选中内街 他的财富十年涨4倍
成都商报记者 叶涛
核心
提示
随着商业内街的兴起，大家也开始了解这种由传统社区商铺发展而来的升级版本，但很多人依然不了解商业内街的业态是如何组成的，投资价值究竟有多高，与传统商铺、写字楼等商业产品相比，有什么样的优势？带着这些问题，成都商报记者采访了三位投资过早期商业内街的投资客，以他们的投资经验分析商业内街的投资价值。
投资者·他们为何投资内街？
黄海：骨灰级商铺投资专家，1997年开始投资商铺，手中交易的商铺达30余个，投资的商业地产总金额高达数十亿元，如今长线持有10余个商铺。
邵先生：43岁，成都人。2001年投资蓝色加勒比内街商铺尝到甜头，之后买入蓝光金荷花、交大路、建设路等黄金口岸商铺5个，目前正在寻找下一个商业内街买铺计划。
张晔：45岁，自贡人。在成都市区投资商铺4个，包括金沙西园一期、建设路商铺等，2008年后开始在郊区买铺，看好新兴区域的投资价值，目前正在关注主城区新小区的商业内街。
同样是投资 写字楼输给商业内街
成都其实早在2000年左右就出现了商业内街，只是概念还没有如此精确，但以蓝光地产为首的不少开发商已经在推广这样的商业模式，其中包括蓝色加勒比广场、罗马假日广场、金沙西园，以及后来的鹭岛风情社区等项目，而投资这些内街商铺的购房者，无疑都成为了第一批大赢家。
2001年，31岁的邵先生购买了蓝色加勒比广场的一套底楼商铺，每平米1万多元的价格，100多平米的面积。纯粹以试水心态入市的邵先生根本没有想到，现在这套商铺的市价在4万元/平米，月租金在180元/平米。多年来，邵先生一直将这套商铺托交给物业方管理和租赁，而他只负责收租金，这一次的投资成功也铺垫了他此后的投资道路，现在邵先生手里拥有蓝光地产旗下的3套商铺，还有在交大路和建设路的几个小商铺。
“在我投资的6套商铺中，涨势最好、租金最稳定的就是蓝色加勒比广场和蓝光金荷花，而在交大路和建设路上面积60平米左右的临街商铺，租金约在100元/平米，相比较而言，商业内街优势更为明显。”邵先生表示，他也曾经涉足过写字楼投资，在南延线某知名楼盘买了一层顶楼，2万元/平米的价格，如今的租金不到100元/平米，还很难租赁出去，他干脆留作了自用。
总结投资经验，邵先生更加坚定了投资内街商铺的决心，这段时间他也在持续关注商业内街的信息，准备再次入手。他表示更关注品牌开发商和地段口岸的选择，以购买的蓝光旗下商铺为例，他说当年对投资商铺缺乏判断，但是听说蓝光地产专业做商业地产投资，开发的香槟广场、玉林生活广场都很好，跟着有眼光的开发商走，是件比较省力的事情，结果他选对了。
选优质内街 可长线持有获稳定收益
成都商报记者在采访中发现一个现象，较为专业或者投资商铺较多的投资者，通常不会考虑其他产品形态。对此，专业投资者黄海表示：“写字楼的价值会受到写字楼本身的品质、区域竞争、市场经济环境、企业稳定性等等因素的影响，换句话说，不管经济如何变化，生活购物的需求依然存在，这也是多数人愿意投资商铺的原因。”
同时黄海对内街商铺的未来价值充分看好，在他看来，早期当街的街铺已经成为过去式，随着城市交通的立体化，有车的家庭越来越多，从春熙路逛街到东大街的主城区商业街集中式消费习惯已经被打破，而以社区为商业主战场的趋势越来越明显。“大多数的家庭会选择在某个综合体一站式购物消费体验，然后就是在所在社区的生活消费需求。”黄海认为，临街商铺的投资热潮已经过去，而内街商铺却刚刚兴起。
“对非短线投资的买铺者来说，买商业内街需要等待周边社区的成熟，社区商铺越老，自然形成的生活习惯、消费习惯越牢固，这是一个自然循环，因为商业内街不会有价值降低的可能，相对于其他商铺投资更加稳定。”投资客张晔表示，他曾在金沙西园一期买了一间商业内街的商铺，入手价格是15000元/平米，现在价格已经接近3万元/平米。张晔回忆：“当初就是看好开发商前期规划中考虑到了人流量、业态搭配、大小商铺的有机组合，以及主力商铺和次主力店铺的配合等等。金沙西园从2004年起一共开发8年，虽然社区入住较慢，商铺的价格也是逐渐显现，但社区逐渐成熟，周边社区也成型了，金沙西园的内街也成为附近居民的生活消费地。”
内街刚兴起 投资商铺机会正当其时
投资客的理想投资状态不外乎是抄到低价，从这个角度出发，购买临街旺铺、二手旺铺都是用钱在PK，不符合投资客的冒险精神。“我的商铺都是在历史最低点时买的。刚开始，开发商不知道商铺到底能值多少钱，投资者对于某个刚开始的区域商铺租金能达到多少也是个未知数。你要走在开发商前面，在一个完全不对称市场里，你的胜算才大。”张晔认为随着2008年后商铺价格的迅速高涨，已经很难出现高性价比的商铺，但是用前进5年或10年的眼光来看，现在刚刚兴起的商业内街，正是开发商进入一个新区域的时期，就算是高价拿地，也不敢在初期抬高价格，恰好是进入内接商铺的好时候。
“现在大多数商业内街商铺的价格在2-3万元不等，而底商多半会推出低总价的小面积商铺，二楼、三楼的商铺会比底商低出1/3的价格，其中不乏挑高6米、买一层得两层的商铺。”黄海认为，商业内街相比传统的社区商铺更有业态统一管理、统一经营的优势。此外，由于人流动线的安排，杜绝了车行道的干扰，消费的习惯更容易养成，也不会造成二楼和三楼无人问津的死角。再者，价格比当街商铺动辄6-9万元/平米的高价更容易有升值空间。
“现在的新兴社区不再以街道和片区为核心，而是以社区为核心。”黄海在预测商业内街的发展前景时表示，以后像屈臣氏、连锁餐饮店等零售业、服务业均会选择进入社区，形成连锁品牌的网络布局，而成都的居民生活也会形成以大规模商业内街为核心，小社区便利商业为补充的生活消费习惯。
内街投资
4大锦囊妙计
在采访过程中，几位资深投资者均十分细心地列举了数个投资商业内街需要做的准备功课、注意事项。做好投资规划表，才能有的放矢，计算更为直观可行的收益目标。
锦囊一 计算内街的人流量
在选择商铺之前，拿上计时器在该商业内街进行现场记录，观察人流与车流的关系，每分钟经过多少人，节假日这个区域流动人群是多少，然后自己画一个人流导向图。
锦囊二 查询小区道路规划
首先在相关的规划窗口查询控制性详细规划的道路规划，看道路的截面图，以判断这条商业内街附近有没有人行绿岛、车行隔离带，或者未来会不会有新修的道路形成人流阻截和障碍。尽量避开城市主干道或交通干道上的商铺，以免因为交通更改而陷入被动状态。
锦囊三 选定适合经营的业态
投资商业内街的商铺，一定要根据周边物业的业态和人群、消费结构选择铺面经营业态。很多投资客盲目出手，只买不管的投资方式是欠缺投资水准的，应该先弄清楚这个铺面能做餐饮还是茶楼、便利店，做服务业还是零售业，才能准确判断铺面的投资属性和未来收益。
锦囊四 只选性价比高的
商业内街相比以前的社区商铺，在商业纯粹度上更占优势，如果区域辐射力度够大，人流量够大，规划业态清晰，选择二楼甚至三楼的商铺增值空间更大。底商多半面积小、价格高，买二楼商铺通常是底商1/3以下的价格，而且‘得房率\’比较高。这在商铺投资里可是个比住宅投资中更重要的概念了，一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房率70%的商铺要值钱得多。同时，这样的商铺对投资客来说也更容易顺利出手。
经营者·他们为何选择内街？
红高粱：
下一步开店，首选街区商业
选址
要素
1、地理位置：成熟区域，周边商业配套成熟
2、入驻形式：可租可买
3、入驻楼层：1-2楼
4、主力面积：3000-4000平米
5、开店计划：重点考虑入驻街区商业
住在齐力花园的郭大爷说，上世纪90年代，吃海鲜在成都还很洋盘，当时，在羊西线上开业的红高粱打出了“海鲜5折”的经营口号，将高不可攀的海鲜价格降到普通工薪阶层能够接受的消费水平。
现在，红高粱在成都开了4个店，其中已经开业的3家，分别位于迎宾大道、火车南站和南延线。第4家店，落子红牌楼，目前正在装修。从这4家店的选址来看，都处于城市中心繁华地段，城市配套完备，周边聚集了大量常住人口。
红高粱为什么选择这些地方？它的选址原则是什么？未来会布局街区商业吗？9日，成都商报记者来到了成都红高粱餐饮管理有限公司的所在地———地处天益街的“融城理想”，专访了红高粱酒楼执行人谢俊梅，她透露，下一步红高粱重点考虑入驻街区式商业。
城市扩容市场细分
餐饮选址“顺势而为”
谢俊梅说，较之8-10年前，成都的城市面积、居住半径、消费地点都发生了变化，以餐饮消费为例，就近消费成为主流趋势。多个区域消费中心的出现，意味着市场出现细分，餐厅业的选址也需顺应这种变化。她说，以前，红高粱选址只需要考虑东西南北4个方向，现在还要考虑东南、西北、西南、东北四个新方向。据她透露，落子红牌楼的红高粱店，正是基于城市变化后的布局。谢俊梅说，城市副中心的出现，形成了不同商圈。对于餐饮来说，商圈的人气直接决定其消费。“商圈，是我们选址的一个重要指标。”
成都商报记者了解到，红高粱西门店曾经历了三次搬迁：1999年，红高粱羊西线店开业；2001年，羊西线店搬到羊西立交；2005年，原羊西店搬到迎宾大道418号。“这三次搬迁，是因为商圈的人气发生了变化。”谢俊梅透露，我们在这开店，是因为周边修建了大量商业综合体，带来了大量商务人群，从而催生了新的消费需求。
下一步进攻方向
重点考虑街区式商业
成都商报记者了解到，成都人在餐饮上的消费习惯与广州、上海等地不一样。“10年前，广东人就接受了在商城和写字楼中请客吃饭，而成都现在还没有形成这样的习惯。”谢俊梅说，街区式商业满足了大型餐饮看重的硬件：接地气、有独立的门头，单独的烟道，3000-4000平米。
在成都商报记者采访过程中，谢俊梅多次提到了鹭岛国际社区。她说，以前大家觉得街区商业很低端，但其实不然。“你看，鹭岛国际社区的商业街，聚集了欧洲房子、柴门、星巴克、卓锦。”这种街区式商业将是未来一种主要的消费场所。“第一，业态齐全，吃喝玩乐都可以满足。第二，到达方便，快速公交和地铁网络，覆盖人群更广泛。第三，单一产权，开发商可通过调整商家保证业态的丰富性和人流的稳定性。”
良木缘：
选址谨慎，看重4大要素
选址
要素
1、地理位置：市中心，周边商业配套成熟
2、入驻形式：租赁为主，特别好的位置考虑购买
3、入驻楼层：2-3楼
4、主力面积：400平米左右
9日上午，成都的天气很好。
坐落在磨子桥跨线桥附近的良木缘店，工作人员已经开始忙碌。推门进去，一位身着白蓝条纹制服的工作人员上来热情招呼。刚落座，咖啡文化传播有限公司拓展部副部长杨光铭便走了进来。在二楼一张长条形的桌子上，一个小时的采访时间飞速过去。交谈之间，杨总接到了一个开发商的电话：希望良木缘到安县去开店，但被婉拒。
杨光铭透露，目前，良木缘已布局四川、重庆、西安三地，全部采取直营模式。“因为我们都是直营，开店成本高，选址很谨慎。在选址上，好的街区商业肯定会考虑。”
全部采用直营 春熙路上卖得最好
成立于1998年的良木缘，走出了一条独特的扩张之路：在成都发家，随之布局重庆，然后进入西安。接下来，良木缘将进入南宁、昆明、贵阳等城市，“慢慢向全国扩张”。杨光铭说，我们没有明确扩张计划，也没有刻意追求规模，而是稳步发展。
目前，良木缘在成都开了32家店，面积都在400平米左右，大部分是租赁，极少数是购买。而这32家店的位置，全都处于城市中心，周边配套成熟。“从店面的收益来看的话，春熙路的良木缘是最好的。”
在西部地区，良木缘所有的门店都是采取直营模式。在良木缘的官网上，一则加盟信息显示：良木缘咖啡自即日起（2011年3月），在四川省范围内不接受任何形式的特许加盟合作。事实上，成都、重庆、西安市场，良木缘全部采取直营模式。“开一家新店的成本要几百万元，如果选址失败就会对公司造成损失。因此，公司对新店的选址非常慎重。”
选择端头位置 更倾向于二三楼
良木缘在成都布局的32家店，除了全部位于成熟地段，还有多家店位于街区式商业的端头位置。譬如，加勒比广场的良木缘店，双楠伊藤对面的良木缘店。此外，在楼层选择上，良木缘倾向二三楼。“二三楼的昭示性和私密性更好。”杨光铭透露，每个店最先坐满的是靠窗的座位，如果是一楼的话，会因为人员和车辆频繁出入而出现相反的情况。
杨光铭透露，新店选址主要看四个要素：商圈的定位、人流量、产权性质以及开发商提供的物业支持。其中，物业支持包括延时经营和垂直交通动线。“我们的开业时间是早上9点到凌晨1点，而很多商场10点就关门了，我不可能要求客人离开。同时，客人在离开时，必须要有垂直的交通动线到达地面或者停车场，且不能影响商场的安保。”
杨光铭称，下一步，良木缘将重点考虑在城市综合体和商务中心开店。“目前，多家开发商正在跟我们洽谈，希望我们去那里开店，但很多不符合我们的需求。”他说，良木缘与其他咖啡厅不同的是，要给客户提供餐饮。所以，在硬件设计上必须有独立的烟道，有丰富的节水节电预留位置。
成都商报记者 陈柏喜 摄影记者 何彬
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