沉默是金掷地有声
买房置业，基本程式如下：先看区域，再挑产品，衡量价格，最终拍板。区域，是人们完成买房功课前的首要作业，而提及区域，成都人热议的多是城南大源、城西金沙、城东二环等热门片区。
对购房者而言，热门区域往往意味着更高昂的置业成本，以及由市场波动而引发的价值缩水风险。而在当前调控状态下，探索楼市潜力板块，发现新兴置业区域显然有其充分必要性。2012年楼市半程，一度游离于人们视线之外的城南双流东升、城北新都大丰、城西郫县犀浦、城东龙泉世纪这四大板块表现格外抢眼，相应诞生了城南优品道广场、保利城、傲城、百悦天鹅湖等区域标杆式项目。一言以蔽之，关注那些被我们忽视已久的楼市版图，正是时下理性置业的要义之一。
| 龙泉世纪 |
“刚需”主场
一路向东
半年表现：成都透明房产网数据显示，龙泉世纪板块上半年单盘销售超过300套的项目达7个。由于多个项目在5、6月新推房源尚未备案，实际成交数据更加可观。
区域房价：4100~6300元/平方米，总价40万元起
活跃项目：首创万卷山、首创东公元、世茂城、百悦城、琥珀庭院、合能四季康城、龙城1号等
“世纪板块，今年的销售形势要好于往年，一是区域配套开始成熟，二是开发量达到新阶段，三是今年热销的项目都是刚需产品。”百悦集团相关负责人分析称。首创置业营销总监鄢普也认为：“2011年，城东刚需主场是三圣乡；今年，世纪板块成为了刚需主场。”
供应东移，刚需力挺东延线
如今的龙泉世纪板块，总价50万左右、面积80~110平方米的首置产品，成为多个项目力推的房源。百悦城、中水电云立方、首创万卷山、乐斯霏红榭，今年开春以来就将焦点瞄准了刚需人群。上周末，记者在这些楼盘走访发现，在售楼部咨询和签约的客户主要是年轻人。
鄢睿告诉记者，首创万卷山和首创东公元，在刚需市场取得了不错的销售业绩。其中，首创万卷山销售1500套，金额6.2亿元；首创东公元销售870套，金额4.2亿元。世贸城相关负责人表示，今年至今销售金额约4.6亿元，其中5月上市的花园洋房，销售了2亿多。百悦城策划部负责人朱鸿透露，该项目上半年销售金额4.1亿元，近期新推的看高尔夫的房源，单周销售量在30~40套。
“目前在城东，对于刚需购房者来说，绕城以内的选择面并不广，三圣乡多个楼盘已售罄，世纪板块正好承接了他们的需求。”机构人士冯爽分析，这是城东刚需产品市场供应的重大变化。
配套成熟，一线商业入驻
“世纪板块的热销，对于刚需人群来说，还有一个重要原因，就是区域商业配套的逐渐成熟。”市场研究人士魏明宇表示，现在的世纪板块，跟五年前的大源组团有相似之处。
记者获悉，由百悦集团引入的北京师大附属中学已经开建，明年将对外招生。建筑规模20万平方米的世贸商业中心已经在做规划，明年开建，规划有大型百货、超市、电影院、商业内街等业态。目前百悦城已经引入五星级酒店集团希尔顿旗下的逸林酒店，建筑面积4.5万平方米；与该酒店毗邻的塔楼是建筑面积4.8万平方米的甲级写字楼，2015年投入运营，1~3层将打造特色商业街。由百悦集团打造的1200亩卧龙谷乡村俱乐部，今年5月已经试营业，在售的两栋高层电梯公寓都可看到高尔夫球场。另据了解，百悦集团还将引入一家三甲医院。
“未来2~3年，随着商业配套的落实，世纪板块将成为城东绕城外的首个中心，这也是其今年成交走高的一大支撑。”朱鸿表示。
| 新都大丰 |
搭北改工程快车
大丰唱响“大丰收”
半年表现：区域内十多个活跃项目，总成交套数超过4000套，几乎占据新都楼市半壁江山。而在城北区域，大丰也成为刚需的一个重要聚集地。
区域房价：4800~5800元/平方米，总价40万元起
活跃项目：保利城、凤凰山1号、福地广场、悉尼湾、开元国际社区、北新国际、达令港等
十多个活跃项目，半年成交超过4000套，这样的成绩在目前的市场上确实无法回避。
成都城北3.5环的新都区大丰镇，正在成为城北热点，而这种去年就已经显现出来的区域热度，在今年“北部城区老旧城市形态和生产力布局改造工程”推进之后更加看涨。6月蓝光地产在大丰的拿地，则给区域带来了新的兴奋点。
规划面积280万平方米的北部商贸城，规划面积400万平方米的北部物流港，大量产业基地进入城北带动了区域的经济活跃程度，也为住宅市场的繁荣奠定了基础。而作为一个价格相对较低的区域，随着交通和配套的逐步完善，大丰将大量刚需置业者吸引到区域之内。
北改工程顺风车，人人都想搭
前几年，大丰就凭借“北新干道建成”的利好以及“单价低于其他近郊项目”的优势，被众多刚需购房者看中，成为近郊最热门的刚需主场之一。目前，大丰片区在建的住宅项目将近30个，其中较活跃的项目有保利城、凤凰山1号、北欧知识城、润禾花园、北新润苑、福地广场、汇融·悉尼湾、源上湾国际社区等。有机构研究显示，目前区域的住宅供应量在80万平方米左右，而上半年的销售量已经超过30万平方米。
根据成都商报记者统计，今年上半年大丰区域成交排名前十的项目，总成交套数超过3500套。这些项目以刚需牌入市，凭借远低于主城区的平均价格而受到首次置业者的青睐。据了解，蓝光地产大丰项目也以刚需产品为主，将于今年10月正式亮相。
为刚需早打算，配套提前进入
今年上半年，大丰的不少楼盘都借“北改”迎来翻身机会，在北新干道两侧，诸如“北改了，岂能再观望”的广告语比比皆是，而这也为其吸引刚需赢得了先机。据保利城的销售负责人透露，随着“北改”的推进，大丰原本的道路交通与生活配套“瓶颈”将有望被打破，人居环境与人居价值随之会得到全面提升。
“得益于北改工程，大丰的道路、交通、环境、商业等基础配套均将很快发生大改观，城市面貌、城市形象与城市地位也将全面升级。”新都区大丰街道工作委员会相关工作人员表示。
而对于未来区域的发展，大丰也有解决之道。日前，福地广场正式宣布与家乐福签约，保利城也已经确定引进金苹果幼儿园，为刚需业主入住后的生活问题提供解决方案。
| 郫县犀浦 |
“刚需”催生半年销冠
半年表现：锐理机构2012年1~6月商品住宅销售数据显示，犀浦板块以48.19万平方米超过“南延线华阳段”成为板块销售冠军。同时，犀浦板块在均价和存量上较低，在刚需为主的市场更有优势。
区域房价：4500~5600元/平方米，总价40万元起
活跃项目：合能四季城、傲城、绵世·溪地湾、华邑阳光里、晶宝维吉尼亚等
刚需盘密集，让犀浦板块在胶着的2012成都楼市异军突起。据嘉联地产数据显示，合能四季城以半年1390套的销售业绩，问鼎2012成都楼市半年销冠，成为楼市最大黑马。
限时促销 抓住刚需人群
成都透明房产网数据显示，该区域傲城以544套的成交业绩，排名郫县第四位；绵世·溪地湾从去年开盘至今，可售房源已销售90%以上；华邑阳光里半年成交281套；晶宝维吉尼亚备案数据283套……
从犀浦板块目前的供应结构来看，以刚需产品为主，主力户型80~100平方米，总价50万元左右。“犀浦板块的热销，跟产品结构有紧密联系。”绵世·溪地湾的付经理分析，刚需市场回转后，各项目推出了限时促销活动，一定程度上刺激了成交。以前主要是犀浦当地人在此买房，现在扩大到了大城西。
据她分析，这种格局反映了区域属性的重大变化。“地铁2号线的利好，是看得见的。其次是老成灌路、沙西线的改造，让有车一族的到达性更好。”
交通改善 刺激购房热情
同在犀浦板块的华邑·阳光里，也明显感觉到了刚需的热情。据项目相关负责人介绍：“郫县的主力成交板块，以前是蜀都新城。今年，龙湖弗莱明戈进入尾盘，中信未来城主推大户型，犀浦赢得了一定的空间。”据他分析，犀浦最大的问题是，大开发商少，知名度不足，但未来发展空间巨大。随着羊西线修建开通，成灌路改造完成，成灌高铁、地铁2号线开通，将使犀浦逐渐融入成都主城区。
锐理机构对大城西的分析显示，成交份额小幅回落，均价降幅最小，土地存量仅68万平方米，未来开发量不足，但上半年高新西区、外光华片区持续供应，项目可售量充足。其中高新西区实现较高去化率，而外光华片区去化率相对较低，同时区域后期存量较大，仍面临一定的走量压力。
| 双流东升 |
房子好配套熟 就差知名度
半年表现：成都透明房产网统计数据显示，今年1~6月，双流东升区域内住宅成交约3000套，跟周边区域相比虽不占绝对上风，但强劲市场表现值得关注。
区域房价：4500~6000元/平方米，总价40万元起
活跃项目：城南优品道广场、佳兆业现代城、远大林语城、海棠公馆、海棠湾、景茂名都、国奥村、北京城建龙樾湾等
其实并不远，20分钟就到双楠
东升板块以双楠大道为轴线分布两侧，由于受双流行政归属及过绕城影响，无形中放大了人们的心理距离。再加上早前区域内欠缺品牌开发商，导致东升楼市一直乏人问津。
成都商报记者沿武侯大道驱车前行，二环至三环间房产开发相当密集，而三环至绕城之间，却鲜有房产开发项目，给人一种“断档”的感觉。跨过绕城高速，进入双楠大道，双向八车道的路面、两侧宽达30米的绿化带，让人眼前一亮。路旁硕大的广告牌提醒，已进入双流国际新城，进入东升。记者算了一下时间，全程耗时约20分钟。
容积率普遍不高，主打低密牌
与外双楠多以高层产品为主相比，东升物业供应显得更加纯粹且有针对性，几乎清一色小高层，各项目容积率也大都控制在3.0以下。城南优品道广场营销负责人王华对成都商报记者表示：“仅就低密、生态、宜居几大特性而言，城南楼市能与东升媲美的区域并不多。”
她还称，区域成型有三大推动力：价格驱动、产品驱动、生活方式驱动。就目前来看，东升板块已基本完成前两个阶段，而最重要的生活方式驱动尚未完全实现。虽然已经有部分购房者注意到了这个区域，但远未达到东升楼市应有的市场地位。
知名市场观察人士冯珏也认为，低密产品最核心的内容是提供一种全新的生活方式。“厌倦了高密社区，就期望洋房或小高层，东升板块是少有的能满足购房者改变居住梦想的地方。”冯珏说。
配套全档次高，还是实景呈现
配套成熟度，是考量一个区域宜居的重要指标。东升配套如何？国际网球赛事中心、奥特莱斯、川投国际酒店、航都国际酒店、双流中学、8500亩亚洲最大湿地公园……此外，城南优品道广场还将打造50万平方米超级商业公园，西南最大Imax影院及法国欧尚均已正式签订入驻协议。
一个配套如此完善的区域，显然应该得到市场垂青。多年来东升板块为何不温不火？“东升和华阳早前被视为‘城南双子座\’，受制于规划滞后，华阳异军突起，东升却一直默默无闻。”有市场人士分析，“相比华阳，东升拥有配套成熟的优势，在双流国际新城和天府新区战略带动下，发展后劲不见得比人南延线差。”
价值洼地明显，买到的是原始股
记者将东升房价与紧邻的外双楠做了粗略对比。目前东升几个知名在售项目均价为：城南优品道广场板式高层5500元/m2、佳兆业现代城5100元/m2、海棠公馆5500元/m2、北京城建龙樾湾4700元/m2；外双楠几个在售项目均价为：保利花园高层7900元/m2、中海锦城6600元/m2、世豪嘉柏6200元/m2。
不难发现，短短20分钟车程，价差至少1500元/平方米。对购房者而言，少量时间成本，同样价格即可实现“高层→小高层、小高层→多层、多层→洋房”的跨越，诱惑不言而喻。当然，仅仅以价格指数断定东升价值洼地有失偏颇，良好的区位、低密的产品、完善的配套，才是促成区域价值裂变的先决条件。成都商报记者 王胜波 陈柏喜 赵述锦
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