《自贡市物业管理条例》于2018年1月1日起施行
（记者 王乐乐 陈莉媛）小区物业管理收费标准有哪些依据？如何成立业主委员会，维护好业主权益？共用设施经营性收入究竟归哪方所有？随着《自贡市物业管理条例》的制定出台，这些在市民生活中常发生的纠纷和矛盾，今后将有法可依。
23日，记者从自贡市召开的《自贡市物业管理条例》（以下简称《条例》）新闻发布会获悉，自贡市将从2018年1月1日起施行该《条例》，《条例》从物业管理体制、配套建筑与设施设备产权、物业管理区域车位车库管理等方面都有明确规定。
“接地气" 制定地方性物业管理法规
物业管理水平既是衡量一个城市品质的重要标志，也是各级人民政府治理能力的体现。
近年来，物业管理行业暴露出开发建设项目遗留问题多、配套设施设备不完善；前期物业服务等级虚高、服务质量与物业服务收费标准不相称；小区业委会成立难、业主大会召开难等突出问题，矛盾纠纷不断。
因此，经多方征集意见，市人大常委会研究，并报市委常委会同意，决定制定自贡市物业管理的地方性法规。该项工作从2016年3月启动，经过列入立法计划、起草实施办法草案、向社会广泛征求意见、市人大常委会审议等阶段，最终于9月22日经四川省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准，将于明年1月1日施行。
《条例》全文共计九章七十三条，主要载明了立法目的、依据、适用范围、物业管理区域的划分及调整、业主委员会职能职责、前期物业服务企业选聘、车位车库设置与处理、旧住宅小区物业的管理等方面。
加强监管 规范物管用房配套建设
该《条例》在上位法有所规定的情况下，对各方主体的职能职责、权利义务方面作出了一定补充和细化，以解决在物业管理活动中，行政机关互相推诿或行使职权找不到法律依据、业主委员会无法监管、业主滥用权力等问题。
同时，为进一步规范自贡市物管用房配套建设，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，《条例》还对物管用房装饰装修进行了规定，以保证物业服务企业和业主委员会能正常开展工作，即《条例》第十条，新建住宅的，建设单位应当按照具备通水、通电、通信、卫生、采光、通风等基本使用功能和办公条件的要求，对物业服务用房、业主委员会议事活动用房进行简单装修，配置独立合格的水、电等计量装置。《条例》第十一条，强化了对物业管理用房配建的监管，将物业服务用房、业主委员会议事活动用房建设情况纳入竣工验收的内容。
共用设施等经营性收益应归全体业主所有
物业管理是以清晰的产权为基础的，物业管理区域内配套建筑与设施设备产权的不清给物业管理带来极大的困难，成为物业管理中难以解决的老大难问题。
小区哪些地方属于公共区域，业主是否具有使用权？小区内的经营性收益应怎样分配？在《条例》中也有明确规定。
要彻底地减少或者防止物业纠纷的产生，化解物业管理中的矛盾，必须从源头上解决配套建筑与设施设备的产权问题，因此，《条例》第十二条规定新建物业管理区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、架空层、环卫设施、邮件（快件）接收等配套设施，应当在房屋销售合同中载明投资主体、权利归属。未载明的推定为业主共有。
同时，《条例》小区物业管理区域内共用部位、共用设施设备的经营性收益的管理、分配、建帐、公示、使用作了明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除成本和约定合理报酬后属于公共收益，归全体业主所有。并明确了经营性收益应当建立专户，纳入住宅专项维修资金部分应当按年度交存，并每半年公示公共收益账目，接受业主监督。
维护广大业主权益 创新设置业主委员会制度
随着经济社会的发展，一些超大型小区呈现业主达数千甚至上万人，因此，召开业主大会成为一大难题。
《条例》第十五条第二款规定，“业主人数超过三百人的住宅小区，可以以幢、单元为单位推选业主代表，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确"，这将有效解决小区业主人数众多、召集业主大会召开、形成决定决议难等问题。
《条例》第十六条规定，“同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的产生程序、职责范围、工作规范等事项"，这条的设置可以解决在不同的公共区域、不同的共用部位发生的需要业主委员会甚至业主大会议决定事项但又不涉及其他无关业主利益的事情。
而作为一个公益性的自治组织，一旦业主委员会不作为、乱作为，有损广大业主权益情况，《条例》参照《中华人民共和国公司法》创制了监事委员会制度，在第二十四条规定，业主大会可以设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会的工作。同时，对监事委员会的人数、职能职责、任职条件、罢免等进行了明确，更有利于监事委员会顺利开展工作。
前期物业服务等级虚高？委托第三方专业机构进行评定
对市民所反映的物业收费太高问题，以及物业服务企业是如何制定收费标准的，《条例》也进行了明确规定。
物业服务费收取，主要分为前期物业服务费和物业服务费两个方面。前期物业服务费的收费标准是由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布；物业服务费是由业主大会决定，业主委员会与物业服务公司签订合同时约定，属于市场行为。
对此，条例仅能对前期物业服务费这块进行调整。为了避免出现前期物业服务等级虚高、服务质量与物业服务收费标准不符，从而导致物业服务合同纠纷的情形发生，《条例》第四十四条规定，前期物业服务期间，首套住宅物业交付满一年的，建设单位应当委托第三方专业机构对前期物业服务企业服务等级进行评定。评定结果向全体业主公告，同时告知区县住房城乡建设行政主管部门。同时，条例对违反第四十四条规定，未按照要求委托第三方专业机构对前期物业服务企业服务等级进行评定的，给予了相应的处罚。
小区车位车库应优先满足业主需要
自贡的老旧小区非常多，车位车库少，存在停车难问题。那《条例》对小区车辆管理是如何考虑的？
针对老旧小区实施有计划的改造，通过业主自筹、引入社会资本等多种方式新建、改建小区停车配套设施，满足人民群众需要；对新建小区，在严格按照标准配建车位车库的基础上，《条例》规定“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位车库应当优先满足业主的需要。建设单位应当在销售物业前制定车位车库销售租赁方案，并在房屋销售现场公示。车位车库数量等于或者低于本物业管理区域的房屋套数的，每户业主限购一个车位车库。物业管理区域内业主未租、售的车位车库，建设单位可以向物业管理区域外的其他人出租，但单次租赁期限不得超过六个月"。
此外，对占用物业管理区域内道路或者其他场地停车。条例规定：“物业管理区域内规划的车位车库应当充分利用，未充分利用的，不得占用业主共用的道路或者其他场地设置车位。物业管理区域内，经业主大会同意，可以利用共用部位或者场地停放车辆并收取合理费用。停车方案由业主委员会或者物业管理委员会与物业服务企业共同拟定，规划、公安交警、消防部门应当对消防通道划定、警示标志设置等予以指导。"
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