房市 利率挂钩 LPR你的房贷有啥变化
■ 本报记者 吉雪娇
“加息？”“降息？”8月26日早间，成都某房产交流群里，购房者议论纷纷。
此前一天，央行发布了今年的第16号文，对新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行了公告。根据公告，10月8日起，新发房贷利率将以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
由于文件具有一定的专业性，购房者们纷纷表示“有点懵”。那么，房贷新政会对房贷利率产生怎样的影响？未来会降低还是增高？购房时又有哪些改变？
二套房比首套房多60个基点
对于购房者而言，房贷利率与购房成本直接挂钩。因此，房贷新政实施后，房贷利率会降低抑或增高，也成为最受关注的话题。
目前房贷政策下，在办理住房按揭贷款时，利率“绑定”央行基准利率，并在此基础上打折或者上浮。而根据16号文，10月8日起，个人住房贷款定价基准将转换为贷款基础利率（简称LPR）。
具体来看，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
按照8月20日5年期以上LPR计算，则首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷不低于5.45%。对比现行央行基准利率4.9%，首套房利率略有下调，而二套房约上浮11%。
在业内人士看来，相较于此前，新政最大的区别在于不再允许银行自主下浮。“此前，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的 1.1 倍，由此计算出来的数值分别为 4.41%和5.39%。”融360大数据研究院分析师李万赋指出。简单对比这两组数值，可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。
不过，由于目前全国各城市房贷利率执行情况不同，因此房贷利率变化亦需要具体分析。其中，对于此前执行首套房贷利率优惠，或二套房贷上浮低于11%的城市而言，房贷利率或有所上调。据融360统计数据，截至7月，首套房方面，仅上海房贷利率为4.84%，低于4.85%；同时二套房方面，仅杭州（5.42%）、天津（5.41%）两个城市低于5.45%。
而对于除此之外的绝大多数城市而言，目前房贷利率已显著高于新规要求。以成都为例，目前首套房贷款利率主流仍执行基准上浮15%（5.635%），二套房贷款利率则集中在基准上浮 20%-25%（5.88%-6.125%），均符合要求。
短期对房贷利率影响不大
虽然房贷规则有所改变，不过分析人士普遍认为，明确房贷利率与LPR的挂钩方式，短期对房贷利率影响不大。
在李万赋看来，央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整，其指向性非常明显，就是坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。从短期的实际利率水平来看，它仅会对极少数最优质客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。
李万赋认为，后期如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但是需要注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。
事实上，16号文中明确指出，“保持个人住房贷款利率水平基本稳定”。央行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问时表示，“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”
房贷计算或因人因时而异
另一方面，根据16号文，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
同时银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
在东吴证券分析师齐东看来，因城施策调整更加方便，政策意图传递更加便利。“此前虽然央行也可以定向指导各地区按揭利率，但是主要方式是控制额度和上下浮比例，且多以窗口指导方式进行，反馈相对滞后。本次特别规定各省可确定辖区内加点下限，居民能够更快形成预期。”
与此同时，分析人士认为，未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象，“不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。”在此情况下，对于购房者而言，要想获得较低的贷款利率，个人信用的积累将更加重要。
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