房屋交易和物业费缴纳那些事儿！
随着雅安经济社会的发展，雨城区中心城区的房地产市场不断拓展，伴随着商品房交易量的逐年增加，随之而来的涉及物业管理的矛盾纠纷也不断增加。如何适应房地产市场发展实际，保障房屋业主、房地产开发商和物业服务企业的合法权益，妥善化解涉及物业管理的矛盾纠纷，畅通群众利益诉求表达渠道？
2019年8月22日，雅安市雨城区中心城区物业纠纷人民调解委员会（以下简称：物调委）成立。物调委的成立，不仅畅通了群众的诉求表达渠道，而且依法维护了业主和物业服务企业合法权益。截至5月25日，物调委已经受理53件物业纠纷案件，调解成功34件。
买房了，开心！交物业费，闹心！日前，记者从物调委获悉了两起关于房屋交易和物业费缴纳的典型案例，就是否应缴纳物业费以及如何缴纳物业费的问题为大家普法。
房屋几经转手未过户
物业费到底谁来缴？
2017年，市民张晓将自己名下位于雨城区的房子卖给刘飞，刘飞将该房转卖给刘闻、刘闻又转卖伍美……
该房经不同房主转手售卖，但都未办理过户手续，同时也未向所在小区物业服务企业缴纳物业管理费。最终，物业公司将该房签订物业服务合同的房主张晓一纸诉状告到了法院，追讨其自2017年以来拖欠的物业服务费共计4414元。
那么这个物业费到底该谁出呢？法院受理该案后，根据案件的具体情况，引导物业公司和张晓到物调委进行诉前调解。最终，在物调委的主持下，经过调解员的依法调解，双方当事人达成意见：该房的物业费分别由刘飞、刘闻、伍美根据入住时间各自承担相应费用。
房子几经转手未过户
物业费一直未缴纳
2017年7月，张晓通过中介公司将自己在雅安雨城区的房子卖给了刘飞。居住近5个月后，刘飞又在2017年12月将此房转卖给刘闻。而刘闻又在2019年5月转卖给伍美。刘飞、刘闻、伍美三人自购房之日到2019年12月尚未缴纳物业费。由于未办理物业费转移，物业公司将原来的法定房主张晓告上了法庭。
根据调查了解到，张晓在居住期间，已缴清了物业费。在此期间，除张晓外，其余三人均未协商如何缴纳物业费。刘飞进驻期间的这部分物业费，张晓缴纳的已经包含。
同意补缴物业费
按入住时段承担
2019年12月26日，接到雨城区法院委托调解该案后，物调委调解员认真调查了解相关情况，依法组织开展调解。调解员通过电话联系并取得当事人同意，采取电话调解的方式，对当事人争议焦点进行梳理和法律解释。
“法律关系很清楚，事实很明白。”调解员彭文辉介绍，联系上几位当事人，介绍了整个情况及法律关系后，几位当事人均表示同意调解，也愿意补缴物业费。在外地的伍美还委托了在雅安的代理人前来处理该事情。
按照《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》的相关规定，在明确认定合同条款及责任和义务的情况下，几位当事人同意补缴物业费，并根据各自实际入住时段划分承担。他们达成一致协议：2017年7月至11月物业服务费由刘飞承担，2017年12月至2019年7月由刘闻承担，2019年8月至12月由伍美承担。此前，刘飞入住期间的物业服务费已经由张晓缴纳的物业费包含，所欠的物业费由刘闻承担3356元，伍美承担1049元。协议签订10日内，刘闻、伍美将物业服务费付给物业公司，完成欠费清偿。
2020年1月2日，调解员进行回访时，几位当事人均履行完毕协议规定，对调解结果非常满意。
房主、中介公司、物业公司
都应增强法律意识
调解员表示，在此次调解中，联系几位当事人的过程相对复杂，但调解开展相对顺利。
这起案例给了房主、中介、物业公司等多方以警示。
调解员彭文辉介绍，张晓在卖房的过程中，承诺有需要就及时协助办理过户手续。但在中介的指导下，与不是当时签订卖房合同的买方进行办理，而是与伍美进行过户手续办理。这就存在很大的法律风险，构成“一房多卖”的可能性。
作为房主，不论是通过中介，还是私下交易，在房屋交易的过程中一定要注意房子的过户问题。
在本案中，当物业公司上门催收物业费时，当时的实际房屋所有人都表示：“不关我们的事，找之前的业主或者房主。”这就给物业公司带来不必要的麻烦。作为物业公司，应该在物业服务合同中，约定履行好自己的告知义务。最好是在物业合同上增加一条提示：告知业主在出让房屋时及时变更物业服务合同的信息。否则，房屋变更后收物业费时就会产生很多不必要的麻烦。
而作为中介公司，应该提高工作的透明度和规范性。在房屋交易的过程中，将房屋过户的情况、按揭情况等信息进行及时更新和通报，让买卖双方都了解房屋交易的相关进度，以此保障当事人双方的合法权益。
购买房屋一直未入住
是否需要缴纳物业费？
购买房屋未入住，未享受服务，是否要缴纳物业费？市民关丽就遇到了这样的困惑。2015年，关丽购买雨城区的一套商品房，但接房后，一直未入住。关丽认为自己没有入住就不应该缴纳物业费。
2017年7月1日至2019年12月，她以此为由拒绝向物业服务企业缴纳物业费。在此期间，物业公司多次与之协商，都未达成一致意见。
最终，物业公司将关丽告上法庭。经双方当事人的同意，法院委托物调委进行调解，在自愿平等的基础上达成一致：关丽补缴所欠的物业费。
未入住新房
拒绝缴纳物业费
2019年12月，物业公司将关丽告上法庭，要求关丽缴纳自2017年7月至2019年12月期间已拖欠的物业公司服务费5616元。
证据表明，2015年双方签订的《物业服务合同》明确约定，甲方实行乙方按季或按年缴的方式收取物业服务费，滞纳金5%每日计收……乙方无正当理由拒不缴纳或故意拖欠服务费或其他应由乙方承担费用的，甲方可以通过电话催收等方式通知乙方按时缴纳，超过半年未缴纳物业费的，甲方将通过起诉等法律途径继续追收相关费用（包括但不限于由此发生的律师费用、差旅费等。）
“自2015年交房至今都没有入住，我没有享受过物业服务，怎么缴纳物业费用？你们为我服务过什么？”在关丽看来，自己就不应该缴纳物业费。
物业公司则认为：入住与否，是业主的权利，签了物业服务合同就要按照合同协议履行。因而双方分歧较大，始终不能达成一致意见。于是，物业公司上诉至法院。法院根据实际情况，交由物调委进行调解。
业主补缴所欠物业费
物业公司免去滞纳金
接到该案件后，调解员即刻联系关丽，并到其房屋所在小区进行实地走访，全面了解案件事实真相。通过实地调查，发现关丽的房屋尚未装修，也没有入住。
同时，调解员要求关丽与物业公司到物调委现场进行调解。由于关丽在荥经县做生意，其委托了自己的姐姐前来参与调解。“既然没有享受服务，就是不应该缴纳物业服务费。”其姐姐也认为不应该缴纳物业费。
调解员介绍，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，查明双方当事人签订的物业服务合同在法律的范围内，具有法律效力，对关丽进行心理疏导和法律条文解释，阐明事实真相和法律依据。
通过调解员不懈的努力，采取摆事实、讲道理、明法理的方式，关丽方认识到事情的严重性，随即转变态度，主动配合与物业公司进行协商。最终，在物调委的主持下，关丽与物业公司再次来到物调委进行调解，达成调解协议：物业公司从法院撤诉，免去关丽拖欠物业费的滞纳金1078.3元，关丽补缴2017年7月1日至2019年12月31日物业服务费5616元。
2020年1月2日，调解员进行了案件回访，双方均已履行协议规定，对调解结果十分满意。
签订物业合同后
享受权利的同时也要履行义务
调解员彭文辉表示，在与物业公司签订物业服务合同时，一定要慎重、仔细，依法保障自身合法权利，在享受自己权利的同时，也要履行好自己的义务。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主提出物业服务提供方单方面强行中止服务，需向法院提交相应的证据加以证明。若无证据证明，仅以未享受服务进行抗辩，则无法得到法院支持。（文中均为化名）
雅安日报记者 李晓明
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