深圳二手房指导价落地一周年： 学区房骤冷，成交量创近15年新低
深圳发布二手房成交指导价已经一周年了。2021年2月8日，深圳楼市颁布了一项重磅调控政策，宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。深圳施行二手房指导价后，不仅中介平台陆续调整房价信息，银行也开始根据二手房指导价情况放贷。
值得一提的是，深圳作为最早出台二手房指导价，以及最早将指导价与贷款额度直接挂钩的城市，对其他城市起到了借鉴作用，此后包括北京、上海、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡等在内的至少15个城市先后出台了类似政策。
回顾新政落地这一年，可发现深圳的二手房市场呈现出了成交量下滑、学区房骤冷、回归指导价三个较为显著的特征。
二手房成交套数创近15年新低
从整体情况看，过去一年深圳二手房成交量出现了显著下滑。根据深圳住建局数据，2021年，深圳共成交新建住宅52417套，同比增加15.5%，创2016年以来新高。而与之形成鲜明对比的则是同期二手住宅成交仅40699套，比2020年减少57.3%，创下了近15年来的新低。
如果具体到每月的成交数据，则更容易看清楚新政出台前后二手房成交量的变化情况。
具体来看，二手房指导价政策推出首月，深圳二手住宅成交出现大幅下降，当月成交下降至4166套，较前一月的7008套，下降40%。
虽说2021年3月出现了反弹，但此后深圳二手住宅成交量走出了7连跌，到当年11月才出现转暖迹象，但也仅维持在2000套上下。
根据国家统计局发布的2021年12月国内70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据，深圳二手房价环比跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌8个月。
记者此前调查走访发现，在二手房指导价政策颁布后的数月时间里，买房者与卖房者的情绪也发生了显著变化，新政直接影响了双方的心理预期，着急卖房的业主不得不开始降价，而买房者的观望情绪也更为浓厚，期待房价能继续下降。
学区房遭遇重创
作为二手房市场的价格风向标，深圳不少热门片区的学区房也开始降价销售。
福田区百花片区房产经纪人罗鸣告诉记者：“深圳自施行二手房指导价后，学区房降温比较显著，叠加去年7月拟出台的大学区招生模式，更是让深圳的学区房热度急速下滑。百花片区作为深圳顶尖学区房较集中的片区，房价出现了普遍性下调，降幅普遍在百万元以上，降得多的甚至降500万元的都有。”
罗鸣所言并不夸张，百花片区作为深圳学区房顶流，聚集了实验小学、百花小学、实验中学等诸多名校，片区内的国城花园还在去年年初出现过32万元/平方米的天价成交记录。
该片区中介吴天曾告诉记者，“新政发布后，不少业主都开始降价卖房，但购房者更倾向于以观望为主。在政策不明朗之前，无论怎么降，大部分买家都保持观望状态。”
去年8月，一套香蜜湖港中旅花园的房源以低于市场价500万元拍卖，最终流拍；百花片区南天二花园，89平方米三房，市场参考价为1870万元，但实际成交价1530万元；位于八卦岭的鹏益花园，甚至卖出过6.9万元/平方米单价，比指导价还要低1.61万元/平方米。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，过去一年深圳二手房指导价和大学区政策的出台，相当于是在给深圳高价位的学区房挤泡沫，这也是楼市调控长效机制的重要手段之一。
他说：“以前二手房价上涨时，学区房涨幅往往最大，这是由心理预期导致的。而过去一年的政策实际上是打掉了学区房价持续上涨的预期，防止市场对学区房的炒作。”
据《每日经济新闻》
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