养老院建在市区，还是郊区？
规模、模式、定价等因素受制于土地，投资者很纠结——
从在成都三圣乡开办养老院到温江万春镇经营意馨生活馆，卢小青对生意的不景气颇感无奈。“以前在三圣乡有40张床位，有20多个人；现在80多个床位，还是只有20多个人。”他得出结论：地段差了点。
好地段谁都想要？省国土资源厅土地利用处负责人则明确表示，养老用地必须区别对待，公益性的划拨用地，非公益性的必须按正常土地流转程序审批。
养老产业蛋糕虽大，但当养老用地遭遇地价、产权、空间大小等问题时，投资者该如何选择？
□本报记者 陈岩 董世梅
市内养老院：有需求没土地
城市里，老人相对集中，是养老服务业投资者的首选。
然而，在市区建养老院并不容易。两年前，钟涛所在的汇欣投资准备在成都市区搞养老地产，但动辄上千万一亩的土地，让他们望而却步，最终放弃了市内项目。“养老服务业资金回收周期很长，如果资金都压在了土地上，后期投入肯定捉襟见肘，资金回收更是遥遥无期。”钟涛说。
在市区高企的地价面前，不少投资者选择了租用房屋建养老服务机构。租房的投资者也有顾虑。“服务和设施在很大程度上决定养老院的经营水平。”位于成都市内双新社区的朗力托老所负责人廖华坦言，因为是租房，我们对提升养老院服务和设施的后期投资非常谨慎，“房东一旦要收回房子，我们的投资就打水漂了。”
成都市开始探索社区养老模式。2011年11月，成都出台《成都市人民政府关于加快社会化养老机构发展的意见》，将社会养老机构的建设门槛从30张床位降低为10张。成都市民政局社会福利和慈善事业促进处副处长黎文强解释：“市区寸土寸金，但各社区只需挤出200多平方米的空间，通过‘公建民营\’的模式，可以大大降低投资者进入养老产业的投入门槛。”
成都晚霞社会养老服务中心主任白维认为，这种模式既能解决市内养老需求，又巧妙避开了“高地价”，“已经有很多社区在联系我们入驻。”
郊区养老院：担心土地“后遗症”
市区养老服务“展不开手脚”，投资者刘鸣和钟涛把目光投向郊区养老。“郊区土地便宜，环境优越，若定位高端、走差异化路线，客源不是问题。”
彭州养老服务机构桂府庄园的负责人谢玥则认为，郊区养老服务机构一定要交通便利，最好在城市一小时经济圈内。谢玥所在的桂府庄园由北京的投资者打造，首期规划100多亩，目前正通过国有土地挂牌出让的方式立项、报批。之所以选择买地，谢玥说，有了土地产权，可以为项目打好基础，资本运作过程中也不容易出现问题。
事实上，对于大量没有土地产权的郊区养老服务机构来说，困扰他们的已经不是“高地价”而是“拿地难”以及一系列的后遗症。
爱晚西南养老中心的主要投资人刘鸣说，他们在简阳市郊以“有偿划拨”的方式拿到了300亩土地，但没有取得土地所有权，项目后期融资很困难，“银行不认可土地是我们的，也就不能将土地作为抵押物从银行贷款。”
成都晚霞社会养老服务中心的郊区养老服务机构建设也历经波折。其养老院以土地租赁方式建成，但土地租赁方承诺3年内将土地挂牌出售，晚霞享有优先购买权。10年过去，晚霞等来的是一纸拆迁文件。“只得到了400万元补偿金，但我们已投入1400多万。”白维说。
钟涛要幸运一些。得益于成都市统筹城乡改革，其郊区养老服务机构通过郫县农村产权交易中心，以农村集体建设用地流转的方式，在郫县拿到了80亩土地40年的产权。“土地证、规划证、建设许可证、房产证四证齐全，而且是城市规划用地，基础设施配套也很完善。”钟涛说。
省社科院副院长郭晓鸣认为，刚刚闭幕的十八届三中全会明确允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，将有效解决郊区建养老院的土地问题。他还建议，农民可以集体经营性用地入股养老产业，使集体土地所有者得到持续收入来源的同时，减小投资者拿地阻力。
政策期待
土地是养老服务产业发展的要素。投资者期待政府给予一些优惠的土地政策，比如用地指标优先权、享受基准价或指导价格拿地。同时，希望法律层面明确规定，拿到的土地只能用于养老服务产业，并制定相应处罚措施，以防止借养老地产概念“圈地”。
部分省市养老服务业用地政策一览
北京：2013年起，北京首次将养老设施用地纳入本市年度国有建设用地供应计划。5650公顷的总量中，首次单列养老设施用地计划指标100公顷。
山东：2013年，山东省安排了5625亩（不含青岛）用地指标，支持养老服务机构建设。
深圳：深圳市发布《深圳市养老设施专项规划（2011-2020）》提出，对社会投资的经营性养老设施用地，采用不设竞买资格条件的招拍挂方式公开出让，限整体转让。
重庆：2012年，重庆市发布的《关于扶持发展社会办养老机构的意见》明确，农村养老设施建设，可以使用农村集体建设用地。
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