成都土地市场冷热不均开发商优化地块储备迫在眉睫
“城市中心地段+低总价”成为开发商拿地的首选策略。 摄影 李里
楼市遇冷，土地先行。7月9日，成都市国土局以挂牌方式出让双流县光荣社区地块和蒲江县米锅村地块，最终后者被底价拿下，前者遭遇流标。“底价”、“流拍”，这两个曾经的“冷”词汇对于今年成都土地市场而言变得高频起来；与之相对的，则是去年动辄140%的溢价率难觅影踪。
分析人士指出，对于房企而言，仍应注重优化土地储备结构，通过理性研判各区域土地市场走势以求分散布局风险，以在市场调整中找到下一块立足的磐石，为后续发展积蓄动力。
本报记者 吉雪娇
冰火两重天：郊县遇冷主城火爆
区域市场已然明显分化。一方面，是开发商对主城地块的青睐，令高价地王仍然出现；另一方面，则是频频流拍下开发商对郊县地块的嫌弃。锐理地产认为，在目前房地产市场趋冷的背景下，“城市中心地段+低总价”已成为几乎所有开发商拿地的首选策略。
回顾上半年成都土地市场，看到的是一条如过山车般此起彼伏的曲线：1月入账30.61亿低开，2月反弹吸金58.11亿，3月大幅缩水至21.56亿，4月达到峰值69亿，5月惨遭滑铁卢，“流拍”或“底价出让”轮番登场，一路将成交值定格在304亩、12.9亿元的惨淡点位上，幸而6月挽回些许比分，尽管在18幅成交土地中，底价成交者高达10宗之多，但1063.39亩的成交面积力挽狂澜，成交土地出让金总额达67.48亿元，环比大涨421.88%，同比上涨11.18%。
从成交来看，好地块依然令开发商趋之若鹜，明达玻璃厂地块、曹家巷地块、三圣乡“六胞胎”地块等几宗重量级地块均成功出嫁，鲁能、新鸥鹏、恒大等新面孔频繁入川拿地。其中，鲁能为夺得明达玻璃厂地块，一路击退蓝润、丰隆、蓝光、恒大等强敌，最终以9350元/平方米的价格抱得“爱地”归。入川14载后，这张总价高达25.88亿元的入蓉门票，也令其一跃成为上半年的总价地王。
另一方面，上半年单价地王的桂冠则早在2月就已悄然定格。去年红牌楼太平村地块拍出10000元单价时引来一片哗然，然而今年2月，这一记录被红牌楼一宗10.4亩的小地块以楼面地价10280元/平方米，溢价89%瞬间打破。
但与此同时，降价龙卷风袭过的土地，已不复往日的砾石流金。一度火爆的土地拍卖现场变得异常寡淡，底价、流标频现、溢价率大幅回落，包括东客站核心商区宗地、川棉厂准地王在内的熟地亦难逃流拍厄运。
锐理数据显示，尽管上半年成都土地出让共进账255.88亿元，相较于2013年上半年的243亿元，上涨5.3%，但土地市场供应112宗（不含流拍地块二次供应），合计7383.43亩，同比下降32.27%，土地实际成交91宗，成交面积5357.52亩，同比下降26.19%。
记者注意到，区域市场已然明显分化。一方面，是开发商对主城地块的青睐，令高价地王仍然出现；另一方面，则是频频流拍下开发商对郊县地块的嫌弃。锐理地产认为，在目前房地产市场趋冷的背景下，“城市中心地段+低总价”已成为几乎所有开发商拿地的首选策略。
“存粮”告急：品牌房企储备不足
值得注意的是，上半年销售压力加剧，也令开发商拿地趋于谨慎。中国指数研究院7月9日公布的数据显示，上半年，30家重点品牌房企合计新增土地371宗，低于去年同期518宗；新增土地储备规划建筑面积总计6159.44万平方米，较上年同期降低39.96%；总成交金额为2065.71亿元，较上年同期下降24.28%。
这一情况在成都同样存在。记者对上半年成都品牌房企拿地情况进行梳理发现，虽然续写土豪传奇的蓝润进账4宗地块，强势入驻建设路板块；首次进入成都的新鸥鹏同样连斩4宗土地，其强劲势头让行业为之侧目；而恒大、鲁能、蓝光、合能、龙光等房企也均有斩获，但依然有不少企业的新增土地储备几乎为零。保利、万科、中海、龙湖、置信、花样年等品牌房企在今年皆难觅踪影。
事实上，这与企业的整体战略不无关联。从全国来看，万科、万达、保利3家行业标杆房企在上半年新增土地储备的同比降幅均超过30%，其中，万科新增土地储备规模低至不足上年同期的1/5。此外，房企土地购置金额占销售额的比重下降幅度较大。
而对比去年锐理数据统计的成都房企拿地金额榜，前10名中仅剩下蓝光和蓝润。拿地金额也大幅缩减。其中，去年以9宗地，55.98亿元拿地总额位列榜单首位的蓝光，今年上半年仅入账两宗地，拿地总额13.73亿元，滑落至第4位；蓝润虽然入账4宗地，但拿地总额仅9.15亿元，且拿地面积也仅为去年全年拿地总量的35%。
对此，中国指数研究院分析师指出，2013年良好的销售表现推动了房地产企业在当年积极增加土地储备，进入2014年，房地产市场形势悄然转变，市场观望情绪浓厚，部分市场出现量价齐跌的局面，库存处于高位，房地产企业销售压力逐渐增大，房企因此普遍减少了拿地动作。“因为不同的土地，适合做的产品类型也不同，开发商需要考虑成本利润、考虑土地是否符合自己的开发需求、符合自己的战略布局，因此也不会盲目拿地了。”成都一位地产咨询公司负责人表示。
对于仍然持续发展且面临更多竞争的房企而言，这样的“存粮”数量无疑有“营养不良”之虞，无地可用对于企业而言无疑带来了更多潜在危机。有业内人士认为，相对于成都主城区地块的绝对稀缺，在成本与时间的把控下，开发商只是在持币等待。
不过，盲目补仓显然并非房企的性格。上述中国指数研究院分析师表示，在房地产市场遇冷、土地市场热度不再的情况下，房企在积极提高销售业绩的同时，更应当注重优化土地储备结构，通过理性研判各区域土地市场走势以求分散风险，才能在市场调整中找到下一块立足的磐石，为后续发展积蓄动力。来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/
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