“喜忧参半”的成都公寓能否找到出路
深圳停批商务公寓，加大住宅用地供应
目前成都公寓市场最受欢迎的是精装产品。图为城中一公寓的精装样板间。
7月31日，深圳发布停止商务公寓审批的通知，全市（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。这是继北京、上海加码“商住房”规范之后，又一个城市给楼市调控“打补丁”。
近年来，各大城市住宅类产品非常热销，甚至出现“万人摇”。为满足一些投资购房者的需求，包括成都在内的一些开发商推出了很多商务公寓类产品，试图分享楼市红利，但市场反应却“喜忧参半”，不少商务公寓销售情况并不理想。如今，深圳停止审批商务公寓项目，成都楼市能从中学到什么？□本报记者 文强 文/图
楼市调控“打补丁”多地抑制“商住房”项目
7月31日，一度因为不限购、不限贷便于投资的商务公寓，在深圳迎来关键时刻。
当天，深圳市出台政策——停止商务公寓审批，而将加大住宅用地供应，包括适度提高居住用地比例，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。
“这是继北京、上海加码‘商住房’规范之后，又一个城市给商务公寓市场‘打补丁’的举措。”成都全心地产副总裁黄忆根说，由于各大城市住宅限购，一些在限购区域没有资格买住宅的投资购房者，便看好不限购的“类住宅”商务公寓产品，导致深圳等城市这类产品价格大幅度上涨，甚至让一些城市居民产生“恐慌”，对整个房地产市场带来一定不利影响，也不符合“房住不炒”的主基调。
据了解，“商住房”指商业用房和办公用房，主要用于企业办公和个人创业办公司。在建筑规范上没有商办类住房，酒店式公寓、公寓式办公，在建筑规范里都是没有的。“类住宅”一般是把办公和工业厂房切割改造成具有住宅功能的房子，因此衍生了“商住房”类住宅。
商务公寓具有居住属性，明确有独立卫生间的、有可以接入天然气的，跟住宅设计规范完全一样。跟商品住宅的唯一差别是产权，商业用地土地使用权是40年。商务公寓，在深圳建筑标准和建筑设计规范中都有涵盖，这类产品是合法的，但是“商住房”类住宅打“擦边球”，成为市场的“灰色地带”。
“停止审批商务公寓，鼓励一些项目转为可售型人才住房，这一举措将从根本上改变一些区域‘重商业轻住宅’的用地规划，从源头解决供地市场矛盾。”人文财经观察人士秦朔认为，因为工业用地和住宅用地失衡，导致办公楼空置率持续攀升，而商品住房价格居高不下，住宅用地矛盾突出。
成都首个“商改住”项目 销售低于市场预期
记者走访了解到，多个城市在给商住项目“打补丁”的政策中，都鼓励“改为可售住房”。2016年，四川省出台的《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》中规定：“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款。”
记者采访了解到，四川首个“商改住”项目——成都茂业豪园6月下旬拿到预售证开始销售，“但开盘当日，销售低于之前的市场预期。”业内人士介绍说，该项目首期推出180多套房源，售价与周边的二手房价格相比优势并不明显，是导致销售低于预期的原因之一。
成都公寓找出路不仅要数量更要有“质量”
在住房被限购的情况下，限购客群转投公寓市场，商务公寓在深圳、上海、成都等各大城市颇为畅销。不过，近两年公寓供过于求，价格有所下调，整体存量较高，去化周期2.5年。
据锐理机构的数据显示，近5年来，成都50㎡以内的公寓成为市场主力。今年上半年，成都商办物业中SOHO产品为投资者首选，供销两旺，公寓套均面积60㎡以内，成交总价60万元以内，小面积、控总价、投资特征明显。锐理数据董事长罗红卫告诉记者，“成都公寓市场2019年价格冲高回落，‘以价换量’特征明显。”
目前，成都核心城区的普通公寓租金在1200—3200元/月，但也有包括IFS国金豪庭、来福士雅诗阁、仁恒辉盛阁、盛捷江畔、香格里拉等在内的顶级公寓产品，月租金为 1.5万-2.5万元。
“自成都限购以来，公寓市场形成了一个小周期并走向尾声，即将再次进入冷静期，特别是小面积公寓产品的部分数据表现，已回归至2016年水平，甚至更不乐观。”坊间专业人士郭洁认为。
“多地规范市场之后，商务公寓的未来会越来越好，尤其是由需求衍生的合法市场。虽然目前成都公寓市场不缺数量，但缺少的是‘质量’。”地产策划人李绍华说，深圳等城市停止审批商务公寓，给成都楼市敲响了“警钟”，面对市场越来越多的公寓类产品，开发商在规划之初，就要站在市场的前沿定位、定性、定调，要有前瞻的眼光和创新的思维空间研究规划产品，不能只为了资金尽快回笼而打造“短平快”式的“城市垃圾”类产品。
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