楼上漏水殃及楼下 租客依法承担责任

房屋出租给他人期间，因为租客的使用和管理不善导致对邻居造成了损失，该由谁承担赔偿责任？

近日，荥经县人民法院就审理了这样一起侵权赔偿纠纷案件。通过审理，法院认定在租房合同明确载明租客“必须保证室内家具、水、电、气等设备设施的完好性，并自觉予以维护”的前提下，对出租房卫生间高压水管破裂未能进行及时有效的处置，导致漏水浸入原告房屋造成损失的情形，应由该房屋的租客承担相应赔偿责任。房屋屋主不承担赔偿责任。

案件回放：

楼上漏水淹了楼下房屋

2016年9月18日，任某的妻子与余某签订了《房屋租赁协议》，将被告任某所有的住房出租给余某，约定租期为2016年9月19日至2017年9月18日。此外，《房屋租赁协议》第4条约定：本着用修走丢的原则，乙方（承租方）必须保证室内家具、水、电、气等设备设施的完好性，并自觉予以维护，维修费用由乙方独立承担。

2017年1月20日，居住在余某这套出租房楼下的吴某发现，楼上任某的房屋在漏水，回到家中发现其房屋内堆放的兔毛已被浸湿并腐烂，随即通知任某处理此事。任某给房屋租客余某联系，余某当即承诺由他处理。

1月22日，吴某和余某在任某的见证下，对吴某的兔毛损失情况进行确认，确认受损价值1万元。但此后，租客余某与房主任某就有关赔偿责任未达成一致意见，吴某起诉至法院，要求房主任某与租客余某二被告共同赔偿其兔毛损失1万元。

案件审判：

租房合同有明确约定

房主不承担赔偿责任

在案件审理中，如何划分两名被告人在这一案件中的责任，成为了争议焦点。而要厘清这一问题，双方签订的《房屋租赁协议》是关键。

法院经审理查明，两名被告在租房时签订的《房屋租赁协议》中，对房屋租赁期间房屋内的家具、水、电、气等设备设施的完好性由租客余某负责有着明确的约定。租客余某没有按照《房屋租赁协议》的约定履行对出租房屋内的水、电、气等设备设施的维护、维修义务，且对出租房卫生间高压水管破裂未能进行及时有效的处置，导致漏水浸入原告吴某居住的房屋，造成原告存放的兔毛被浸湿、腐烂，存在过错，依法应承担民事侵权赔偿责任。房屋屋主任某作为房主，并不是房屋及房屋内水、电、气等设备设施的实际管理人，对其出租的房屋卫生间高压水管破裂并造成原告兔毛损失并无过错，依法不承担民事责任。

最终，法院判决租客余某赔偿原告吴某经济损失1万元。同时驳回原告吴某要求房主任某承担侵权赔偿责任的诉讼请求。

法官说法：

签订租房协议很重要

各方应切实履行约定义务

法官指出，在本案中，确定房屋出租人和房屋承租人的义务和过错是确定本案侵权责任的依据。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。由于本案房屋出租人和承租人所签订的《房屋租赁协议》第4条明确约定：“本着用修走丢的原则，乙方（承租方）必须保证室内家具、水、电、气等设备设施的完好性，并自觉予以维护，维修费用由乙方独立承担”。

据此，法院认为，租客余某作为房屋承租人没有按照《房屋租赁协议》的约定履行对出租房屋内的水、电、气等设备设施的维护、维修义务，且对出租房卫生间高压水管破裂未能进行及时有效的处置，导致漏水浸入原告吴某居住的房屋并造成损失，依法应承担民事侵权赔偿责任。房主任某并不是房屋及房屋内水、电、气等设备设施的实际管理人，对其出租的房屋卫生间高压水管破裂并造成原告兔毛损失并无过错，依法不承担民事责任。

我国法律明确：依法成立的合同，受法律保护。“在本案中，双方签订的《房屋租赁协议》对这一案件中两被告的责任划分起到了关键作用。”法官表示，“不论是房屋租赁、劳务用工还是商品销售、提供服务，协议、合同等都是保障各方当事人合法权益的有效手段。”对此，法官希望广大市民应进一步提升法治意识和合同意识，在进行民事活动中，一定要按照法律规定签订相应的协议或合同，明确有关各方的权利和义务。

雅安日报记者 周昆

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