物业服务 影响你生活质量的那些事本报记者 魏薇
近年来，随着宝鸡市房地产业的迅速发展，带动了物业行业的高速增长。然而一些物业公司却与业主关系紧张。据悉，宝鸡 2016年受理各类物业纠纷高达 280多件。物业矛盾纠纷逐渐成为社会各界广泛关注的问题，引起管理部门的高度重视。“工欲善其事，必先利其器”，日前，记者采访了市住建局有关方面，对市民影响较大的那些物业管理政策进行解读，这对于业主和物业公司双方履行好责任与义务来讲，都有积极作用。
小区物业服务收费应进行公示
渭滨区渭工路 45号院的几位住户向本报记者反映，他们小区的物业公司从未对物业服务事项进行公开公示，大家并不清楚，物业公司的服务范围，以及钱到底花到哪里。据了解，在宝鸡市其他一些小区也存在这类现象。
据市住建局物业管理科负责人介绍，宝鸡市已于 2015年 1月 20日起，对保障性住房、房改房、老旧小区及实行前期物业管理的物业服务收费实行政府指导价；其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价。
今年初，市住建局联合市物价局印发了《关于进一步落实物业服务事项公开公示制度的通知》，要求市区物业小区全面落实“一箱三栏”（物业服务意见箱、政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏）公示设施建设，并对物业服务企业应当公示公开的七个方面的具体内容和时间要求进行了明确。其中包括：物业公司营业执照，各项管理服务制度、管理人员职责分工、联系方式等信息；物业管理区域内水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电总用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式。实行向最终用户收费的住宅小区每月公示一次，其他住宅小区每半年公示一次，每次公示时间不少于一个月。
小区没有业委会该怎么办？
陈仓区锦绣园小区的居民反映，他们所居住的小区没有成立业委会，业主有很多问题不知道该找谁解决。物业科负责人解释，小区还没有成立业主委员会的，如果具备成立条件，可按照法定程序，向小区所在的街道办事处提交申请成立。暂时还不具备成立条件的，业主维权可以向属地社区或街道办事处反映。
业主委员会的产生，应在街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
那么成为业主委员会的成员，应具备哪些条件呢？市住建局物业科负责人解释，业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表；履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费；再者本人、配偶及其直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业任职。
一旦业主委员会成立，就能代表业主依法维权。
买了地下车位是否应交服务费
高新区天玺台小区的业主王先生反映，花了十多万元买了地下车位使用权，停车为啥还要交服务费？
物业科负责人解释，小区物业服务企业向业主收取地下停车服务费是合理的。不少业主片面地认为，只要购买了地下停车位，车位就是自己的私有财产，不需要交纳停车服务费。其实，车位就跟房子一样，业主在使用过程中需要他人的服务，比如车场的保洁费用、照明费用、电子监控等。因此业主购买的是停车位的使用权，并不包括车位管理和服务费用。
根据宝鸡市相关文件规定，小区停车服务收费如具备业主与物业服务企业、停车服务企业协商议价条件的，则放开收费标准；不具备协商议价条件的，暂按（宝市价综发〔 2013〕 2号）文件执行。停车服务费归物业服务企业所有。
住宅专项维修资金的归集方式和标准
据了解，宝鸡市住宅专项维修资金的交存标准是： 2014年 1月 1日之前，多层按房价款 2%、高层按房价款 3%交存。2014年 1月 1日之后，执行按建筑面积交存：多层（ 7层以下） 75元／平方米，带电梯的多层 90元／平方米，高层 120元／平方米。
据悉， 2014年 1月 1日新政策执行以后，开发商不能代收维修资金。新旧政策的执行界定情况是： 2014年 1月 1日以后办理预售许可的楼盘，维修资金按新标准由业主直接交存至指定银行专户。2014年 1月 1日前已办理预售许可楼盘，维修资金交存分两种情况：已部分代收或售房合同中约定按售房价提交维修资金的楼盘，由开发建设单位将已代收的维修资金在 2014年 1月 31日前移交至市住房维修资金管理办公室专户。剩余未代收部分，按原标准由业主直接交存至指定银行专户。未代收或售房合同中未约定按售价提交维修资金的楼盘，维修资金交存标准、交存程序，按 2014年 1月 1日后预售许可楼盘的交存标准性质执行。
由于维修资金交存证明是办理房屋产权证的必要条件之一，所以不能不缴费。
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