探谜“西南首席五星孝老院”投资模式尚待考验
养老地产对政策依赖性大，项目成功与否不仅与市场运作相关，还有政策走向问题。 摄影 李里
本报记者 吉雪娇
不少旅游度假地产打着“养老牌”，但养老的配套依旧严重缺失，与真正养老社区的职能及运营模式还存在一定差距，其商业与运作模式始终未能进入真正的成熟期。
作为“中国十大适合买房养老城市”榜首，成都出现养老地产雏形的时间较早，关于各个开发商将要推出养老地产项目的消息一直层出不穷，但都未真正浮出水面。养老地产是否真的适合于投资？投资者又是否真正能于其中获得高回报？近日，记者走进位于金阳路的崇孝基地市内接待中心，深入探访其养老系数与投资模式。
1发展：
配套设施持续完善
作为“2012中国养老产业标杆示范单位”以及“2012全国游动养老文化产业园 ”两项大奖的获得者，位于鹤鸣山的崇孝基地曾因建成后可达12000个床位的“国内规模之最”与联建房产权出售问题受到关注，近日也“卷土重来”的投资并轨模式备受争议。
崇孝基地的对外宣传资料将其定位为“西南首席五星孝老院”、“一体化崇孝养老养生度假基地”。据该项目顾问李先生介绍，四川崇孝基地具有风景秀丽、空气负氧离子含量高等基本产品优势，其 “一体化孝老院”经营中还包含了老年生活配套及服务，更增添了如入户处增加拐杖挂架和轮椅起身扶手；全部房间插座均为离地1.2M高并设置紧急呼叫按钮等适老性细节。
关于项目现状，李先生宣称，目前崇孝基地一期别墅养老群已修建完成，二期花园洋房养老社区也会在今年修成，首批2200名老人即将在年底入住。2015年项目整体完成后，将形成一个拥有营养膳食中心、全科医疗中心、理疗中心、高档素餐餐厅、大型商业购物中心、老年活动中心等一体化的高档养老社区，预计最终可为社会提供约18000个养老床位。其中全科医疗中心、大型商业购物中心等都会在今年底同步投入使用。另外还会开通免费交通车直通成都市内和大邑县城，方便老人出行。
医疗方面，目前已在装修阶段的全科医疗中心为基地同华西医院与大邑县人民医院的合作项目，届时会有其医疗队伍加入，可提供200余个床位，并在转诊时享受优先权。老人在入住之前，都会接受医生对其的全方位检查和评估，后续将不定期组织老人免费体检，并将结果及时汇总给老人及其家人，同时提供健康建议。
“我们实行的是基础服务加延伸服务的菜单式运作模式，每个床位每月2000元，老人入住后可自行选择套餐，享受基地所有配套服务。”李先生介绍。记者查看后发现，四款套餐分别由不同金额的伙食费及护理费组成，总价1200-3800不等。
2诱惑：
投资回报率可观
在大邑县公众信息网的县长信箱中，鹤鸣乡政府曾明确表示，崇孝基地是由2008年地震后，开发商成都无我置业有限公司与大邑县人民政府签订的联建投资协议，属于联建房，使用流转性集体建设用地指标，这也曾得到崇孝基地总经理张行伟的确认。但正是这一点引起了公众质疑。
据悉，根据国土法的相关规定，此类土地产权的房子用途为非住宅，使用年限为集体建设用地流转期限，且不能作为商品房对外销售。
不同于最初的销售模式，李先生明确表示，目前崇孝基地全面变更为“只租不售”，只承诺出租使用权，项目方无我置业仍然自持所有建筑，并负责项目整体的运营管理。
显然，面对“联建房产权”争议，崇孝基地使用了全新的运作模式：“投资”+“入住折扣优享”的双轨制度。据介绍，基地目前在建的电梯公寓5-7层将专用于投资，额度6万-39万不等。以40平左右的套一为例，将30万的总投资额度拆分为4个席位，6万与9万两个等级，投资人选择额度并签订租赁合同后，由项目方免费托管。既定的5年投资周期，可获得高达50%的纯利润率。同时，参与投资的客户，后期父母或自身需要入住，可终身享受半价1000元的优惠床位费，一个席位对应一个名额。
这样的模式表面看来，投资人似乎无需担心最头疼的“空置”问题，坐收稳定丰厚的“回报”，对项目方而言，一方面吸引资金，另一方面也预定了未来客户，互利共赢，宾主皆欢。李先生表示，自4月3日开盘以来，该模式吸引了众多投资者，每月都以几百万的成交额运作良好。目前，6万的席位已售罄。
3警惕：
经营模式还不成熟
有业内人士表示，由于养老地产前期支出及后期运营成本耗资不菲，虽然运营模式不尽相同，但为了避免不亏本通常只能先面向高端。
记者调查多个养老项目，发现其都将目标人群定在中高端，上万元的月费，甚至几十万元的入会费，身价颇高。与之相比，崇孝基地承诺的1000元床位费确实可谓大众皆可消费的“白菜价”，那他其如何保证投资人的高收益率？
对此，李先生表示，崇孝基地属于与政府的协作项目，由政企统一管理，前期投资额达6亿，年底首批2200名老人即将入住，开发商不会中途放弃，舍本逐末。此外，按照合同，如果季度租金未能按时打入账户，无我置业将会给付一定比例的滞纳金，投资者还可将所持有使用权的房屋进行抵押，即使遭遇开放商经营失利，项目停止等意外，也可通过银行渠道，保证利益不受损害。“不过，这样的情况基本不存在。”
养老地产特殊性是对政策依赖性大，项目成功与否不仅牵涉到市场运作，还有政策走向问题。据李先生透露，之所以能够保证投资人受益与老人后期入住的优惠价格，一方面是由于项目前景好，市场需求大；另一方面也是由于崇孝基地改制后，作为社会化养老机构，获得了财政资金补贴、税费减免等诸多政策上的扶持。
大邑县民政局救济科工作人员对记者表示，根据《成都市人民政府关于加快社会化养老机构发展的意见》等文件，确实可给予通过审批的社会养老项目每张床位10000元的一次性建设补贴；同时对提供的养老服务免征营业税；使用水、电、燃气按照居民用户标准收取费用；还可享有一定额度的服务性床位补贴，这些均与李先生的介绍吻合。
但该工作人员也坦言，目前大邑县民政局并未对崇孝基地作出相关审批。大邑县房产管理局农村产权监理所所长张学琴也确认，房管局方面至今尚未接到崇孝基地的报备申请。而截止记者发稿，鹤鸣乡政府未对崇孝基地“政企统一管理”的说辞与目前的经营模式是否合规作出正面回应。
来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/
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