拿地均价最高，刘永好的新希望地产变得激进
记者 | 杨冰柯
高溢价夺地，是当前市场行情中房企不得不面对的事情，但当行业内规模排名八十开外的新希望地产，在近期夺下一个又一个高价地时，这就很难不被贴上疯狂、激进等标签。
中原地产一份房企拿地排行榜显示，2019年截止5月12日，新希望地产拿地共4宗，但却耗资131.15亿元，拿地楼面均价为16682元/平方米，为所有房企之首。
这显然不是一个友好的价格和排名。同一时期，碧桂园的拿地楼面均价为3286元/平方米，融创的拿地楼面均价为6079元/平方米，川系房企老大蓝光发展拿地楼面均价为2572元/平方米。
作为新希望集团的创始人和代言人，刘永好在公开场合旗帜鲜明的表达过地产的态度。今年的两会，刘永好仍然在大谈他的农业、饲料甚至金融帝国，唯独对地产涉及寥寥。
当刘永好被问到新希望地产的规划和布局时，他坚定的表示“我们是一个农业和食品为主的企业，从来没变过，虽然我们有地产，但当时做地产是“被地产"。
两会后，“被地产"的新希望凶猛横扫土地市场，最近一两个月拿地就花掉了差不多140亿，几乎达到其2018年销售额317亿的一半。
3月15日，新希望以21.02亿总价、1.2万元/平方米楼面价竞得浙江温州瑞安一宗商住地，相对平稳地开启了这一年的拿地征程。但接下来的激进拿地动作很快将稳健形象打消。
3月29日，新希望以53.2亿的代价，力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企，在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地，首次进入南京，楼面价为22628元/平方米，溢价率为28.8%。同日，新希望还在杭州以34.6亿的总价火拼166轮后，夺得一宗位于余杭乔司的土地，楼面价为21008元/平方米，溢价率31.3%。
4月26日，新希望又在温州狂拼140轮获得一宗土地，总价29.26亿、楼面价10861.78元/平方米，溢价率30%。
华东市场上大手笔圈地外，5月15日，新希望又现身大连市场，同样将万科、碧桂园、龙湖、中海等龙头房企抛在身后，经过200轮叫价，新希望以总价12.46亿、49%溢价率夺得地块。
也就是说，2019年截至目前，除了温州瑞安的商住用地外，新希望拿地的溢价率均在25%以上。一位市场人士对界面新闻记者表示，新希望这几次都是以势必拿下的决心在夺地，从最终成交来看，溢价率都不低。
在热度相对较高的江浙地区这个溢价率尚可以理解，但新希望最新在大连的拿地溢价率甚至达到49%，这不仅与刘永好在两会上传达的“希望地产保持相对平稳，既不要大涨也不要大落"理念不太一致，同时，这种激进拿地的措施也被打上问号。
新希望地产成立于1997年，地产是刘永好创立新希望集团15年后才组建的一个业务板块。虽然在企业内部，地产成立时间相对较晚，但在房地产行业中，新希望地产的成立时间并不算晚。大约同一时间成立的房企还有1996年成立的恒大、1998年成立的华夏幸福、正荣地产等。
但是在2014年之前，新希望地产的发展一直比较缓慢，刘永好自己也表示，做地产大概20多年，前十五六年增长都不快，一年大概一二十个亿，每年两三个亿的增长。
数据显示，新希望地产2013年的销售额为20亿。而同一时期，恒大销售额为1300亿，华夏幸福销售额为512亿。正荣地产虽然彼时规模也不大，但刚过去的2018年已经实现千亿规模。
2014年上半年是房地产行业的调整期，在这一年，刘永好将地产的重担寄托在了32岁的张明贵身上。张明贵毕业于中国地质大学，是新希望集团第二届管理培训生，从营销、采购、驻京办负责人，到如今新希望掌门人刘永好的女儿刘畅的办公室主任、再到地产总裁，可谓一路高升。
张明贵执掌后，新希望地产的发展明显快了起来。数据显示，新希望地产2013年-2018年近六年的销售额分别是20亿、47亿、74亿、175亿、207亿和316.63亿，大幅增长期正是张明贵执掌后。
土储是规模扩张的基础。近期新希望的一份发债报告显示，2016-2018年，公司年新增土地宗数由5宗增加至20宗，项目集中在成都、重庆、昆明、南宁、沈阳、大连、苏州、温州、杭州、宁波、温州等多个二三线城市。
一位市场人士对界面新闻表示，新希望这一波的扩张打法主要是先高溢价死拼进入一个城市、然后迅速在这个区域集中拿几块地，拿到土地后再找开发商合作开发。
以杭州为例，2018年3月新希望以25.11亿总价、楼面价21444元/平方米、溢价率40%首次进入这个市场，截至目前，新希望在杭州已有新希望滨江锦粼府、滨江新希望新城未来海岸、新希望滨江锦宸、滨江新希望拥潮府等项目，这些项目都是与其它开发商合作。
拿地价格高，又是合作开发，这在一定程度上导致新希望在地产业务上的毛利和净利率都有所降低。数据显示，新希望地产2018年的毛利率为27.81%、净利率为11.93%，相比2017年均有所下降，其中毛利率下降了7.8个百分点、净利率下降了1.44个百分点。
值得注意的是，新希望今年的拿地更加激进和凶猛，楼面均价成为房企中最高，这并不是一件有荣光、值得骄傲的事情。
在房住不炒、不放松调控仍然是地产行业的主基调，当下火热的苏州市场遭到国务院调控小组的问询，苏州市政府明确表态，不放松限价，政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱。苏州的表态，几乎代表了热点城市对执行调整政策的坚决态度。
接下来的市场仍然不容乐观，而新希望的关键问题是目前在江浙所拿每块地都不便宜，这在当前的市场环境中风险更大。
高价拿地的同时，新希望地产在融资方面也是动作频频。其在4月底公开发行的2019年公司债券状态更新为“已反馈"，他们要发行17亿债券用于偿还三年前发行的两笔债券。5月21日，新希望地产“中信证券-新希望物业费信托受益权资产支持专项计划"成功发行，项目规模6亿。
可以确定的是，新希望地产接下来仍会加大力度扩张规模，其在2019年定下了500亿、三年时间冲刺千亿的目标。
错失上一个冲击规模的周期后，新希望地产现在才加码上规模，但却是以频频高价拿地的代价赌今后的增长，这似乎并非一个好的选择。
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