难挡综合体 重压之下城市综合体依然席卷2012成都商业地产

仅计算已经取得预售许可证的商业项目，包括LOFT、SOHO、写字楼、商铺等一切商业属性的投资性项目在内，截至昨天，今年成都主城区商业物业成交154万平方米，但今年拿到预售许可证的商业项目面积达到345万平方米，也就是说新建的商业只有一半实现了成交，市场竞争激烈程度可想而知。

值得庆幸，现在开发商已经意识到商业创新的迫切性。为了打造高品质商业，进一步提升商业价值，以城市综合体为代表的大商业项目已经全面应战，商业定位、规划、运营模式等都展开了彻底升级。毫不夸张地说，全面推动此轮城市商业升级的主动力正是来自于若干城市综合体，除了众多已经落成的城市综合体，今年还陆续有金牛万达广场、环球时代中心、绿地中心、蓝光空港国际城、花样年龙年国际中心、东方希望天祥广场、成都ICC、阳光新业中心、大鼎·世纪广场等重量级项目亮相、上市。

2012已是名副其实的“城市综合体年”。

形势严峻 但综合体仍有优势

“经过了多年的积累，各个开发环节都滞留了大量综合体项目，对于即将出售的城市综合体而言，今年商业投资性物业的竞争已经很激烈。”锐理数据总经理郭洁表示，目前主城区拿到预售证的商业项目共有717万平方米没卖出去，按照现在的消化速度，仅仅消化拿到预售证的商业就需要4年多时间，城市综合体占据了商业供应量的较大比例，巨大供应量使得不少城市综合体项目备感压力。

新港地产执行董事张红兵证实了郭洁的担忧，“今年整体商业供应偏大，市场竞争尤为激烈，不少商业项目的销售推广速度都明显放缓。”但张红兵同时也强调，尽管市场整体状况如此，但城市综合体的表现依然强于传统商业，综合体项目卖得就是比一般项目要好。

张红兵对当前城市综合体的四大投资形态进行了简单梳理：成交最好的依然是商铺，小户型公寓、酒店公寓成交也很活跃，成交数据很稳定，变化最大的是写字楼，当前成都写字楼市场出现明显的冷热不均，供应量相对不大的东大街、建设路以及二环内核心区域，写字楼价格坚挺。特别针对LOFT投资品，张红兵表示今年6月以前LOFT成交很火，但下半年LOFT就出现明显放缓，原因在于下半年上市的LOFT几乎都是在“层高不能超过4.9米”的新规划要求实施之后开发的项目，和上半年大量5.4米、5.6米层高的LOFT项目相比，层高降低的LOFT显然更难打动投资者。泰然地产执行总经理朱宏也深有感触，他称，环球时代中心目前推出了一部分层高5.75米的LOFT产品，市场反响热烈的根源，即在于层高上的绝对优势。

品牌房企纷纷打响综合体战略

按张红兵的综合体理论，一批酒店、公寓、写字楼、住宅、商业五大物业类型全部兼备，真正意义上的城市综合体项目已经拔地而起。万达、泰然、花样年、蓝光、龙湖、绿地、华润、九龙仓……包括全国一线品牌在内的房企如火如荼地打造各自在成都的综合体项目。

花样年将在成都郫县重磅打造龙年国际中心，花样年将近年来最为重要的商业布局放到成都，可见其对成都的重视；泰然地产在城南世纪城板块打造的环球时代中心，建筑主体高达243米，是国际城南在建最高建筑，亮相以来引发了市场强烈关注；蓝光将开发一个号称“亚洲第一”、总规划面积达260万平方米的城市综合体群落———空港国际城；华润置地在成都开发的万象城已经开业并得到业界的高度评价；成都绿地中心更是以468米的高度，一举刷新内地城市建筑高度记录；九龙仓在红星路步行街的国金中心已开始外装工程，据说它将是比照香港高端百货代表“海港城”打造；东方希望、上海天祥集团两大巨头携手，在国际城南开发一座50万平方米的“城中之城”———东方希望天祥广场。将品牌项目一路梳理下来，每一个项目都堪称重量级。

综合体拼的是实力和智慧

市场前景看好，但不可否认的是当前成都商业地产竞争逐渐进入白热化，而城市综合体以自身强大的规模优势、资源整合优势、品牌聚合优势等，正在成为市民日常商业生活、房地产投资的主角。新一轮的城市综合体大战已经打响，成都各大项目开始拼实力、拼智慧。

今年年底就将开业的金牛万达广场集高档住宅、大型商业中心、甲级写字楼、商业步行街等业态于一体，将重新定义城北的财富坐标。据介绍，金牛万达广场的多个指标都创造了集团第一，目前已经入驻数百个全球品牌商家，除了万达自有的万达百货、万达影院、大歌星等主力店以外，最大亮点在于汇聚了众多的国际快时尚、国际精品及餐饮品牌，而首次进入成都的品牌就超过30%。

花样年·龙年国际中心的商业中心“花生唐”、五星级酒店、LOFT等已陆续亮相，而后期住宅、写字楼都将全面开发，城市综合体的“五大功能”都将一一亮相。据透露，花样年在城市综合体的商业运营方式上有着划时代的创新，商业“花生唐”将由花样年统一招商运营，目前包括喜来登酒店、成龙耀莱影院等在内的国际一线品牌商家已经签约龙年国际中心。

位于天府立交旁的大鼎世纪广场项目打造的则是绿色商务概念，该项目集合写字楼、购物中心、商务公寓、五星级酒店等功能于一体。商务公馆依靠地源热泵和毛细管网技术运用，从土壤中钻探出的地下水并通过排布在楼板中的毛细管网进行传递，达到恒温、恒氧、恒湿、节能的效果。而商务写字楼则采用VAV中央新风空调智能化系统，每平米耗能仅需1元。成都商报记者 李杨

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