“住了好几年的房子，突然就不是自己的了” 北海一小区部分业主遭遇“一房二卖”，维权数年无果
南国早报记者彭庆文/图
“住了好几年的房子，突然就不是自己的了。”近段时间，北海市亿海澜泊湾小区多名业主反映，他们此前全款购买的商品房先后被开发商抵押和法院查封，部分业主甚至直接被“赶”了出来，无家可归。
南国早报记者调查获悉，该小区众多房产被开发商“一房二卖”，业主维权数年仍无果。北海市住房和城乡建设局（以下简称北海住建局）对此表示，核实情况后会将开发商的行为纳入诚信系统，由相关部门实施联合惩戒。
1事件全款买下的房子被查封
59岁的张先生是河北石家庄人。2018年5月，他花56万余元在北海市亿海澜泊湾小区全款买下一套80多平方米的商品房。同年，张先生装修完房子，并和老伴住进了新房。
“按照合同约定，开发商应在两年内办好不动产权证，但两年过去，房子的网签和备案都没办理。”张先生介绍说，后来他才发现房子已被法院查封。
孙先生同样是河北人。因看中北海的气候和环境，他于2017年11月在亿海澜泊湾全款买下一套房，供父母在北海养老。付款几天后，孙先生便拿到交房钥匙，并在此后找开发商开具购房发票，办理了缴税手续。
2020年初，一纸查封通知让孙先生慌了神。他告诉记者，被蒙在鼓里的并非仅有他和张先生，小区内先后有近70套房屋被查封。
事实上，早在2019年3月，北海住建局曾公开发布通告，称由广西亿海房地产开发有限公司开发建设的亿海澜泊湾项目涉及项目抵押，已抵押房屋不能办理网上签约及合同备案手续，并提醒市民在选购商品房时注意查询楼盘的预售许可情况。
与通告一起发布的，还有一则北海市中级法院的查封公告。当时，上述小区已有50多套房屋被查封。
2调查房产涉在建抵押和“一房二卖”
记者多方了解到，被北海中院查封的50多套房屋属于在建工程抵押项目。所谓在建工程抵押，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
“这不影响房屋的正常销售，是房地产开发商资金运作的正常融资。”一名业内人士告诉记者，在建工程抵押和房屋预售之间没有必然的限制关系，属于正常业务。但开发商在卖房时，必须将这一事实告知消费者。
不过，根据多名业主提供的购房合同显示，合同中涉及该商品房有关的抵押情况均显示为：未抵押。
北海市不动产登记中心一名负责人向记者介绍，早在2014年，亿海澜泊湾小区曾将180多套房屋抵押给南宁某资产管理公司。北海中院发布查封公告后，开发商陆续解押了部分房屋。
除了在建抵押，该小区还有一些房产涉及“一房二卖”。孙先生称，房屋被查封后，他才得知自己全款购买的房子已于2016年1月被开发商按揭卖给了一名姓蔡的男子。后来，蔡某因无力偿还贷款被北海一银行起诉。法院认为，蔡某与涉案房屋的买卖合同成立在先，且已到房地产交易中心备案登记，前述银行享有对涉案房屋的优先受偿权。
“后面被查封的70多套房屋，都是属于一房二卖。”孙先生说，被查封的房屋中，部分已经被法院拍卖，还有的业主被强制腾空房屋，无家可归。
3僵局业主接力维权多年无果
记者查询由北海市房地产交易中心承办的北海房地产官网发现，截至今年2月28日，亿海澜泊湾小区仍有多套房屋处于限制登记、在建工程抵押和不可租售押状态。
业主们走上了漫长的维权路。据张先生反映，2019年至今，他先后找了小区开发商、北海市住建局、信访局以及北海市政府等多个部门和单位，但都没有实质进展。
“开发商承诺帮解决，但每次都是口头应付，之后就没了下文。”无奈之下，张先生只能先返回河北老家。
“将房子一房二卖，已经算是欺诈行为。”孙先生找多个部门投诉无果后，一度向辖区警方报了案。但警方认为双方属于民事纠纷，没有犯罪事实存在，决定不予立案。
涉事小区具体还有多少套房屋被抵押和查封拍卖？2月28日，记者辗转联系上广西亿海房地产开发有限公司一名高姓负责人。表明来意后，对方回复称“没空和你讲这个”，随即挂断电话，并不再接听记者电话。
4建议可起诉索赔并申请财产保全
2月28日，北海市住建局一名工作人员对此事表示，几年前机构改革后，该局已经没有相关行政处罚的执法权，会将线索移交给北海市综合行政执法局办理。同时，工作人员核查此事属实后，会将开发商的行为纳入诚信系统，由相关部门实施联合惩戒。
“当事人也可向法院申请异议，并通过司法途径进一步追究开发商责任。”该工作人员补充说。
据北海市综合行政执法局一名负责人介绍，根据《商品房销售管理办法》相关规定，房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，可处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
“业主可将相关材料收集后向执法局反映，执法人员会根据材料作进一步的详细调查处理。”该负责人表示。
广西伟宁律师事务所律师吕相忠认为，开发商在销售房屋时隐瞒了抵押和一房二卖的重要事实，存在重大过错，属于明显的违约。
按照最高人民法院商品房买卖合同司法解释相关规定，如果出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押或出售的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿金。
“业主可根据合同约定追究开发商的违约责任。”吕相忠建议，由于涉事小区的房产情况比较复杂，业主们在进行司法维权时，还可向法院提前申请诉讼财产保全，确保在诉讼请求得到法院支持后，能顺利拿到购房款及相应损失。
他同时提醒，市民在买房时也应多留心，除了五证齐全，在条件允许的情况下可要求开发商提供无抵押、查封或备案登记证明，并约定相关责任，减少购房风险。
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