后，西南财大经济学院副教授、博导、留美经济学博士刘璐接受了华西都市报记者采访，对成都房地产限购政策的升级版进行了详细解读。刘璐认为，本次调控措施最大亮点在于“因区施策”。
重点清理存量土地
“新政中提到，对溢价率超过60%的土地，要在三个月内交清全部土地出让价款，这是对高溢价率的地块实施的比较严厉的规定。”刘璐说，该条措施可以避免企业拿地之后“囤很长时间不开工”。
刘璐认为，新政中提到的“增加有效供给”和这条措施都是针对土地存量市场。“我认为这是在清理存量土地。”刘璐说，近年来监管部门对企业拿地后何时动工、竣工有了比较明确的规定，但在更早前，没有这么详细的规定，也就造成企业拿地后迟迟不动工。
“对约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法按照土地出让价款的20%征缴土地闲置费；对动工开发日期满两年以上未动工开发的，依法收回土地使用权”，刘璐认为将有效避免企业囤地情况的出现。
“在市场比较好的情况下，如果有新增土地供应，往往会有比较高的成交价格。但是对存量土地的梳理，不会影响土地成交价格，所以可以非常有效地增加住宅供应，避免了土地闲置。”刘璐说。
防止楼盘“分批跳涨”
《通知》中提到，要完善房地产预售管理，加强价格指导。在刘璐看来，这一条措施是在成都上一轮房地产调控政策的基础上，对房地产营销环节作出了更加详细的规定。“主要目的是避免价格跳涨。”刘璐说，以前房地产营销手段往往通过分批进入市场，“不同批次之间会有一个价差”。《通知》对此作了更详细的规定，要求“项目面积在5万平方米以上且分期开发建设的，每期申请预售面积不应低于3万平方米（尾盘除外），在5万平方米以下的应一次性申请办理预售许可”。刘璐认为，这将对楼盘分批加价进行限制，“不太可能出现不同批次跳涨的情况。”
《通知》中还调整了住房公积金贷款最低首付款比例，并实行公积金贷款金额与职工缴存余额和缴存时间双挂钩政策。刘璐认为，住房公积金贷款最低首付款比例与此前调控政策区别不大，但贷款金额与公积金存缴余额和时间双挂钩，“是一种辅助的信贷收紧的手段”。
因区施策是最大亮点
刘璐认为，本次调控措施中，最关键的是“深化因区施策，强化限购限贷”。“这次调控把目光放在了成都房地产市场最活跃的高新区南部园区、天府新区成都直管区，也就是我们说的城南。”
与上一轮调控相比，本次调控措施中增加了“在这两个区域就业并连续缴纳社保或个人所得税1年以上的外地人才能买一套商品房”。刘璐认为，这一措施的目的在于避免短期外来资金的炒作。
“从中可以看出，高新区南部园区和天府新区成都直管区两个区域的限购政策进一步收紧，这也可以预测出，在这两个区域购买二套房的首付比例肯定会大幅上升。”刘璐说。
纵观本次调控措施，刘璐认为，最引人注意的是针对热点区域实行“因区施策”。“中国楼市分化很严重，不同城市之间，政策不能‘一刀切\’，甚至在城市内部，不同区域之间分化也很大。”刘璐说，他一直呼吁实行分区域的调控政策。
“这是一种非常科学的调控政策，符合分类调控和分区域调控的理念，这次调整措施的发布，没有改变成都楼市健康发展的态势，对保证成都房地产市场的平稳发展有积极意义。”刘璐说。
华西都市报记者 赵雅儒 董兴生
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