《条例》规范滨州市住宅物业使用与维护 有效解决空置物业的物业服务收费、专项维修基金缴存等问题
滨州日报/滨州网记者任斐通讯员李军帅张娟
针对长期空置的物业，该如何收取物业费用？未缴纳专项维修资金的物业管理区域，公用部位的维修费用由谁承担？以上这些问题，有不少业主遇到过，在现实中也很容易引发业主和物业服务公司之间的争议。“《滨州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）出台后，这些问题将迎刃而解。”市住建局物业科工作人员表示，围绕住宅物业的使用与维护，《条例》对物业长期空置、利用物业共用部位（共用设施设备）等进行经营、专项维修资金缴存、维修程序应急启动等事项作出了明确和操作性强的规定，将进一步规范滨州市物业管理服务，有效化解业主和物业服务公司的矛盾，维护双方的合法权益。
明确专项维修基金的缴存、应急维修程序启动等，保证应急维修及时有效
市民齐先生住在渤海十六路的一个小区，受前段时间的降雨影响，齐先生所在楼道的电梯井进水，导致电梯出现故障。齐先生说，电梯换零件和维修的费用要两千多元，他想知道这块费用应该由谁来承担。
“对于这个问题，《条例》有明确规定。电梯属于物业管理区域的公用设施设备，只要齐先生他们业主缴纳了专项维修资金，就可以使用专项维修资金进行维修。”市住建局物业科工作人员说，《条例》第四十一条明确，物业买受人应当在办理房屋入住手续前按照有关规定缴存专项维修资金；未全部缴纳专项维修资金的物业管理区域，其共用部位、共用设施设备的维修费用由业主委员会召集相关业主协商，制订维修费用的分摊方案，维修费用由全体业主或者相关业主承担。
同时，《条例》第四十二条还明确，一旦出现电梯故障、消防系统故障、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动、地下车库雨水倒灌等造成人身安全事故的紧急情况，可以启动应急维修程序，并清晰规定了由谁来组织维修、完成审核的时限等，使应急维修真正做到及时、有效。
业主长期空置物业应告知物业服务企业，双方协商确定物业服务收费标准
长期空置物业的物业服务费用缴纳问题，经常引发业主和物业服务企业之间的矛盾。“我们经常接到这样的投诉，物业服务企业要求业主缴纳物业费用，而业主认为自己没有入住，没享受到物业服务，就不应该缴纳物业费用，双方往往各执一词。”工作人员说，针对这一投诉多的难点问题，《条例》第三十八条给出了明确的规定：
业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理以及出现紧急情况时的处置等事项与物业服务企业协商，可以签订代管协议，物业服务收费标准双方协商确定；前期物业服务的空置物业，空置时间超过六个月的，物业服务收费不得超过收费标准的百分之六十。
如此一来，对于长期空置住宅是否要缴纳物业服务费用、收费标准如何确定、收费上限等易引发纠纷的难点问题，《条例》都进行了明确，将有效规避和化解业主与物业服务企业之间的矛盾。
明确规定车库车位管理、利用物业共用部位等进行经营的相关事项
随着汽车在家庭中的普及，小区中的停车问题逐渐成为业主关注的焦点。一些小区的车库车位只售不租，这可愁坏了不少没有购买车库车位的业主；还有些小区的车库车位归属不明确，也给业主造成不小的困扰。
针对以上问题，《条例》第二十四条给予明确：物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）约定属于建设单位所有的，应当提供产权归属证明文件，可以附赠、出售或者出租给业主，不得只售不租。针对占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，《条例》也明确其属于全体业主共有，建设单位不得处置；业主委员会可以委托物业服务企业管理，收取一定费用；地下人防工程作为地下车位使用的，可以出租，不得销售。
同时，《条例》第三十九条，对利用物业共用部位等进行经营活动是否允许、应该征得谁同意、收益由谁收取等进行了明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备等进行经营活动的，经营单位应当征得相关业主、业主委员会的同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续；利用物业共用部位、共用设施设备等进行经营活动所得收益由业主大会决定使用，使该经营收益不再是物业企业的“小金库”。
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