[“零首付”购房或加大还款压力]

“不用交首付，或者交一部分首付就能买房。”这样的宣传口号是不是很诱人

房子是大家永远关心的话题，如何能够实现买房梦想，相信会是很多人所关心的问题。

“告别首付，无压力购房筑家计划。”

“你买房，我掏钱。”

“零首付购房，让你年赚不少钱”……

不用交首付，或者交一部分首付就能买房——这样的宣传口号是不是很吸引人？似乎买房都不用费劲了。今年以来，宝鸡不断出现“零首付”、“低首付”楼盘，吸引了不少购房者入市。不过，业内人士提醒，“零首付”增大了购房者还款压力，存在一定的风险。

现象：开发商垫首付吸引购房者

今年以来，受到一系列楼市调控政策以及多个城市楼盘降价等诸多因素影响，全国各地楼市成交量一直不温不火。宝鸡楼市虽然平稳发展，但开发商们对市场表现出不小的担忧，甚至用“低迷”这样的词语来形容。为了刺激购房者入市，宝鸡部分楼盘推出“零首付购房”营销措施。

据了解，目前，像轩苑、百翠园、千禧世代、利兹蓝顿等楼盘都打出零首付买房的招牌。零首付买房是指由开发商垫付三成首付的行为，本质上等同于分期首付，即购房者不支付或者少量支付首付，开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的首付凑齐再去申请房贷。

比如一套价值60万元的房源，可先交纳10%的首付款，剩余由开发商垫付。如此一来，购房者就可以凭首付发票向银行申请贷款，只要到某时间内将剩余首付款补齐还给开发商即可。而正常情况下，购房者贷款买房，首套房的首付比例一般为30%。

一直租房住的张先生一家就在开发商打出“零首付”促销时，购买了一套80多平方米的住宅。“一时凑不上首付款，开发商垫付算是给了缓冲资金的压力。”张先生说。对于手上没有足够资金的人来说，“零首付”似乎是一个很有诱惑力的概念。

作用：开发商不再需要降价去促销

那么“零首付”买房在实际购房中是怎么操作完成的？对于购房者来说，超低首付或零首付并不是减免首付款，而是分期付。“零首付”买房只是一种购房者在买房过程中的一种付款手段，并不能影响到开发商与购房者之间的商品房买卖合同的效力，在取得销售许可证的前提下平等自愿签订的合同就是具有法律效力的。

对开发商来说，采用“零首付”促销方式，除可以有效缓解“资金链”断裂的风险之外，还可以有效保护商品房价格，从而不需要再通过降价策略去进行促销。

宝鸡市区正在实施“零首付”营销策略的开发商段先生介绍，首先，在年初银行信贷紧缩的市场背景下，由于短期内资金压力比较大，或为尽快回笼资金拿地扩张，开发商通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力，或为企业拿地扩张准备更充足的资金。其次，“垫首付”一方面是一个营销手段，另一方面，开发商可以通过“垫首付”的低首付比例方式，吸引更多的购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。

影响：无力还款可能有违约风险

房价的涨与跌牵动着每一个购房者的神经，那么，对购房者来讲，开发商帮忙垫首付是不是馅饼？会不会产生风险？“零首付”购房诱惑之后，不少购房者对这个天上掉馅饼的好事也抱有怀疑。深耕宝鸡楼市多年的资深业内人士程建华认为，在实际履行中，“零首付”买房存在着很多潜在的法律障碍，如果操作不当，就容易产生纠纷。其中面临最大的风险就是开发商做高合同价，虚假贷款，换句话说，由开发商或房产中介通过垫付，虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得首付款。此间开发商和购房者签订的合同也可能存在法律争议，当事方甚至因此可能被追究刑事责任。

对于开发商来说，如果资金链断裂，就会面临很大的资金压力。开发商还要对购房者的经济情况、还款能力和信用记录有一定的了解，如果购房者因为这类原因无法获得银行贷款，在房屋买卖合同履行方面存在很大的不确定性。

对购房者来说，“零首付”虽然暂时缓解了贷款买房的压力，但最终还是会在规定时间内全部还清。而这段时间内，购房者都会面临首付、月供、交房时所交税款等各方面的资金压力。所以，买房前先凑足首付是很有必要的，否则影响自己的生活品质不说，还可能因无力还款带来违约风险。

华商报记者 吕美蓉 文/图

购房者遇6种情况可退房

买房买合适的最重要。有买就有退，退房，可能有各种原因，那么，如何在退房中维护自身的权益呢？宝鸡市住建局住房发展科科长张世芬介绍，民事案件中，主要看商品房合同中的约定，有了这些约定，退房就比较容易，购房人日后打官司胜诉几率也大。但购房者应知道，置业时，主要在六种情况下可要求退房。

第一类：购房合同无效。如果开发商的销售行为违反了法律法规，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人，或未取得预售许可证等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。

第二类：开发商私自变更设计。开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业未在合同约定的时限内书面通知买受人，否则购房人有权退房。

第三类：房屋主体结构质量不合格。主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。

第四类：开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。《文本》中关于商品房逾期交付责任有着明确的规定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过__日后，买受人有权解除合同。

第五类：房屋面积误差超过3%。《文本》中关于面积差异处理方式：实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照第__种方式处理。其中第二条：套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。

第六类：无法办理产权证。商品房买卖合同约定以及《城市房地产开发经营管理条例》规定：办理房屋所有权登记的期限届满后起超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除房屋买卖合同并赔偿损失。 华商报记者 吕美蓉 

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