遭遇车祸导致粉碎性骨折 档口老板想退租被拒绝 律师认为交通事故不是解除合同的正当理由
眼看着小吃城还剩半个月就要开业了，其中一个档口的老板凤先生却不幸遭遇车祸导致粉碎性骨折，计划经营的岐山臊子面也没办法继续。凤先生向小吃城提出退租却遭拒绝。“毕竟签了为期一年的合同，凤先生应该履行合同。”对方这样答复。
打算经营岐山面，遭遇不测出车祸
凤先生是宝鸡人，去年10月看到西安市李家村万达广场内一家小吃城的招租启示，便打算在这里租个档口经营岐山臊子面。
“小吃城准备在2020年1月底开业，位置比较好，人流量大，一共有20多个档口。当时我就想在这经营岐山臊子面，便签了合同。”凤先生说。合同约定租期1年，自2020年1月25日起。如未能按合同约定日期开业，将补充协议，按开业日期为准。
没想1月初凤先生遭遇车祸，病例显示右脚骨粉碎性骨折。紧跟着就是新冠肺炎疫情。
无法继续经营，终止合同遭到拒绝
“原本我还想着，等过完年，脚要是养好了就去西安经营面铺。可谁想4月复查时，医生说恢复得不太理想要二次手术，就彻底没办法经营面铺了。”凤先生称，“我赶紧和小吃城那边联系，看能不能退租。毕竟1月到4月受疫情影响小吃城也没开业，再加上我的脚还要做手术，即便小吃城现在开业了我也没办法经营。”
记者注意到双方所签合同中明确表明了违约条款。如一方终止合同，应承担20%的违约金及赔偿对方相关损失。“签合同时，我一次性交给小吃城一年的租金共108000元，此外还有2万元的合同保证金。”凤先生说，“可小吃城却说我必须履行合同，说我租的档口一直空着，随时可以使用。”
小吃城：终止合同对我们也造成了损失
华商报记者联系了该小吃城相关负责人。“凤先生受伤后确实告知了我们，但当时他表示要继续经营。”该负责人说，“小吃城复工后我们便和凤先生联系，希望他赶紧来西安经营。可他却说要终止合同，让我们这边退钱。”
该负责人解释说，小吃城每个档口的经营类型品种都是有前期规划的，也做了不同装修。这几个月他的档口一直空着，对小吃城也造成了损失。
“我们允许他转租，可是没转租出去。而且还有合同约定，他这样单方终止合同对我们也造成了损失，肯定要给小吃城赔偿的呀。”该负责人说，“我建议他走法律渠道。”
律师：交通事故非不可抗因素, 应赔偿违约
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，小吃城与租户所签订的租赁合同系双方真实意思表示，系合法有效的。租户因发生交通事故骨折，不属于法定的不可抗力因素，根据《民法通则》第一百五十三条规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。比如，自然灾害、战争、暴乱、疫情等属于不可抗力因素。
本事件中，发生的新冠肺炎疫情属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，疫情期间小吃城应免除一定期限的租金。
租户因发生交通事故而骨折不是解除租赁合同的正当理由，如租户基于这一点解除租赁合同属于违约解除，根据租赁合同约定需承担单方解约的20%违约金。当然，双方租赁合同约定的“如单方解约，押金不退”是不合理的，因为在违约条款中已约定了单方解约的20%违约金，加上这一条款，等于双重惩罚，导致惩罚过重。
提醒：欲终止合同，应该提前书面形式告知
赵良善律师说，虽然租户在4月份已口头通知小吃城解约，但会面临无证据证明其口头告知过的局面，如无法确定解约准确日期，法院会认定起诉之日（即维权日）为解约日期，但是，法院还会判定租户承担单方解约的违约金。
他建议，在租赁期间，如租户要提前解除合同时，务必早点以书面解约的形式通知对方，切忌用口头形式草率通知对方解约，否则将会遭遇举证不能的法律后果。华商报记者 谢涛
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