四川养老地产遭遇政策瓶颈

养老地产项目进展缓慢。 摄影李里

实习记者吉雪姣

养老地产是未来的利益增长点，但目前正遭遇政策不配套的发展瓶颈，亟需加大支持力度。

“老龄化会导致住房需求越来越大”，日前，华远集团前董事长任志强在成都的某次高峰论坛上如是说道，此论断再度令养老地产成为热议话题。相对于传统住宅的“高压”调控，养老地产更像是一座待挖掘的“金山”。

养老地产收益难寻

“天府之国”得天独厚的自然风光与人文环境为做养老地产提供了利好条件，也吸引了保利、同野惠泽等众多开发商先后将其纳入养老版图。4月12日，中石化斥资80亿元计划在郫县建设惠泽桃源颐养基地；4月17日，宗申产业集团计划投资60亿元在绵阳仙海区建设养老基地。

虽然业内普遍认同养老地产为未来的利益增长点，也在探索合适的参与模式和机会，但始终是雷声大雨点小，实际参与的投资者仍然凤毛麟角，或者进行投资后随即搁浅。如惠泽桃源颐养基地项目尽管公示的项目建设周期为2012-2015年，但目前仍处于土地整治阶段，工程进展缓慢。

有媒体统计，已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。上百家企业中，真正能做好养老地产的不到10%。尽管经过数年的发展，但事实上，至今并没有出现一个可做标杆的养老地产项目，不但丰厚收益难寻，甚至可能面临长期亏损。

为何养老地产发展不畅？对此，四川省老龄办调研处处长聂奎分析认为，目前养老地产遭遇的最大发展瓶颈在于政策不配套，而其中以土地问题最为严重，传统的招拍挂形式仍然占据主导，导致前期土地成本非常高。需要大量的资金投入的同时，回收周期长，利润率低下，可能长期面临亏损，这些都制约了开发商的投资热情，令养老地产成了吃不到的美味甜点。

养老地产往往依赖于廉价土地，如果养老地产的土地获取途径和商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7-10年，是商业地产的2倍。“如此一来，若没有雄厚的资金实力，很难进行养老地产开发”，聂奎表示。

优惠政策还需加力

记者梳理后发现，近年来，成都市陆续出台了《成都市城乡养老事业发展“十二五”规划》、《成都市人民政府关于加快社会化养老机构发展的意见》、《成都市养老设施布局规划（2011—2020）》、《关于加快发展养老服务业的意见》、《成都市2013年老龄工作要点》等一系列指引政策，全方位扶持养老事业发展，要求到2015年末，初步形成“9073”养老格局即90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老，7%的老年人通过社区组织提供的各种专业化服务实现社区照料养老，3%的老年人通过入住养老机构实现集中养老；到2020年，共规划机构养老设施395处，总面积11709亩；构建具有中国特色、符合四川实际的社会养老服务体系。并在养老服务的发展规划、用地、补贴、税费优惠、融资和医疗方面作出全方位的具体扶持措施。

住建部政策研究中心副主任王珏林曾表示，法制和标准建设与老年地产发展密切相关，有市场就要有服务，有服务就要有标准，政府需要研究出台设施标准、服务标准和收费标准，这样老年地产市场管理才能规范。去年11月颁布的《中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)》，同《养老设施建筑设计规范》、《老年人居住建筑设计规范》一起，为鱼龙混杂的养老地产行业带来建筑标准的革新。

不过，需要注意的是，尽管现有政策将“养老”置于高地，更强调要“以机构养老为支撑”，并明确指出社会化养老机构包含“以市场高端服务为主的大型综合型养老机构”。但更多的仍是针对“非营利性养老服务机构”。作为开发利润和养老服务业的结合，对于普通养老地产开发商，具体的优惠政策以及行业规范，包括服务标准、价格标准仍旧待字闺中，很难获得更多的政策倾斜与标准约束。成都市国土资源局的工作人员表示，目前养老地产方面没有土地优惠政策。如何将“公益”同“利益”契合，养老地产这个未来的利益点难以发力，目前仍旧是悬而未决。

期待土地政策开闸

事实上，尽管具体政策和标准的缺失，但地方政府对于养老地产秉承支持态度。

据悉，今年2月，北京一宗位于密云县溪翁庄镇、规划性质为R2二类居住用地、C53休疗养用地的经营性地块以招标形式出让成交，而据北京市土地整理储备中心历年成交记录，这是首宗规划为居住、休疗养性质的地块。4月初，北京市国土局公布了2013年度国有建设用地供应计划。在5650公顷的总量中，首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为100公顷，此举也被视为养老地产土地政策的破冰之举。

成都方面也有新动向，据聂奎透露，民政局正在向省国土资源厅申请一批养老机构专项用地，预计在今年内就可以获得批准并投入使用，届时养老产业也将获得一个大的进步。有业内人士表示，优惠的土地政策可能会使得养老地产成为开发企业进行‘圈地运动\’的工具。对此，聂奎并不赞同，“目前而言，用于养老产业的土地仍旧缺乏，“拿地”已是困难，因而不存在囤积圈地的情况。”

星彦地产市场研究中心总监孔祥虎建议，政府可以从土地供应端、后期运营补贴、宣传力度等方面加大对成都养老地产支持力度。而聂奎认为，养老地产对于加盟者的意义，更多的在于“转型”，在于未来可能的利润点。而土地政策开闸，势必为养老地产的发展带来新的契机。

来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/

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