住宅小区物业管理存在的问题和对策 以靖西市为例 □杨柳青 林茂全

随着城市建设的快速发展，住宅小区逐步增多，小区物业管理矛盾也日渐突出。为进一步了解靖西市住宅小区物业管理情况，及时发现小区物业管理存在的问题，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人居环境，该市政协组织调研组对本辖区内各小区的物业管理情况进行调研，基本掌握该市住宅小区的基本情况，并就有关问题提出了意见和建议。

一、物业管理现状

自2004年以来，靖西市大规模开展城市建设以来，先后建设了幸福花园、罗马花园、金山嘉园等30多个住宅小区，住房商品化、建筑小区化、住宅高层化的居住模式基本形成，住宅小区服务业得到迅速发展。特别是近年来，全市认真贯彻落实国家、自治区的物业管理法规政策，物业管理水平稳步提升，在改善城市人居环境、维护社会稳定、吸收城乡剩余劳动力、促进住房消费、拉动经济增长等方面发挥了积极作用。截至2019年，该市共有35个住宅小区，其中在建小区共有20个；另有4个经济适用住房小区。全市共有26家物业服务企业，其中22家已进驻该市住宅小区（含在建）。在35个小区中，共有6个小区成立业委会。

二、存在的主要问题

一是政策宣传不到位。不少小区业主和物业工作人员对国务院和自治区的《物业管理条例》等法律法规了解不多。二是相关部门没有结合本地实际及时出台靖西市小区物业管理的相关配套政策，导致小区物业管理缺少相关政策依据。三是“三级共管”机制没有形成，使得一些问题长期无法落实解决。

二是小区物业管理不规范。大部分小区物业管理人员文化水平低，专业技能素质不高，服务水平不能满足业主需要，且收入偏低，造成小区物业人员不稳定，服务不到位，致使小区矛盾不断出现。大部分小区没有及时组建小区物业委员会，造成众多业主的权利无法得到合理的保护；一些建立物业委员会的小区运作无序，主体作用发挥不好，导致小区矛盾纠纷调解难。据不完全统计，2019年物业服务合同纠纷有300多起，其中法院立案262起。

三是开发商遗留问题多，小区停车位严重不足，拖欠物业管理费问题突出。二次供水和消防设施隐患多，申请使用大修资金程序繁琐，造成部分小区损坏设施设备无法及时得到维修。

三、对策和建议

（一）加强政策宣传，强化政府监督管理职责。一是加强对相关法律法规的学习宣传。国务院《物业管理条例》和《广西壮族自治区物业管理条例》是维护物业管理市场秩序，维护业主和物业企业合法权益的法律保障。有关部门要以专业解答、以案说法、文艺演出等多种形式，广泛宣传。二是做好规划，减少住宅小区因建设考虑不周留下缺陷。首先在规划中要适应城市发展的需要，考虑小区的交通需求和排水问题，多留一些小区人员活动空间和停车场所；其次是要严格把好消防设施和二次供水的设计和施工，要明确这些项目在建设时由相关部门共同参与；同时，要考虑如何减少商住两用房子互相干扰的问题。三是研究出台小区物业管理办法。物业管理服务有章可循，才能实现有效管理和服务。建议市政府依据国家和自治区颁布实施的《物业管理条例》，尽快制定出台相配套的一系列相关规章、办法，为靖西市物业管理服务的健康发展提供依据。四是努力构建“三级共管”机制。建立以市政府分管市长为组长，相关职能部门、有关乡镇和社区负责人参加的物业管理工作联席会议制度，研究解决全市物业管理工作中的重大问题，统筹协调相关部门职责分工，加强联合执法和监督管理。要配强住建部门工作力量，强化对物业服务行业的监管和对乡镇、小区物业管理工作的指导。有条件的地方，可探讨在小区建立党支部，通过党建促进物业的发展。

（二）规范企业管理，提升住宅小区物业服务质量。一是建议有关部门要加大培训力度，提高职业素质和服务质量。二是加强物管企业信用监管。制定物业服务企业信用信息管理办法，充分发挥基层的监督作用，将部门、乡镇、社区、业委会对企业的考核评价纳入对企业的信用考核工作中，奖优罚劣，对存在问题多、服务水平低、管理能力差、群众投诉集中的物业及时通报、诫免，直至勒令退出。三是理顺物管收费调控机制。尽快编制出台符合该市实际的物业企业规范服务指导手册，明确服务项目和服务标准，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系和收费调控长效机制。四是引进先进物业管理公司。要加大引进品牌房地产公司和优秀物业管理企业，树立一批管理先进，服务优良的物业企业。五是成立物业管理协会。有关部门要指导各物业管理企业成立管理协会，以方便大家的交流和相互借签，共同促进服务质量的提高。

（三）履行业主职责，强化业主主体权利和义务。一是不断强化业主主人翁意识。市住建局、属地乡镇、社区，要通过积极的宣传引导，有效激发业主参与小区管理的主人翁意识，积极推动住宅小区召开业主大会并组建业委会。二是充分发挥业委会作用。加强对业委会选举产生的监督指导，确保业委会的产生符合法律规定程序。建立业委会定期或不定期会议制度，及时将物管企业责任事项加以落实。要加强对业委会成员的培训，使其能合理反映业主诉求，引导业主遵守小区公约，监督企业履行合同，协调物业矛盾纠纷。强化奖惩引导，对成效显著的业委会及成员，给予表彰鼓励和宣传通报。三是大力营造小区各方和谐共生的氛围。当前住宅小区面临的问题较多，需要集中力量，着力打造一批环境优美、邻里和谐、秩序良好的示范小区，引领全市住宅小区物业管理行业健康发展。

（四）成立工作组，妥善解决小区遗留问题。建议从相关部门抽调人员组成联合工作组对物业管理服务较为混乱的小区进行重点整治。对属于开发商保修范围内的事项由开发商负责解决；对属于小区物业公司维修维护不力出现的问题，由物管企业解决；对由于业主自身行为造成的事项由业主自行解决。同时，注意解决好历年账户和资料交接问题。要查处随意占用绿地、乱贴乱画、乱搭乱建、违章养禽等行为，规范车辆停放等各种秩序。

（五）利用现有条件，尽量增加小区停车位。各住宅小区要与有关部门及时沟通，利用小区现有空间，合理增加车位。为了减少业主与物业公司的矛盾，对新增加的停车位，建议采用先进地区的一些做法，在扣除成本后的收益，由业主和物业共同享受。对现有的停车位要加强管理，合理收取停车费，以体现公平。

（六）加强安全检查，消除供水和消防设施隐患。供水部门要加强对各小区供水设施的监管，与小区物业人员一起加强对二次供水设施的维护，保证小区群众用水安全，尽量减少小区大面积停水现象发生。同时，对于小区水管渗漏问题要及时给予维修。消防部门要定期对各个小区的消防设施和通道进行全面检查，减少事故隐患。要加强对业主的安全教育，杜绝或者减少各种不安全行为的发生。

（七）建立绿色通道，解决维修资金应急使用问题。建议有关部门根据本市实际和参照外地经验尽快建立大修资金应急维护的绿色通道，及时解决包括电梯等与居民生活密切相关设备的维修问题。同时建立和完善资金的筹集和管理办法，确保维修资金的保值和增值。

（八）建立调解机制，努力化解小区各种矛盾。发挥市、乡镇、社区三级纠纷调解机制作用，尤其是社区人民调解的重要作用，建立一套适合本地实际的小区物业调解制度。积极推行符合条件的公职人员、社区干部担任小区业委会成员，尽量减少和及时化解各种小区矛盾。对矛盾较多的小区，有关部门要及时协调解决。

（作者单位：靖西市政协）

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