房屋空置 你身边有多少“沉默的邻居”？
家住郫县的 张 先 生 发现，他所住的小区交房已3年多了，而他邻居家的房门却始终关闭，从未有人光顾过。“花几十万元买套房子既不入住又不出租，还每月交物管费，岂不太浪费了？”每次看到邻居紧闭的房门，张先生总是感到不解。而记者调查发现，这在成都并不鲜见，很多小区的住户都有这样“沉默的邻居”。
一边是如火如荼的开工建设，一边是居高不下的空置率，人们不仅要问，成都到底有多少空房？每到夜晚有多少房屋从不亮灯？
调查
夜数亮灯窗户入住3年的小区显冷清
这个小区位于成都郫县南北大道，大道两侧，很多新楼盘耸立，“小区已交付使用3年多了，还有那么多房子没装修。”张先生老家在达州市，几年前，他花60多万元买了现在住的这套房子，本以为这座可容纳近千户人家居住的小区，一定热热闹闹的，然而这一幕始终没有出现。
10月15日晚8点半，华西都市报记者来到该小区发现，小区有4栋建筑，其中3栋居民楼总共858户，按一户3口人计算，小区入住居民至少2500人以上。记者在小区采访的半小时内，发现仅有12人进出小区大门，在小区园林内有3人休息，显得有些冷清。
记者随后数了数亮着灯光的住户，发现总计不到287户。“入住率不到40%。”小区一位物管人员也间接证实了记者的猜想，小区于2012年国庆节交房，部分业主买了房子后至今也没使用。
10月16日晚9时，华西都市报记者来到位于成都天回镇某大型组团社区的一个楼盘，该小区共有8栋住宅，每栋住宅27层，每层有4户，小区共计 18 个单元。按此计算，该小区可容纳1944家住户。该小区于2012年上半年交房。记者对其中一栋楼层实地察看，将包括住房门贴过对联和“福”字，以及房门拆除了塑料薄膜在内作为入住标志，对该楼栋其中一个单元实地察看，发现满足上述条件的仅65户，也就是说，入住率为60%左右。
城区2320户小区亮灯住户不到800户
“主城区楼盘入住率到底怎样？”10月18日晚21时左右，记者在成都万年场某知名楼盘实地采访发现，该小区共8栋住宅，每栋住宅有29层楼，每层有5套住房。这个项目户型区间面积为89到147平方米之间，而其主力户型为89平方米，户型多为三室两厅，小区交房时间为2013年6月。
记者在小区内看到，相比郊区楼盘，小区内明显人员流动量大多了。按每栋住宅两个单元，每层有5套住房计算，该小区住户为2320户。此时，亮着灯光的住房还不到798户。“如果把外出未归的住户计算在内，估计入住率为60%左右。”小区居民李先生对此很纳闷，小区相对成熟，周边交通和生活配套都不错，为啥还有大量业主买房后，至今空置。李先生告诉记者，他家所住的那层楼里，还有两户人没装修，也从没看到这两家邻居开过房门。
“交房两年，如果入住率能达到60%已经很不错了。”市民何女士谈及小区入住率的事话匣子打开了。作为土生土长的成都人，何女士原来住在城东一老式小区内，小区入住率高达100%。当她搬迁至城南大源组团某小区后，入住两年，她发现自家小区的入住率现在不到40%。华西都市报记者采访发现，距离何女士所在小区数公里外的双流区域，目前入住率更低。
数据
10亿平方米空房没人住
华西都市报记者注意到，作为衡量楼市“健康指标”的空置率，在城市郊区和三四线城市变现更为严峻。今年5月，国际货币基金组织（IMF）指出，中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。而据国际货币基金组织提供的报告显示：目前，中国房屋空置高达“10亿平方米”，空置率远超20%。有外媒甚至质疑，中国房屋空置数量已相当于6个“曼哈顿”。
据了解，即使美国楼市最差的2007-2008年间，房屋空置率最高为10.7%，而自有住房空置率最高只有2.9%。即使欧洲发达国家，其住房空置率也并不高。比如荷兰、瑞典等国家，住房空置率也仅仅维持在2%，法国为6%左右，德国约为8%。近年来，部分城市因急速扩张，涌现出了越来越多的空城。如森林般不断崛起的新城里，少有人烟。一到晚上，偌大小区内只有孤零零的，只有少部分房间还亮着灯光，看似成了一座座“鬼城”。
提到因房产泡沫陷入了“鬼城”尴尬的代表城市，人们总会自然而然地想到位于内蒙古的鄂尔多斯。然而，在深深陷入地产泡沫的城市中，鄂尔多斯只是“鬼城”的一个缩影。在“鬼城”排行榜中，除内蒙古占有多席之外，江苏、河南、湖北、辽宁、云南等地，均有城市榜上有名。据统计，仅去年，国内就出现了12座新“鬼城”，在这些城区内，多数楼房空置率极高，鲜有业主入住。
住宅空置率高于全国平均数据
根据四川中原地产向华西都市报独家提供的数据显示，2015年1月1日至2015年10月16日，成都市住宅供应量为1592.96万㎡；预计全年供应量为2000至2300万平方米。如果按人均住宅面积为30平方米的标准计算，那么，2015年，成都住宅新供应量至少可以满足76万人居住；如果按每户三口之家计算，可满足25万户居住。而据资料显示，目前，大成都范围内常住人口 1442.8 万人（截至2014年年末），比上年末增加13.0万人。如果照此计算，成都市楼市新增供应量与新增人口比约为6：1。
据西南财大中国家庭金融调查与研究中心发布的数据显示，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，而成都住房总体空置率为24.7%，高于全国平均数据。
据华西都市报记者调查发现，除了成都住宅空置率突出，作为商业地产重要的组成之一，成都写字楼市场也面临高库存、高空置率的压力。据仲量联行提供的数据显示，2015年上半年，成都仅甲级写字楼总存量就高达248万平方米，但净吸纳量仅7.2万平方米，同比跌幅达到了50%，全市甲级写字楼的空置率由2014年底的35.9%上升至40.3%。
有专家指出，自2014年下半年开始，成都部分写字楼出现较明显租户退租现象。退租现象一方面由于写字楼靠“吃青春饭”，大批量新型写字楼由于在硬件、软件上具有得天独厚的优势，无情地将城市中一些老式写字楼淘汰出局。另一方面，写字楼的市场生命力不仅与本身硬件和软件有关，还受其所处区域、租金价格等多重因素影响。
思考
年增人口10万 成都还有15年开发空间？
不可否认的是，无论从什么角度来看，较高空置率对房地产市场的负面影响是客观存在的。那么，房地产市场是否还有发展的潜力？潘石屹认为，中国的房地产不可能再像5年、10年前那样发展了。供需关系在变化，市场也在变化。如今中国的人均住房面积已经达到30平方米以上，但是每年竣工的房子仍是十几亿平方米。如果房地产企业不去思考如何把建好的房子利用起来，离风险也就不远了。
一方面是如火如荼的房地产项目开工建设，一方面是不断积压在市场上的空置房，如何解读这一矛盾？四川大学博士生导师、中国市场学会常务理事兼专家委员会委员、四川省营销学会会长李蔚认为，一定的空置率是市场正常反应，买房的目的除了因工作需要解决居住问题外，还有大量购房者是因为养老、孩子上学等原因买房，如果属于后两者买房，业主并不一定立即搬迁入住，也就出现了阶段性房屋空置现象。
李蔚说，一个城市的空置率大小，主要取决于这个城市对外来人口的吸引力大小。成都作为省会级城市，如今常住人口1000多万，而成都城市容量为2400多万人。因此，成都的房地产市场至少还有10年甚至15年的发展空间。
作为一直关注成都城市发展的四川中原地产战略发展部研究经理向维也认同李蔚这一观点。向维在接受华西都市报记者采访时表示，成都作为特大城市，更是中国西部经济发展的中心城市。目前，年均人口增长10万余人。与其它城市一样，成都房地产市场虽然也走过其辉煌的“黄金时代”，但其市场需求依然存在，只是“消化”路径没有以前顺畅了。
“人们只会选择去北京、上海、深圳等一线城市创业，不可能去这些城市买房养老。”李蔚进一步分析说，目前，四川省城市化率已达到50%，与发达国家城市化率差距已不是很大。但是，我们也应该看到，成都作为内地宜居城市，以及成都在中国西部的重要经济地位，它除了对省内各市州，以及一线城市具有吸引力外，对西藏、新疆、甘肃，甚至贵州等省区居民的吸引力也不可忽视。因此，成都房地产市场依然具有较大发展空间。
趋势
二手房有望成楼市主角
房子，一直被老百姓视为最稳当的增值、保值投资对象。然而，随着国家对楼市一轮又一轮的调整，曾经活跃在楼市中的投资客远离楼市。那么，在市民流行“买房养老”这一想法到现在是否可取？房子是否具有投资潜力？李蔚对此认为，在中国投资渠道严重受限背景下，房子虽然不能继续带来财富上增值，但不可否认，在未来较长时间内，依然属于保值产品。
李蔚说，与其它城市一样，成都楼市也出现了较大库存量，但一定库存量是合理的。值得注意的是，地处交通便捷、生活配套完善的城市版块，尤其是成都主城区住宅项目，其销售状况依然强劲。因此，成都市场冷热两极表现，主要取决于区域地段的差异性，那些具有地段优势、配套完善的住宅项目，即使增值表现不明显，但价值上也不会出现较大浮动。
李蔚把房地产的未来走势，习惯地称为“后房地产时代”。他说，房地产市场进入这个时代后，新房已经不再是楼市销售主力，如我国香港地区以及国外发达国家一样，二手房将占据房地产市场的销售主体。
不可否认的是，当前，一方面是中国经济增速放缓，另一方面，房地产利润持续下滑，作为资金密集型产业，房地产企业在面临一次又一次洗牌后，“贫富分化”进一步加大，一些实力不济的中小房企不仅利润下滑严重，还不得不面对日渐凸显的“缺粮”尴尬，强者恒强弱者恒弱的马太效应正在加剧。
“成都房地产市场现在有几百个房企，这是极不正常的事”。李蔚认为，成都房地产市场，未来可能只容纳几家或者10多家，其余房企应该考虑的不是转型，而应该考虑何时退场！
记者观察未来成都活下来的房企不到10家？
对于略有闲钱的老百姓来说，房子是买还是不买？这是一个问题。
四川中原地产战略发展部研究经理向维给出的答案是差异性决定房子的价值。他认为，既然房子属于商品，也就无法避开其增值或贬值的两种可能性。因此，对于不同城市、不同区域和版块、不同交通状况、生活环境的房子来说，增值、保值的效果显然大相径庭，价值上出现冷热两极。
除了房屋价值进一步分化外，房企之间的马太效应也在加剧。据统计，2014年，中国前10强房企所占市场份额为16.92%，20强占22.78%，50 强占 31.14%，100 强占37.75%。随着楼市竞争的加剧，预计从2015年到接下的两年时间，前10强的市场份额将达到25%左右，20强达到30%左右，50强达到40%左右，100强达到50%左右。虽然，中国城镇化率还比较低，较之发达国家70%，甚至90%以上还有较大差距。然而，度过楼市“黄金时期”的房地产市场，让开发商躺着数钱的日子已一去不返了。川大博士生导师李蔚认为，随着楼市供需关系的改变，市场竞争加剧，未来的成都市场可能只有 10家，甚至几家房企有幸存活下来，对于大多实力不济的房企来说，当务之急不是考虑转型，而是考虑何时退场了！
本版采写华西都市报记者王仁刚
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