土地市场上座率飙升龙头企业布局逢低扩张
□本报记者 周显彬 文/图
10月31日，成都土地市场迎来了当月最后一场拍卖，在本次拍卖中，佳兆业、国嘉、保利、万科等品牌企业尽数到场。进入年底，土地市场的放量和竞争同步升温。数据显示，从11月开始，成都房地产的土地供应将进入一个密集阶段。而早在10月结束之后，2012年成都市住宅类与商业类土地出让金就已超过了2011年全年土地出让金的总和。
四面开花
房企年底拿地忙
进入年底，土地市场开始进入高朋满座的状态，保利、万科、蓝光、华宇等开发商的频频亮相给了业界相当大的震动。“这些企业的动作，往往表明了对于未来市场的预期偏好，同时对其他开发商的心理也将形成影响。”在颠峰智库营销策划公司副总经理周密看来：“前期销售回款状况良好的企业，如今的拿地心态往往都是势在必得。”
10月31日，在成都土地市场当月最后一场拍卖上，一宗位于青羊区马厂社区1、2组界内的91亩地块吸引了包括佳兆业、保利、中渝在内的3家开发商报名竞拍。结果在经历了近200轮抬价之后被佳兆业以楼面地价3955元/平方米的价格收入囊中。“之前我们也去看了这块地，测算后感觉价格高了些就没有报名，完全没有想到成交价会如此之高，反之，也说明了开发商看好未来成都楼市。”有开发商这样告诉记者。
据了解，青羊区马厂社区1、2组界内地块位于温江新城和青羊新城的连接处，目前周边房地产项目甚少，但由于紧邻地铁4号线和非遗博览园，未来升值空间较大。对此，有着光华大道开发经验的佳兆业则表示：“我们早就看中了这块地。”
在业内人士看来，无论是主城区还是周边郊县，土地市场的成交活跃度上升都比较明显。在土地市场上，近期亮相的地块包括主城区、温江、郫县周边郊县甚至金堂这类的二三圈层，且成交情况都比较理想，与1年前流拍频现的情况大相径庭。“如今报名参拍的开发商都是抱着势在必得的架势。”在11月初举行的另外一场土地拍卖会上，新加坡丰隆、远雄、旭和房产也分别拿下了高新区三宗商住用地，而且楼面地价都超过7200元/平方米的价格。虽然价格高企，开发商却并非盲目下手，而是通过了仔细的精算：“个位数都出来了，这么多年来几乎是第一次见到。”佳兆业3955元/平方米的最后成交价格让长期关注土地市场的张先生印象非常深刻。
扩张节点
企业玩好“房地”联动
2012年楼市低点的阶段性时刻，成为了企业在土地市场扩张的最佳节点。10月26日，蓝光以762万元/亩的价格在郫县拿地，创下了今年郊县土地最高单价，同时还刷新了郫县区域5年来最高单价纪录。据了解，这已经是蓝光今年第6次成功下手土地市场，其生猛程度，直追2008年-2010年在土地市场狂飙猛进的保利地产。
其实，除蓝光外还有不少房地产企业也在今年悄悄扩张。据了解，佳兆业除在光华大道的拍卖有所斩获外，前不久还在城南华阳区域将一块土地收入囊中。而今年销售势头一直不错的中德世纪，也在年中的时候悄悄拿下了一幅面积约千亩的土地作为储备。虽然目前还是楼市低点，但是多数企业已经按捺不住扩张的热切欲望。“2009-2010年的市场行情同样是销售疲软、土地偏冷，但事后证明，那个时候有魄力拿地的企业都做出了正确的选择。”蓝光相关负责人告诉记者，“正是因为有了这样的周期化的产业经验，所以今年是难得逢低扩张的时间节点。而且拥有了良好现金流的蓝光早就做好了准备。”
通过仔细观察，这些不约而同玩扩张的开发企业都是目前市场上销售情况良好。比如蓝光今年销售已经超80亿元，正在冲击100亿元；保利前三季度已经完成70亿元销售目标；中德提前两个月完成全年20亿元的销售任务；佳兆业同样已经完成年度任务……龙头企业销售业绩的完成并不能看作市场整体向好的信号。在部分人看来，这反而是市场竞争更加严苛的表现。
“今年将成为楼市的一个重要分水岭，通过销售和土地储备之间的联动，开发商之间的差距会越来越大。”和景泰营销策划公司相关负责人谢鹏认为：“快速出货、快速扩张的运营方式将为开发中低端项目的企业带来机会。高效率的项目开发进度能够抵消掉部分地价偏高带来的影响，最终使企业的市场份额快速提升！”
一位不愿具名的知名房企高管表示，2012年房地产市场调整对于房企来说无疑是一个难得的机会，通过比对近3年房企10强占整个市场的份额可以发现，行业集中度已悄然提高，前十强市场份额从2009年的8.57%升至2011年的10.52%。在这个时候谁能保证规模优势，继续扩大市场，谁就有了在未来整合市场的先机。”
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