房东被限制民事行为能力后 签订的租赁合同还有效吗？
本报全媒体记者 曾昌文
赵女士与某商铺业主钟某签订了一份《租赁协议》，约定从2020年11月起租用钟某的商铺5年用于经营，并当场支付了12万元的定金和租金。然而，签约两个多月后，赵女士突然收到钟某解除合同的短信通知，钟某表示自己是限制民事行为能力人，之前所签合同无效……近日，邛崃市法院审理了这起房屋租赁合同纠纷案，依法判决钟某返还原告赵女士支付的定金和租金12万元。
签订租赁合同后 房东突然提出解约
2019年5月，来自河南的赵女士与邛崃市某商铺业主钟某签订了一份《租赁协议》，约定钟某将自己位于邛崃市城区临邛古城景区一处三层楼的商铺出租给赵女士做生意，租期5年，租期内前两年每年租金为26万元，后三年每年租金为27万元。协议同时约定，钟某无正当理由不得解除本合同，如钟某无故解除本合同，应当向赵女士支付违约金10万元。签订协议当日，赵女士支付定金10万元，并预付房租2万元，钟某也出具了收条确认收到定金和租金。由于钟某的商铺当时正出租给另外的人，双方协议中约定的交房日期为2020年11月1日，如有违约，钟某双倍退还定金。
2019年7月的一天，赵女士收到钟某发给自己的一条手机短信，“因我无民事行为能力，我们签署的租赁合同属无效合同。现通知您于2019年7月15日前联系我，退还您支付的所有相关款项并废止相关协议，否则造成的一切后果由您自行承担……”对于房东钟某提出解约要求，赵女士当场短信拒绝“我们签署合同的整个过程都是合法的，我要求你严格按照合同继续履行”。
对于是否解除之前签订的《租赁协议》，双方多次沟通后，达成解除协议的一致意见，但在钟某是否应当承担10万元的违约金上迟迟不能达成一致。
该不该付违约金 法院驳回违约金诉求
拖了近两年时间，问题还未得到解决，赵女士将钟某诉至邛崃市法院，要求法院判决解除《租赁协议》，钟某支付违约金10万元，并退还定金10万元及预付房租2万元。
近日，邛崃市法院开庭审理此案。庭审中，钟某对与赵女士签订协议和收取12万元的事实没有异议，但表示自己于2010年1月3日被法院宣告为限制民事行为能力人。钟某表示，2019年签订租赁协议时，自己系限制民事行为能力人，协议也没有得到监护人的追认，故协议应属无效。因协议未生效，10万元的违约金也就不应该适用，且赵女士也未举证证明其因解除协议产生了实际损失，所以自己不应该支付10万元违约金。
法院审理查明了当事双方陈述的事实和提交的证据，同时也查明：经案外人申请，该院曾于2010年2月3日作出民事判决，认定钟某为精神病患者，生
活尚不能自理，宣告钟某为限制民事行为能力人，并指定了监护人。2020年6月30日，某司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，确定钟某目前无确切精神障碍的表现，精神活动属于正常范围内，评定其目前具有完全民事行为能力。经钟某申请，法院于2020年7月29日作出民事判决，将钟某恢复为完全民事行为能力人。
赵女士与钟某签订的合同效力如何？赵女士认为，双方在签订《租赁合同》时，钟某思维清晰，表达准确，完全不像是一名精神障碍患者。双方签订的合同应属合法有效的合同，钟某应当按照合同约定履行义务。当合同目的不能实现，钟某应承担违约责任。
钟某却认为，自己于2010年被宣告为限制民事行为能力人，在签订合同时系限制民事行为能力人，在没有法定监护人追认的情况下，该合同成立，但不发生效力，故不属于合同解除情形，不应支付违约金。
最终，邛崃市法院依法判决钟某返还原告赵女士定金10万元，预付租金2万元，同时驳回原告赵女士其他诉讼请求。
法官说法
该案主审法官表示，本案有两点值得探讨，第一个是赵女士与钟某签订的《租赁协议》效力如何，第二个能否从钟某的外观精神状态判断其是否具有民事行为能力。
法官认为，民事行为是民事主体通过意思表示引起民事法律关系设立、变更和终止的行为。民事行为应具备一定的条件才发生效力，在主体方面，要求实施民事行为的主体具备相应的民事行为能力。民法上设置的民事行为能力制度，将自然人分为三类：完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人。限制民事行为能力人实施的纯获利的民事法律行为或者与其年龄、智力和精神健康状况相适应的民事法律行为有效，实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。
本案中，钟某已经成年，但在2010年被法院宣告为限制民事行为能力人，理由为钟某系精神病患者，生活不能自理。钟某因其精神健康状况不能充分理解自身的意思表示，及完全辨认自己的行为所产生的法律后果，在民事行为能力上有欠缺。钟某出租商铺年租金达到26万元，标的较大，明显超出了其精神健康状态能理解和处分的范围，不能由其独立签订租赁合同，应该由其法定代理人代为签订。钟某已经独立签订的合同属于效力待定的合同，需要由其法定代理人进行同意和追认。其法定代理人从始至终未同意和追认该份合同，那么该份合同系无效合同，自始无效，当然无效，确定无效。解除合同的前提是合同系有效合同，本案的《租赁协议》是无效合同，自然不存在解除的问题。
钟某患有的是精神疾病，其民事行为能力如何，必须要经过专业的医疗机构，具备相关专业知识的人士进行专业评估、分析，得出结论。所以并不具备专业知识和相关技术手段的普通人，无法从外观上判断其精神状况是否正常，是否能准确理解自己的意思表示和作出该意思表示所产生的法律后果。因此，以外观精神状态来判断，钟某是否具有民事行为能力是不可行的，不准确的。
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