探索自愿有偿退出宅基地农户居住条件改善还能增收

成都商报 2015-01-20 21:39 大字

2014年，是全面深化改革元年，也是成都奋力打造西部经济核心增长极、加快建设现代化国际化大都市的攻坚之年。

一年来，成都深入实施“两化”互动、城乡统筹发展战略，把统筹城乡作为“五大兴市战略”之一，按照城乡制度统筹、建设统筹、产业统筹、公共服务统筹、社会治理统筹“五个统筹”的思路，积极深化统筹城乡综合配套改革，加快构建城乡一体化发展新格局。2014年，农民人均纯收入达14410元，城乡居民收入比缩小至2.28：1；国家发改委开展的全国综合配套改革试验区中期评估总结了47条成熟经验，成都贡献9条。

成都市委统筹委突出重点领域和关键环节的创新突破，在统筹城乡示范镇综合改革，农民自主开发利用集体建设用地，“小规模、组团式、生态化”幸福美丽新村建设，农村产权抵押担保融资改革等方面取得了新成效、新经验。

回首这一年，成都各区（市）县从群众关注的焦点、百姓生活的难点中寻找改革切入点，解放思想、大胆探索，郫县货币化非集中安置引导农民向城镇转移、青白江区“参股合作”利用集体建设用地建设商贸综合体、新都区实施村级公共服务专项资金项目标准化标识管理、崇州市开展“财政资金形成资产交由合作社管护改革试点”……创新不断，亮点频出，成果显著。

党的十八届三中全会《决定》提出，要改革完善农村宅基地制度。去年以来，成都积极探索农户自愿有偿退出宅基地，目前已取得初步成果。

郫县通过探索货币化非集中安置、引导农民自愿有偿退出宅基地到城镇购房落户，不仅拓宽了安置渠道、让进城农民快速市民化，还使大片土地得到节约集约利用。

彭州市葛仙山镇则通过农户自愿有偿退出宅基地助推乡村旅游产业提档升级。

引导农民有序向城镇转移

探索货币化非集中安置

郫县相关负责人表示，除在城市城镇规划区探索货币化非集中安置办法外，郫县在农村土地综合整治区域还探索宅基地货币化终结方式。其中，安德镇在川菜产业园拓展区拆迁中，就积极探索“货币化+非集中”安置办法，为农民提供更多选择机会。具体操作中，安置面积按35平方米/人计算，补偿单价则参照安德镇商品房3000元/平方米的均价确定，一次性兑现补偿资金，“通过探索试点，已有195户812人选择了货币化非集中安置方式，在安德城镇或郫县县城购房落户”。

该负责人介绍，去年，郫县已制定出台了7个配套文件，建立完善了保障和维护进城农民产权权益、农民进城购房落户财税扶持政策、进城农民就业创业服务机制、平等享受公共服务权利等方面的政策办法，鼓励和引导有意愿、有能力的农民采取货币化安置的办法，自愿有偿退出宅基地进城购房落户。

“选择货币化安置的农户，进城购房落户后可以更好地享受城市公共服务和基础设施”，该负责人表示，通过货币化非集中安置引导农民向城镇转移，不仅让进城农民快速市民化，还使得大片土地得到节约集约利用，“农户选择货币化安置进城购房落户后，有效地减少安置房建设用地，既有利于将节约的建设用地和有偿退出的宅基地集中打捆使用，还减少了农民过渡安置费用，降低了项目投入成本”。

农户自主选择

节约用地助推乡村旅游发展

去年，彭州市在葛仙山镇建新村通过实施农户自愿有偿退出宅基地的改革试点，引导农户自愿将现有确权的宅基地退出和“变现”，改善生产生活条件。目前，葛仙山镇建新村共有4户农户达成自愿有偿退出宅基地协议，通过就近安置，共计可退出1177.1平方米土地用于发展乡村旅游。

彭州市相关负责人介绍，彭州市充分尊重群众的意愿，参不参与退出由群众自己说了算，并由农户自己选择就地安置、就近安置和货币终结安置。安置后，农户的集体经济组织成员身份、土地承包经营权、集体收益分配权等仍然保留。

同时，彭州市还坚持土地公有制性质不改变、集体和个人利益兼顾的原则，根据成本概算，由村社集体经济组织与农户共同协商，初步确定利益分配方案。出让所得收益，扣除规划、交易等费用成本后，预留部分收入给集体，剩余部分全部归农户自己。对此，农户杨继芳感到十分高兴———建新村B点位的出让收益在扣除规划、交易等费用后为15.7万元，杨继芳一家所得为11.1万元，就近安置费用为9.2万元，在改善居住条件的同时还获得了1.9万元余钱。

对退出后的集体建设用地，则由村集体经济组织向彭州市公共资源交易中心申请挂牌交易。目前，杨继芳家的宅基地已在彭州市公共资源交易中心以36.36万元/亩价格挂牌成交，业主也取得了40年集体土地使用权（商业），未来，这里将建成多功能接待中心、主题草莓种植区、林荫活动区、特色农产品种植区等7个区域。

创新集体建设用地开发利用机制

村民变身商贸综合体股东

在创新集体建设用地开发利用机制方面，成都也进一步深化试点。其中，青白江区福洪镇就依托“全域土地整理”节余的集体建设用地，组织社区居民成立土地股份合作社，探索吸引社会资金共同开发利用集体建设用地，搭建起与传统自治组织相分离的新型农村集体经济组织。

青白江区相关负责人介绍，通过引进社会资金实施农村土地增减挂钩项目，福洪镇幸福村集中入住到幸福新型社区；民主、字库两村集中入住到民主字库新型社区。

“现在这房子，说句实在话，跟城里也没啥子区别了！”搬进新型农村社区的村民何炳福，深刻感受到了生活环境的巨大变化。

居民生活变好了，腰包如何鼓起来？新社区建成入住后，镇村两级在节余的集体建设用地上做起了文章。“当初召集大家开会讨论这个问题的时候，争论得很激烈。土地整理项目节余的集体用地人均不足2平方米，确权到户难以实现有效开发利用。通过大家共同商量，最后都同意将节余的集体建设用地用来搞合作开发。权属主体就是参与农村土地综合整治、入住两个新型社区的农户集体。”民主村支部书记彭英忠介绍，在充分讨论、明晰权属的基础上，幸福、民主字库社区分别成立了以社区入住农户为“股民”的土地股份合作社，搭建了与传统自治组织相分离的新型农村集体经济组织。

对于节余建设用地的用途，通过民主议事，共同决策，幸福、民主字库土地股份合作社最终达成文旅结合开发社区商贸综合体的一致意见：将节余集体建设用地用于建设乡村旅游接待、特色农副产品和旅游小商品、日用百货销售设施建设，助推乡村旅游发展，壮大集体经济，增加集体收益。

通过与业主玉娇公司协商，双方达成了一致：土地股份合作社和玉娇公司共同投资，按规划完成两个社区旅游接待、特色农副产品和旅游小商品、日用百货销售设施建设，并共同完成社区文化活动广场建设和商贸综合体绿化、道路、景观配套建设和提升。

“过去开发商来了，我们解决不了土地指标。现在地我们出，钱公司出。搞合作开发建设，不仅让集体经济有了收入，也改善了我们的配套环境”，提起这次合作，字库村村主任黄居水认为很划算。目前，两个社区5150平方米商贸综合体已完成主体施工，正在进行内外装饰，民主字库社区商贸综合体已经部分提交使用。

做合伙生意，分红是关键。双方协定：商贸综合体建成后，土地股份合作社与玉娇公司按2:8比例进行实物分配，双方各自按规划用途独立经营，获取投资回报。这不仅为社区居民提供了良好的生活配套，社区居民也将从中获取集体资产经营“红利”。成都商报记者韩利

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