青城山缺什么？ 业内人士集体把脉青城山楼市
初夏时节，距离成都人最近的度假胜地青城山，又将迎来一年中最热闹的时候，区域内的度假地产也正在等待每年一度的销售旺季来临。然而经过数年的沉寂，近几年的青城山楼市活力并不充足。上周四，本报推出《弃走高端 青城山向中产转型》区域调查报道，明确提出2014年青城山度假房供应的结构正在发生变化，中产度假需求将成为区域内购房的主角。该报道在业内引起了强烈反响，并拉开新一轮关于青城山度假房的关注。
尽管经历了6年的销售缓慢，但青城山独特的地理位置、良好的生态环境，让它依旧稳居成都近郊度假的首选之地。房子越修越好，交通越来越便捷，经历慢销的阵痛之后，青城山楼市能否重新崛起？而在区域开发商和成都地产观察人士眼中，青城山度假房慢销的原因到底是什么？
成都商报记者对话多位在青城山有项目的开发商，同时向最熟悉和最关注成都楼市的几位业内人士约稿，期望通过他们的观察，真正发现青城山到底缺什么？
成都商报记者 余鸽 制图 帅灵茜
青城山缺的三味真火：服务
明宇豪雅青城项目副总经理 蒋弋
青城山是成都楼市的季节性话题，5月份开始，10月份结束。
这已经充分说明了青城山就是标准的季节性区域，跟出海一样，只有季风来临的时候，才会远航。说到这里，青城山的核心价值再明白不过了，避暑！
我们曾经给青城山楼市找到很多价值，比如世界文化自然双遗产、长寿之乡，比如青城山的空气、成灌快铁，甚至高尔夫。但几轮起伏之后，我们发现，有这么多价值的青城山楼市依然是那个扶不起来的阿斗。
反思青城山楼市的问题，或许正是因为我们给了它太多的价值，逼着青城山做它做不到的事情，比如第一居所、城市别墅。
明宇豪雅青城做产品定位的时候，我们做了很多市调，其实这些市调的结论，问一下那些每年住青城山的大妈就能明了，你为什么要在青城山买房子？因为青城山凉快；你为什么要在三亚买房子？因为冬天的三亚温暖。
不要小看避暑这个价值，承德避暑山庄可是皇家的。既然青城山的价值是避暑，那青城山物业就是标准的度假物业。度假物业的价值是什么？第一是服务，第二是服务，第三还是服务。谁最适合做度假物业的服务？一定是酒店。你到全国各类度假目的地去，酒店一定是必须的存在，度假的核心是放松，因此必须有一个庞大的服务体系来支撑人放松下来的状态。而现在的青城山，买房却是找罪受，打扫房间晒被褥，折腾够了也该回城了。
想清楚了这个逻辑，就明白为什么明宇豪雅青城要做度假酒店服务式别墅。青城山缺服务，明宇的酒店服务来解决；青城山的核心价值是避暑和放松，而不是占有，那明宇豪雅青城就送你40万酒店服务费。总之，青城山不要被一些过分的要求绑架，买青城山是为了来避暑放松玩。
青城山需要回归旅游地产的属性
青城鉴山·九同营销机构总经理 汪宁生
青城山度假物业遇到的问题，其实是一个全国性问题。从十多年前的单纯住宅性资源类开发发展到今天，旅游地产必须转型。我个人预计，2014、2015年之后，全国旅游地产将发生颠覆性变化，出现更多的模式创新，青城山当然也不例外。应该有开发商，跳出地产思维，通过大设计、大整合的项目给青城山希望。
目前国内绝大部分旅游地产项目，多以旅游资源为吸引点，强调一种资源的占有，达到销售各类高端住宅的目的。单一的产品定位属性、缺乏与所在地的产业结合、度假服务配套不完善、沿袭传统住宅营销模式等，共同导致空置率居高不下，造成物业增值瓶颈。从这个角度讲，纯粹的住宅式旅游地产已经走到了尽头。青城山的绝大部分项目，应该就是陷入了这个怪圈。
回归旅游地产的特有属性，创新开发模式，是当下青城山楼市问题的解决之道。将旅游地产功能化，使旅游和地产相结合，将是正确的发展方向。未来旅游地产发展有几个主要趋势：一是开发综合化，区域综合开发、综合体开发和特色小城镇开发将成为主流；二是产业和地产深入结合，把各种消费业态做足，形成消费聚集；三是产品服务化，即功能性服务结构导入；四是收益配置的合理化，由短期收益转向长短期收益结合，引入金融服务的概念等。
不缺鲜氧不缺山水唯缺生活
蓝光地产 刘瑞光
成都半小时的旅游半径里，青城山无疑是成都人度夏的首选。然而，青城山的楼市仿佛老谋子的电影，始终叫好不叫座。
从成都市区到青城山只有半小时车程，交通便捷，却也同样方便返回市区的家。青城山的夜是寂寥的，仿佛不苟言笑的女人，爱慕她的人大多选择了浅尝辄止而不愿留宿一亲芳泽。曾经也打算在青城山置业，创想着简单装修，就落成一处轻松惬意的天地，谁知，夜里连鬼影也没有的聚青路着实吓退了鄙人。其实，青城山的症结就在于此。不缺鲜氧，不缺山水，不缺规划，唯缺生活。
在大多数成都人心里，青城山是静态而婉约的，像足一幅泼墨的山水画，然而度假却是动态而缤纷的。如何动静结合，让青城山活起来，是盘活青城楼市的根本。远看丽江束河，近观黄龙溪、平乐等度假目的地，究其人气常在的原因，往往是其成功的商业“造活”成就了别样的度假生活。弥补青城山度假商业的空缺，并不在于填充配套，而在于唤醒真正的度假生活。也只有真正掌握了青城山度假生活的开发商，才拥有最终的定价权。当然，面对缺乏人气的青城山，打造特色商业无疑是对开发商招商实力的一大考验，这也是为什么多数开发商盖房子，少数开发商造生活。
从近两年的市场数据来看，青城山似乎又“慢热”起来。品牌开发商的嗅觉是最灵敏的，安曼给了他们灵感，一夜之间，纷纷走下高大上的神坛。先有那厢打出“玩具价”，这厢蓝光又抛出mini度假系，的确，市场需要更多的产品去印证，而青城山也需要多元化的生活去锦上添花。
文化，是青城山的毒药
力道广告总经理 朱亚
好多人平时胡扯得最多的一个词汇，就是“文化”。我想跟所有读者打个赌，如果你在读完这篇文章之前能给“文化”一个准确的定义，我给你十万元。我已经在网上悬赏十年了，到今天还没有人揭榜。一群根本无法解释清楚“知识”、“文化”、“学问”这些基本概念的人，每天大谈饮食文化、服装文化、建筑文化，除了以讹传讹地胡扯之外，毫无作为。如果你已两鬓斑白、事业荒废，整天戴一副金丝无框眼镜，穿一件中式立领布衫，大夏天系一条抹布一样的围巾，用“文化”两个字来星巴克喝咖啡，我完全可以理解。但你用这两个字来搞房产，哈哈，你死定了。青城山楼市十年大病，如果说原因，就是这一副毒药。
文化，害死青城山楼市。
房子，本来就是一个生活道具。单就居住而言，买市中心，上班方便，喝酒方便；买近郊房，价格便宜，升值方便；买远郊房，空气好，花园大，相对便宜，坏处是使用时间少，打理不方便，这是每一个人都知道的常识。青城山、峨眉山、三亚、石象湖、未来三岔湖，这些房子对于成都人而言，都是远郊，特点都一样，空气好，用得少。
为什么石象湖的别墅卖得棒？道理特别简单，小独栋，总价低，我买的那一套155平方米精装，700平方米花园，才150万元。第二是方便，不用装修；第三是有用，有一个高尔夫球场，每周去住几天，打场球。大溪谷也是，好用，便宜，空气好。
青城山其实也一样，空气好，有球场，但青城山的病太重了，各种“文化”充斥，广告上不知所云，而且是卖得死贵死贵的清水房，谁会买这样的房子？
今年可能有戏，蓝光来到青城山，这个企业的刀法可以想象，产品做小，价格做低，精装售卖，自己配套，猛打广告。对蓝光而言，好空气，好房子，好配套，好价格，房子自然卖得棒。谈文化的事，交给那些买不起房子的人去办吧。
青城山最大遗憾是有资源无配套
滕王阁地产营销总监 王伟
“有资源、无配套”是青城山楼市目前最大的遗憾。青城山目前的开发状态偏于原生态式，缺乏大规模成片区的商业配套资源，各区域之间没有形成有效互补，各产业之间的互动也亟待成熟，1+1＞2的集群效应没有发挥出来。
几年前，青城山依山傍水的居住方式吸引了众多有度假需求的买家，消暑度假是购房者的主要需求。一方面，川渝人民对休闲生活的需求很旺盛；另一方面，大家对青城山区域的认同度很高，这里的资源极其丰富，自然景观资源、历史人文资源等，每个人都能在这里找到满足自己兴趣点的玩法，区域居住带有明显的季节性特征。但是，青城山配套的缺失也逐渐显现。
近两年，青城山有不少开发商都在修五星级酒店、高档餐饮、娱乐设施等，但没有形成整体。区域的日常生活配套还是依托都江堰的街道和村镇，现在的青城山，还满足不了普通人第一居所的生活要求。
爬山和腊肉外青城山还有啥耍头
成都盛世新源总经理 廖建华
为了梳理这个话题，我开始回想我最后一次到青城山的时间。作为一个六岁就上青城山的成都人，我才发现已有十年没有爬青城山了，而最后一次到青城山看项目也有近四年了。另外一个奇怪的现象是，我身边的朋友，假期到青城山的都越来越少。为此我做了一个小范围的调查，大家比较统一的回答是：好像没有啥子耍头，印象最深的，除了爬山就是腊肉了。
而在青城山购了房的人，他们又有什么体会呢？三个字“不方便”。这是一个没有配套的区域，豪生酒店太高端不能天天用，高尔夫球场对不玩高尔夫的没用……一个留不住人的风景区，会有人买它的房子吗？
青城山楼市除了传统的风景区旅游核心价值外，其他价值的构造是相当缺失的，或者说它仅仅是一个旅游景区，而休闲、度假与旅游的差异是非常大的。我们现在看到的青城山房地产现状，其实是一个粗犷生长的结果：山前东一块西一块的度假物业，山里散落各处的养老物业，毫无特色的小镇……青城山是真正需要回过头来，从整体定位规划上补课。我认为，它应当是世界级的养生休闲旅游基地，依托青城山道教发源地和绿色生态，构筑以青城山为核心的道教文化旅游中心、休闲度假中心、养生养老中心、川西特色旅游小镇……
这个功课一定要补，光靠几个开发商自弹自唱是没用的。青城山不像蒲江，蒲江有两个超级大盘，可以通过核心配套构筑自己的核心价值体系，在不同时期推岀不同产品满足市场需要。而青城山以中小项目为主，自身配套能力弱，产品线窄，没有区域级的整体定位和规划，一有风吹草动，各个项目抗风险能力不足，极易成为一盘散沙。
另外，有了清晰的定位和规划，还必须生长合适的庄稼，这一点需要开发商努力。当年保利开发石象湖，为了准确定位度假产品，多次组团四处考察，终于找到突破思路，应该可以借鉴。
做休闲刚需带活青城山
龙湖集团成都公司 营销总监 李凌
2011年，龙湖集团推出“山、海、湖”度假产品系，这样的布局，是在中国度假多元化、分中心的发展趋势下做出的。这一系列的产品，目前包括成都小院青城、烟台葡醍海湾和玉溪的仙湖锦绣等。
从自然条件而言，青城山是5A级景区，气候宜人；同时是中国道教发源地，四大道教名山之一，龙湖看好这样的自然条件。而且青城山片区的交通配套也很成熟，成灌快速路和高铁直达，由成都开车到青城山只需一个小时，适合度假。此外，去年发布的《都江堰市建设国际旅游城市规划发展报告》提出，都江堰市将投入120亿元，构建“一城一区一岛”旅游功能分区，带动国际旅游城市建设全面提速。
最近几年，青城山迎来多家全球知名酒店的入驻，促进青城山旅游业的蓬勃发展。对于龙湖而言，最重要的工作就是根据青城山度假市场发展的需求，做出合适的产品。在小院青城，龙湖规划了一栋商业体，主要解决业主在此度假居住期间的生活需求。而且，龙湖的物业服务水平在业内知名，对于居住空档期，龙湖可以提供更好的社区管理。
长期来看，度假物业正在从早期的投资属性变为“休闲刚需”。随着收入水平的提升，以及度假观念深入百姓生活，很多人购买旅游地产的目的，已由传统的投资以及中产生活方式转变为对度假、养生的刚性需求。换句话说，度假物业的客群早期主要是高收入人群，被视为“奢侈消费”，现在正往中等收入群体和大众消费的方向发展。
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