房贷降息领“福利” 房贷真不必着急还
[摘要]房贷真不必着急还
□本报记者 李鹏飞
2015年央行连续五次降息，让不少存款客户 “很受伤”。相反，对于商业贷款客户而言却带来了利好，特别是一些房贷客户将从下月起逐步享受到降息带来的福利。在享受“福利”的同时，有不少房贷客户正打算利用年终奖或积攒的资金提前还贷。不过，理财专家对本报记者表示，并非所有人都适合提前还贷，提前还贷得根据自身的实际情况而定，否则会相当不划算。
房贷利率直降
月供少还百余元
去年央行连续五次降息，五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。这意味着，从今年起，房贷客户将减少利率支出。记者昨日在成都市区多家商业银行了解到，由于房贷月供多采取次年调整的模式，因而去年五次降息月供累积降幅将在今年2月份集中体现。
市民林先生于2012年购买了一套商品房，由于是二套购房，申请20年银行商业贷款时当年按照基准利率上浮了1.5倍。“算下来，利息高达7.5%左右，首付6成，贷4成，每个月连本带息得还1400元左右，”林先生说，随着去年多次存款利率下降，贷款利率也跟着下降，这让他十分欣喜，“我查了下银行最新的还款计划，从下个月起，我只用还1190多元，差不多要少交200元左右。”
林先生表示，如果每个月都少交200元，20年总利息将减少4.8万元，20年算下来都可以添置不少家电了。“如果现在趁利率下降赶紧提前还贷，不是可以节省更多的利息?”
降息后
提前还贷未必划算
记者了解到，对于不少身背房贷的市民来说，贷款利率的下降确实是一个好消息，也因此让不少人动了拿年终奖等收益赶紧还贷的念头。据银行业有关数据统计，一般的房贷还款周期差不多为5至7年，其中90%的人会选择提前还款。
“我们调查发现。有部分客户是受制于传统观念的束缚，觉得不想过久的欠银行的钱；还有的是因为客户自身在经济上充裕而选择提前还贷，”成都市某国有商业银行理财经理朱红表示，并不是所有的客户都适合提前还贷，什么情况下适合提前还贷，具体该怎么还，都得视客户自身情况而定。
朱红表示，至少有三种情况是不适宜提前还贷，如等额本息还款者，以等额本息的方式还款，提前还贷的最佳时间点是在贷款周期的前1/3时段内，如果超过这个时间就不适合了。其次是享受优惠房贷利率的贷款人不宜提前还贷，如果之前享受7折、8.5折优惠利率和办理公积金贷款者，在目前的降息的情形下提前还贷未必划算。最后是中短期内需要再次向银行贷款购房的人不应及早还清之前房贷。
那么哪些情况适宜提前还贷？记者了解到，如果是等额本息贷款，没有超过贷款年限三分之一；想还清贷款作抵押的；有闲钱但不打算投资理财或定期储蓄的客户可提前还贷。如果是等额本金贷款，没有超过整体贷款年限四分之一，可做一部分提前还款。
“如果打算部分还款，应选择缩短还款期限比减少月还款额更换算。”理财专业人士表示如果计划今年还清所有房贷的客户，大家还是要注意两方面问题，首先，需要弄清楚，贷款银行对提前还贷的相关规定，如提前还款是否承担违约责任，违约是否支付给银行违约金，其收取标准怎样等等；其次，如果客户是组合贷款（“商业贷款+公积金贷款”）方式，建议先还商业贷款，这是因为相比公积金贷款，商业贷款的利息较高。如果先将商业贷款的部分还清了，那么对于个人和家庭来说，每月的房贷压力会减轻很多，同时也能节省不少利息。
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市民在购房贷款时一般会有两种不同的还款模式选择，一种是等额本息，一种是等额本金。两种方式一字之差，但是还款方式却有着很大不同。对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款即每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。这样可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。而更多人选择的等额本息即每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。
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