二手房有贷款 买家给首付解抵押需谨慎
□孙懋 田明曜
基本案情：
2020年3月，凌某某与王某签订《房地产买卖及经纪合同》约定,凌某某购买王某位于宜宾市XX大道一段的房屋，购房款为人民币87.6万元。
合同签订后，凌某某共计支付王某购房款项人民币24.1万元。按照约定，房主完成过户易主后，凌某某向银行申请办理购房贷款。但因王某将该款挥霍，未按照约定解除房屋抵押登记，导致该房屋不能办理过户登记。凌某某遂诉至翠屏区人民法院并申请保全了案涉房屋，请求判令王某退还其购房款人民币24.1万元并承担案件受理费、保全费。
裁判结果：
翠屏区人民法院对双方进行了调解，鉴于王某已认识到自己行为的错误，且凌某某也希望继续购买该套房屋，在向双方充分释明法律关系、法律后果的基础上，双方达成调解协议，翠屏区人民法院于2020年3月作出民事调解书如下：
1、王某将位于宜宾市XX大道一段的房屋作价79.8万元出售给凌某某，凌某某除去已支付给王某的24.1万元购房款外，尚应支付王某购房款55.7万元；
2、王某于2020年3月29日前，将该房屋腾空交付给凌某某。在交付过后，该房屋在银行的抵押登记贷款由凌某某代王某向银行支付并结清，在银行解除抵押登记后，王某在3个工作日内协助凌某某办理过户登记。凌某某办理过户登记后，于15个工作日内向王某支付剩余购房款。
3、案件受理费及保全费由王某自愿负担。
法官说法：
合法的买卖合同受法律保护。维护交易安全，促进交易完成是人民法院裁判的优先价值取向，促成双方当事人互谅互让则是民事调解工作核心。本案中，凌某某事实上仅有首付款24万余元，原合同为房屋完成过户后凌某某向银行贷款以支付房屋后续尾款，但王某违约使合同目的已不能实现。如单纯以凌某某的诉讼请求判决解除合同退还购房款，可能面临案件进入执行阶段后拍卖房屋，耗时漫长的情况。通过调解工作，凌某某同意自行借款支付尾款，帮助解除银行抵押后过户，并承担诉讼费及保全费，王某也同意在房屋总价上作出让步。截至目前，双方均已按调解书的约定分别履行了义务。
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