先租后买 租金抵房款 万科颠覆房产营销模式？

“先租后买，租金可以抵房款，万科的转型，颠覆了房地产开发销售模式。”这两天，不少网络大V都纷纷发出这样一条消息，并将其升级到万科战略转型的至高层面，认为此举会“逼死”资本实力不够雄厚的小开发商。一时间，万科的举动触动各方神经，但这一“全新”销售模式真的如这些网络大V说的那样谈虎色变吗？

“先租后买”

成渝购房者已先行

万科的“先租后买”，说通俗点就是，租了万科的房子，如果以后买了万科的房子，那么以前支付的租金可以抵做购房款的一部分。

目前在成都，这种先租后买的模式都是针对已经出售并交付的万科楼盘，并且只提供整租，不提供合租。据了解，已经有部分成都购房者进行试水。不久前，在万科金域蓝湾租房居住了一年多的小李（化名）购买了万科金色乐府，万科按每个月1600元的租金对小李进行了一定的租金补贴，而租金到底能抵扣多少房款也会根据项目的差异和时间差异而不同，现阶段成都万科给出的标准是不能超过总房款的0.5%。

而在重庆，万科更是推出一种全新的长租公寓产品——西九·万科驿，对于成功成为西九·万科驿的租户，如果购买该楼盘二期的住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如果购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠。

之所以采取这样的营销模式，万科方面指出：“长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户；住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。”万科此举是想通过入住体验来获得用户的口碑，觉得房子住得好，以后买房认准房企品牌，这就是将口碑转化成用户对品牌的忠诚度，最终将粉丝的情感忠诚转化成实际的购买行为，实现对用户的教育与培养。

疑问1：

先租后买，逼死小开发商？

消息一出，不少网友纷纷表示：“感觉购房压力一下变小了”，还有网友感慨房子买早了。先租后买，究竟是营销噱头还是现实的美好，万科此举是否真的将颠覆房地产开发销售模式，给房地产带来了一场变革？

微博认证为“易居研究院副院长”的杨红旭认为：“如果万科大部分楼盘这么干，无异于自找死路。开发商需要尽快回笼资金。”

万科集团的相关人士日前正式回复成都商报记者称，客户租赁的公寓，和未来购买的住宅，是两类不同的产品，因此不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。

疑问2：

先租后买，能否大面积推广？

对于普通租户而言，租金可以抵扣房款，也可以培养对品牌的忠诚度，享受了实打实的优惠，开发商也相当于找到了一种看起并不亏本的营销策略。那么，这种先租后买的模式能否在业内进行大面积的推广，从而真的颠覆现在传统的销售模式呢？

链家新房事业部总经理廖建华分析认为，万科作为领军企业，在房地产的白银时代其实也很焦虑，也想利用品牌优势来尝试各种转型，探索新的业务模式，但“先租后买”应该只会是小范围的尝试，因为不管是万科还是小的开发商，都需要追求一种快周转，尽快回笼资金，如果仅靠租金是支撑不起开发成本和运营成本，这也制约了这种先租后买的模式，无法替代传统销售模式。成都商报记者 柯娟

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