2013年德阳楼市行情分析
代利 成都高路玛房地产营销公司策划经理
□本报记者 冯显龙
2012年，楼市在“冰”与“火”的双重考验中蹒跚前行。在极不平凡的2012年，德阳楼市交出了一份令市场多方都满意的答卷，商品房成交均价从上年的4760元/平方米降低到4390元/平方米，更多的家庭喜迁新居，圆了住房梦；住宅成交面积从上年的73.31万平方米提高到了105.49万平方米，更多的开发商喜攀销量高峰；在成交均价与成交面积的一降一升中，德阳房地产市场平稳而健康地向前推进……
总评2012年，展望2013年，新年新希望，新年新行情。为了摸清全国楼市发展轨迹，更为了探寻德阳楼市发展脉络，《德阳日报·德阳楼市》周刊特地进行了采访，著名经济学家、享受国务院特殊津贴专家杨继瑞也专门给本刊供稿分析楼市，高登客-金钥匙机构董事长吴恩海、协力地产营销局董事长刘德春等专业人士也对本地楼市行情进行了剖析，以提供关于2013年楼市行情的科学意见。
对房地产“新国五条”的考量与解析
杨继瑞 重庆工商大学校长、西南财经大学成渝经济区发展研究院院长、经济学博士、教授、博士生导师
2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，简称为“新国五条”，其分别是严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责；完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保2013年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设；继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求；认真落实2013年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地；规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。“新国五条”的出台对于当前及今后房地产市场持续稳定健康的发展，具有极其重要的意义，是非常及时和必要的。
一、“新国五条”的出台，对于防止楼市过热、房价反弹导致调控失败是很及时的。
自2012年年末以来，全国各地楼市陆续出现了较为明显的回暖趋势。数据显示，2012年12月，全国70个大中城市中有54个城市新建商品住宅价格环比上涨，房价自2012年6月止跌后连续7个月环比上涨。如今在市场成交量反弹、成交均价出现上涨趋势的关键时刻，特别是在今年经济向好的背景下，若对房地产市场调控有任何的放松，房价上涨的势头将难以遏制，会重蹈2009年的覆辙。因此，在这个节点上出台“新国五条”，就是要使楼市火热的行情暂时降温，防止楼市过热、房价反弹导致调控失败，打消市场对政策放松的幻想，释放中央坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号，重申中央对房地产市场调控的决心，具有很强的现实意义和必要性。
二、“新国五条”对于稳定目前房地产市场发展预期是很有必要的。
在目前房地产市场升温，房价与地价交替上涨，同时楼市成交量也有较大程度增长的情况下，房价反弹预期明显形成，市民开始出现房价将要大涨的恐慌情绪。“新国五条”作为新一轮楼市调控的框架性约定，其中的几条细则，一是限购范围扩大，限购区域覆盖城市全部行政区域；二是对房价上涨过快的城市，提高二套房首付及贷款利率；三是明确了房产税扩容；四是对出售自有住房将征收20％的个人所得税，这些措施就是为稳定房价与成交量及房地产市场发展预期，消除楼市过火与不实传言的负面报道，避免市场恐慌，给予当前各方判断不一的市场一针镇静剂，有效消除部分不实猜测，缓解市场恐慌状态。
三、“新国五条”的重点是打击房地产投机投资，对于目前房地产市场稳定健康发展是很重要的。
“新国五条”实施细则重点放在遏制与严厉打击房地产投机投资上，这种遏制与打击又分为三个方面。一是进一步强化差别化的信贷政策。对于购买第二套以上住房在信贷政策上全面从严，这方面主要是由各地方银行根据当地的情况来执行。与以往不同的是，此次没有提到“改善性住房”的优惠，所谓“改善性住房”正是为房地产投机投资打开缺口的关键，这次的细则关上了这个缺口。同时，“新国五条”实施细则特别强调了对住房投资投机需求与消费需求进行严格区别，要求对不执行该项政策的银行进行纪律约束。二是重申了“国十条”对住房交易所得税的征收。征收住房交易所得税的政策早就有了，只不过被地方政府化解了。在这种情况下重申该政策，关键是要进行落实。三是要求实行区域性的信贷与税收政策。比如说，对于一线城市而言，这些政策实施起来可能会更加严厉。在目前投资投机性购房现象又重新抬头的情况下，这些措施的实施，将对投资投机性购房者以打击，保障房地产市场的健康发展。
四、“新国五条”提出的地级以上城市将外来务工人员于2013年底之前纳入住房保障范围，对于解决目前我国城市化进程中的矛盾有重要意义。
在“新国五条”颁布之前，有不少地方开始尝试各种向外来务工人员倾斜的住房保障政策，但面向全国范围作为规定则是首次提出。农民工来到城市容易，但融入城市却很困难，难以被城市接纳，住房问题则是农民工城镇居民化的最大障碍。推进城镇化建设，核心是人的城镇化，将农民工纳入城市住房保障范围，对于农民工真正享受和城市居民一样的福利待遇，是一个巨大的进步，将极大缓解当前愈演愈烈的社会矛盾，便于城市流动人口的管理和社会稳定。
毋庸讳言，“新国五条”的出台并不是要促使房价的大幅度下跌。房价理性回归后的稳健运行才是硬道理。我们应该有正确的舆论导向：房地产市场的宏观调控，不是要让房价大跌，而是让房价的理性回归、稳健运行，以打击投机性需求，抑制投资性需求，引导正常的消费性需求。
香港房价下跌5%的关口，耗时一月之久；但是下跌10-30%的水平，则只用了一周的时间。事实上，在房价宏观调控政策已经显效的背景下，特别需要慎重观测，谨防房价从算术级数下跌衍生为几何级数下跌。
第一、对房价的强力调控，应该坚定不移地持之以恒，以期房价回归到合理区间，更不能让房价死灰复燃地出现反弹，使房价调控目标功亏一篑；同时，又不使之发生大幅下跌而对经济造成较大冲击。这无疑是对政策制定者与调控者的智慧考量。对此，我们应以房价理性回归后的稳健运行为基本目标，注意把握好宏观调控政策的连续性与灵活性，在持续的房地产市场宏观调控中，应密切关注组合拳中多种政策措施产生的“叠加效应”，统筹兼顾，避免短期内在某一环节“发力过猛”，矫枉过正。四川大学房地产策划与研究中心进行的抽样调查与研究表明，从房价水平与市场承受能力，即政府、房地产开发商、银行、关联产业与购房者承受能力的全面综合考量，房价回归15%左右应该作为组合拳适度给力把控的“度”。尤其要避免各种调控举措效应叠加，层层加力，过犹不及，因为真理多走一步就是缪误。
第二，从政府调控房地产的政策意图来看，房地产市场平稳健康运行才是符合市场规律的目标。如果目前出台更加激烈的房地产调控政策，有可能对经济产生严重负面影响，甚至导致经济二次探底。政府不仅要有调控房价过快过猛上涨的组合拳，也要谋划好房价过快过猛下跌的调控预案，应当充分储备政策工具，准备适时进行政策的微调和预调，预防可能出现的房价大跌。
第三，在房价理性回归的战略性机遇期，我们应该深化房地产业的结构性与系统性调整，增加保障性住房和普通商品房的土地供应，完善房地产税收体系，促进房产税改革试点的顺利实施和稳步推进，在税率与征税对象、税基等方面扩大征税范围，取代限购等非经济手段；优化房贷运作机制，真正落实针对不同购房类型的差别化信贷政策。例如，宏观调控的重庆实践开启了公租房批量建设的先河，构建“市场+保障”的双轨制住房供应体系，实施“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的分层调控举措；重庆市在房产税的征收上，除了对增量的高端商品住宅进行征税外，还对存量独栋商品住宅进行征税。这样一来，就有力限制了高档商品住房的过度扩张和投机需求，促使一些房地产企业向中端市场转移；在国家宏观调控的压力下，也促使一些房地产企业关注公租房等保障性住房的建设。这在增大住房供给的同时，减少了房地产的过度炒作，使房价在平稳中有序回归，在一个侧面也降低了银行等金融机构的违约风险。
第四，充分发挥地价对房价的制导功能。在房地产市场上，房价与地价是相互影响、相互推动、相互制约、相互作用的。房价上涨时，地价趋涨；房价下滑时，地价下跌；反之亦然。所以，笔者以为，地价与房价是一对同向波动的“孪生兄弟”，尽管其波动的频率与轨迹有所差异。而且，房价构成中的“建安与营销费用”、“税费”和“利润”是相对稳定的，即使上涨，其幅度也不大；而“楼面地价”则往往是大起大落。房价与地价的互动无疑是房地产市场上的重要规律之一。据此，要遏制“楼王”必须首先要遏制“地王”。调控房价过快过猛的增长，必须抓主要矛盾的主要方面，切断“地王”向“房王”的传导。这是遏制房价过快过猛增长的釜底抽薪之举。
笔者建议，应该推行普通商品房用地的“招标出让”与其他商品房的“拍卖出让”的分类运作与管理。商品房开发过程中的土地“招拍挂”制度，在充分显化地产市场机制方面起到了非常重要的作用。但是，在土地“招拍挂”出让过程中，一度基于信息的不对称，使得土地招标和挂牌出让产生了一些暗箱操作和“灰色交易”等方面的问题。所以，国土部门和地方政府对商品房开发断然采取了拍卖的方式，其初衷是为了有效杜绝在土地“招拍挂”中的暗箱操作和“灰色交易”，使国有土地资产的价值最大化地实现，增加国有土地资产收益，防范国有土地资产的流失。这无疑是正确的抉择和积极的举措。但是，任何事物和措施都是“双刃剑”。土地拍卖的运作机理是谁出的价高，就由谁得这宗地。国土部门和地方政府对商品房开发用地的拍卖出让，势必会出现“以价让地”的格局；而且地价高，地方政府有关方面将会有较多的利益来解决一些发展中的问题。基于利益的驱动，地方政府对高地价不仅仅是“睁一只眼、闭一只眼”，而且还企盼地价的攀升。同时，房地产价格上涨了，税收也可以增加。因此，地方政府对房地产市场的宏观调控至少说与其地方利益是存在一定矛盾的。在政府以“招拍挂”方式出让土地时，不能简单地采取“价高者得”的方式。所以，政府在出让土地的制度安排上，应该实行普通商品房用地的“招标出让”与其他商品房用地的“拍卖出让”的分类运作与管理，以实现对“普通商品房”与“其他商品房”价格的分类调控。
笔者以为，对普通商品房用地应该“招标出让”，采取“向上竞地价、向下竞房价”的双向招标竞价方式，通过开发商资质、开发规划、开发进度、房屋数量、房价等方面的比对，由此“锁定房价”似乎更具有可操作性。然而，“限房价”的土地出让仅靠国土资源管理部门来实施，恐怕会有形无实，至少会使其宏观调控的绩效大打折扣。因为，对房地产市场的监管并不是国土资源管理部门的主要行政职责。政府有关部门包括国土资源管理部门、规划建设部门、房管部门和物价管理部门应该联手，实施“限房价”举措从取得土地到房屋销售全过程和调控细节上的“无缝”链接。也就是说，在出让用地时就在合同中明确其房屋的最高限价，予以公告；同时，政府有关部门要加强房地产开发全过程的监控与监管，严厉查处房地产开发商超越限价和变相超越限价的售房行为，直至将房屋产权证在房屋限价内稳妥地发放到购房人手中。国有房地产开发公司应该在普通商品房开发中发挥积极的作用。
对于其他商品房的用地，尤其是别墅、大套型住宅、豪宅等高端房产的用地和高端写字楼等商业房产用地，地价应该放开，从而使房价放开。其土地不仅要“拍卖出让”，还应该实施较高的“城市建设配套费”、较高的“税收”，以“三高”的机制构成“较高房价”，以取代行政性的规制，让价格和充分的市场机制来调节市场供求关系。对于其他商品房，政府应该放开行政管制，不能有意压低房价，让富人住好房子而出更少的代价，让富人拥有更多的房屋资源而只付出较少的交易成本，以至于让“富人搭穷人的便车”。
第五，我们要抓住房地产市场广度与深度调整的契机，通过多种渠道与方式，强化购房者的游戏规则意识、契约合同意识、市场风险意识与法律意识，引导其理性购房、尊重市场买卖规则与价格博弈规则，避免房价止跌后的爆发性购房与炒房，以形成合理的市场预期，促进房价理性回归后的稳健运行；对于房价下跌后的退房纠纷，应在法律法规的框架内处理和解决，对于退房纠纷中发生的打、砸、抢等违法行为，应该依法予以处理，决不姑息，让其泛滥，形成气候。
广汉楼市或将提速
九年励精图治，为房地产开发企业提供全程营销咨询策划与运作的专业服务机构高路玛商业房产营销管理公司，已在成都地产顾问行业站到了前列。尤其是在成功运作了成都万科房地产有限公司的万科城市花园、万科金色家园、万科玫瑰苑等项目之后，公司已成为万科在成都地区的商业物业合作企业，住宅物业合作企业之一。
如今，由于公司正在运营广汉的广信鹭岛项目，因此，结合此次出台的“新国五条”，我简单谈谈对广汉楼市发展走向的认识。
广汉地理区位优越，其房地产市场发展历来比较迅速。无论是成都，还是德阳，抑或其他一些地区的开发商，都对广汉楼市比较关注。几年来，广汉各个档次的住宅楼盘迅速增多，楼盘销售也呈现出比较繁荣的态势。其中，除了绝大部分刚性需求购房者外，也不乏投资投机行为的购房者的存在。但“新国五条”政策的出台，或许会使广汉楼市的发展受到一些影响。
本次政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量的下滑。同时，二手房交易成本的增加，使得新房的性价比有了一定的比较优势。而刚性需求自去年开始大幅释放，如果二手房市场的需求能够有效地流入到新房市场，那么今年的楼市还将会较为活跃。但我们也应看到，需求流入的前提条件是新房与二手房性价比的比较优势，如果新房价格因需求增加而大幅上涨的话，流入的需求便会再度流出。
在新政的影响下，广汉楼市或将更加稳健前行。
本报记者 林荣
中心城区从发展中寻求利好
吴恩海 高登客-金钥匙机构董事长
个人认为，“新国五条”核心三个，一是关于限购，二是首付及利率调整，三是个人房产出售增值部分征收20%的税收。
首先，限购。其实在国家最初出台政策的时候，剑指房价增长较快的城市，但执行过程中，被当地细划为城区和郊区，限购只在城区进行。“新国五条”的明确，其实是对限购政策的“补丁”，使限购扩大到郊区。对德阳来说，如果新都、青白江、龙泉驿、郫县等成都郊县限购，那德阳将是利好，一方面可能对成都及外省回乡者形成置业吸引力，另一方面可能让走出去置业的德阳人留在本地。
其次是首付和利率调整。调控政策的目的是为了“遏制投机投资性购房，合理引导住房需求”，而政策的变化是牵一发而动全身，因此会对以刚需为主的德阳楼市产生影响，有可能对改善型购房者带来观望。
然后是税收。“新国五条”关于20%的征税，与其说是调整，不如说是强调。因为在总额1%或增值20%征税政策中早已明确，所以不是新政。但究竟哪个好？从操作层面上讲，1%征税简单易行，20%征税难以明确原值和现价；从政策目的上看，现在提起，是着重强调对增值部分征税，其目的是遏制炒房和投机；从政策影响力上说，这个政策将对德阳楼市的投资型买房形成抑制力，因为改善性购房需求将被迫放缓，而二手房的交易不活跃也将波及一手房，进而对整个市场带来影响。当然，如果买房自住、长期持有收房租，关系倒也不大。
绵竹楼市低调并舒坦着
刘德春 协力地产营销局董事长
绵竹，在江苏援建下，城市规模及发展程度大大提前，城市市容及形象得到了极大的提升。然而可销售楼盘项目却屈指可数，总体而言，楼市竞争平和，房产供应健康。
绵竹城市主要向东发展，体育馆、星级酒店、主力商业等都在或将在这里云集，然而城东新区数次拍地，多次流拍，2012年开发商们集体选择了理性观望，直到市场状况逐渐明朗，才谨慎参与。正是这种谨慎，2012年绵竹的整体市场供应偏小，铜锣湾、林溪艺墅、东方明珠成为上半年的主角，下半年仟坤国际和塞纳维以新盘的身份挤入。城东楼市，“四大天王”的竞争格局已经形成。
然而，就是在竞争如此平淡无奇的情况下，绵竹的销量依然是不温不火、秩序井然，没有哪个楼盘是真正的大卖，即使大卖，也是个别户型的大卖，例如林溪艺墅的别墅物业，开盘即销售了90%，剩下的还奇货可居。而普通的产品，都走着不紧不慢的路。
展望未来，绵竹县域经济会持续向好，在“城镇化”政策的推动下，绵竹将有更大发展空间，其城市魅力和消费实力会逐步抬升。对于房地产开发群体而言，县域楼市还是大有可为的地方。当然，任何事情都有一个度，去的开发商多了，也就热过头了。英雄齐聚之际，亦是刀光剑影之时。届时，亮剑、比武是一定的，楼市“华山论剑”，楼盘也以品质为王。
“刚需”是什邡楼市主力
张文斌 耀天地产董事、总经理
作为发端于港粤、根植于本土，专业从事房地产集成服务的企业，中国耀天地产投资顾问集团有限公司经过十年的发展，已逐步建立起以成都为主，省内二级城市及省外部分城市为辅的业务板块，在业内具有较高知名度和影响力。
对于这次出台的“新国五条”，我们认为，虽然此次政策较为严厉，但其主要针对的还是投资投机市场。由于政策的出台，这些客户不免会产生观望情绪，因此，势必会直接影响到一些以投资及改善型客户为主的楼盘的销售。
但就什邡楼市的情况而言，我们认为，此次政策的出台或许不会产生很大的影响。因为据我们掌握的情况，什邡市场目前主力购房群体仍然以本地人为主，且70%-80%都属于刚性需求。同时，什邡属于三线城市，政策的影响会有滞后效应，因而总体上对什邡市场大局影响不会太大，特别是对首次置业者。
“新国五条”的出台标志着2013年房地产调控面临的压力空前，调控继续的定调短期内不会改变。目前，“新国五条”仅确定了调控原则和基调，政策对什邡楼市是否有实质性影响，关键还在于更明确化的细则的出台和落地。 本报记者 叶静
中江楼市发展空间很大
唐志成 德阳百事宜家房产经纪公司总经理
百事宜家成立于2005年，从事销售代理，服务30多家房地产公司。
国家出台更为严厉的“新国五条”，主要是针对目前房地产市场整体复苏的苗头。但仔细分析国内房地产市场指数变化以及“新国五条”的内容，我们就会感知此次新政对房价增长较快的一线城市以及房地产泡沫客观存在城市的调控力度。以德阳中心城区为例，人口规模数十万，城市规模几十平方公里，而且尚处在向百平方公里、百万城市人口迅速扩展的发展期，房地产市场的消费主体仍然是刚性需求置业者。从市场层面上讲，2012年交易量上升、成交均价下跌，表现出来德阳需要旺盛、房价触底的客观现实。
中江，作为一个人口过百万的大县，楼市更有其自身特点。中江城市面貌近年来变化很大，高速公路的贯通，城市区域地位的极大提升，对城镇人口、农村人口以及周边地区人口聚集到县城居住产生了巨大的吸引力。因此，中江楼市人口多、刚性足，市场泡沫少，房价未虚高，是还有很大的成长空间的。当然，“新国五条”关于房产增值部分征税方式的调整，也会对二手房市场产生一定的影响，进而对一手房市场形成一定的压力。 本报记者 陈至柔
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