老旧小区“没人管”“管不好”难题如何破局？
垃圾随意丢弃、车辆乱停乱放、流动商贩随意出入……当前，有的老旧小区根本没有物业管，有的物业管得很差。一些居民因物业“服务差”不缴费，而物业也往往以“入不敷出”为由敷衍了事。
在全国新一轮老旧小区改造中，补齐物业管理服务短板、完善长效管理机制呼声甚高，多地推出相关政策和措施。
引进物业提升管理，强行清退不合格企业
据了解，不少城镇2000年前建设的老旧小区都是出售的公房，由地方国企下属的物业公司托管，除了保洁等基本服务外，几乎没有物业管理。目前，一些小区在完成基础设施改造后引进了物业公司。
河北邢台市桥东区市交通局家属院小区居民刘小英说：“以前刮风一身土，下雨一身泥。现在引入物业公司后，路面平坦干净，车辆停放齐整；原来杂草丛生的空地被改造成停车场、健身小广场，还有保安巡逻。”
此外，各地通过专项整治，强行让一些服务质量差的企业退出。“我们通过奖优罚劣，调整退出20%能级低、服务差的物业企业。”上海市虹口区相关部门负责人表示。虹口区还对各物业服务企业及相关住宅小区开展问卷调查，形成164家物业服务企业满意度得分及排名，并按照七色评价体系进行分级，分别为金牌、银牌、绿牌、蓝牌、黄牌、橙牌和红牌，不达标的物业服务企业无法拿到“达标奖金”。
“现在物业公司服务态度比以前好多了。”上海市虹口区玉四居民区党总支书记卢戈润说，以前，这里两个小区主路上都是乱停乱放的车，经过科学改造，新画了停车线、集约新增30多个车位，缓解了居民停车难的问题。“服务水平提升后，这两个小区业委会已经同意把物业费提高20%至30%。”
此外，针对老旧小区“无管”“失管”现象，一些地方政府实行托底。南京市栖霞区在全区9个街道均成立物业公司，托管全区153个老旧小区和59个保障房小区，覆盖全区住宅小区总数的70%。
“服务差不缴费，不缴费服务更差”死循环如何破解？
记者调查发现，一些旧小区引入物业后，管理运营情况仍存在困境，如成立业主委员会的比例不高，物业费面临提价
难、收缴率低等问题。
记者在南京市采访发现，有的改造后的小区后续管理不到位，仅实现基本保洁，停车、绿化、安保等无人管理。有业内人士告诉记者，老旧小区整治后，引进市场化物业的不到10%，已经成立业委会的只有20%左右。“没有业委会，大家意见不统一，谁也做不了主。”
随着对物业服务质量要求的提高，管理成本相应增加，提高物业费成为一些老旧小区的突出矛盾。“有些小区规模小，甚至不到1万平方米，不少居民对物业服务不满意、拒交物业费，导致物业管理公司入不敷出、常年亏本。”上海一家国有物业管理公司负责人大倒苦水。
“物业费不提高，反过来又影响物业服务的质量，形成恶性循环。”河北省衡水市方舟物业服务有限公司总经理吕研说，很多老旧小区的居民缺乏服务交费观念，这让部分小区物业管理工作难以持续。
“改造社区及后期维护必定会新增费用，钱从哪儿来是个难题。”龙湖智慧服务公司有关负责人表示。
各地探索：打包合并、居民自治、政府“托底”
为解决老旧小区物业管理难题，目前多地因地制宜，探索出一些老旧小区物业管理模式。
——合并实现“大物业”集中管理。针对老旧小区不成规模、物业公司不愿接管的难题，河北邢台将老旧小区“化零为
整”，将无人管理、无人清洁、无人维护的多个相邻老旧小区，“打包”交由物业公司管理，在保洁、秩序维护、维修等方面实现资源共享。
——搭建居民自治共治平台。记者在采访中发现，一些街镇基层政府通过搭建社区共治平台，推动居民自治制订物业管理方案。例如，成都市将成立小区自治组织，如建立社区联席会议等方式，作为启动老旧小区改造的前置条件，让居民充分协商，对小区管理模式、物业管理公司形成一致意见。
——政府“托底”。南京市物业办副主任童龙声表示，由于目前市场发育不健全、国家相关政策不完善，一些老旧小区的管理难题仅通过市场难以解决，暂时仍需政府“托底”。南京市栖霞区住建局物业科科长李秀东介绍，公益性物业公司托底之后，老旧小区和保障房小区的物业费是每月每平方米0.4元，而其他小区普遍在每平方米1.9元左右。
石家庄为鼓励老旧小区引入物业管理服务，对主城区老旧小区新引入物业管理实行财政补贴，第一年补贴0.3元/平方米、第二年补贴0.2元/平方米、第三年补贴0.1元/平方米，三年后退出。
多位受访的物业企业及部分街道负责人认为，老旧小区的改造和维护都需要投入大量经费，短期内政府可以提供一些专项补助，但长期看，还需居民提高对物业服务价值的认识，通过依法、公开、居民协商的方式合理提高物业费，并督促物业公司提升服务水平，让居民生活更方便、更舒适。
新华时评
老旧小区改造关键在“里子”
各地正在推进的老旧小区改造，有望让众多小区居民告别街老、院老、房老、设施老、生活环境差的“四老一差”困境。面对基层推进过程中基础参差、诉求各异、标准不一等诸多挑战，老旧小区改造要“面子”更要重“里子”，方可让改造后小区“好看”更“好住”。
老旧小区改造，既是民生工程，也是发展工程。将老旧小区内道路、供电、绿化、照明等基础设施，养老抚幼、加装电梯、增加停车场等服务设施，纳入老旧小区改造内容，这既是顺应群众改善居住环境的迫切希望，也是扩大投资激发内需的重要举措。
眼下各地老旧小区改造已全面铺开。在实践中存在“面子”与“里子”、“硬件”与“软件”、“多数”与“少数”统筹不足等问题，让不少老旧小区改造得“好看”，却很难做到“好住”。
一些地方热衷于墙面刷新、杆线整治、小区亮化，“面子”上旧貌换新颜，但整治违建、楼道卫生、管网改造等“里子”问题依旧。面对小区多元诉求，不少地方在小区电梯加装、车位改造等工程中，难以统一居民意见，常常出现“一户反对，全院搁浅”等现象。
出现这些问题，背后有的是工作挑“显眼”的干，片面追求政绩，重视见效快的“面子”，忽视挑战大的“里子”；有的是忽略改造的长期性与复杂性，对老旧小区改造重点、难点把握不足；有的则是对群众工作方式方法应用不够、不熟，难以在多元诉求中统一思想，化解矛盾。
深入推进老旧小区改造，关键在做好“里子”工程，需要增强问题导向意识。有限的资金投入，居民的迫切需要，使老旧小区改造不可能大干快上、全面铺开。必须围绕群众最关注的需求、最吐槽的难点，将“好钢用在刀刃上”重点突破，不做“表面功夫”，真正做到好事办好、实事办实。
老旧小区改造，面上是基础建设项目，实质也是社会治理工程。面对改造过程中的不同诉求，需要在尊重群众意愿、倾听不同声音基础上，用“一栋一策”“共建共管”等方式，精准施策推动，满足群众需求，共绘老旧小区改造最大“同心圆”。（均据新华社）
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