购房交付定金签订协议更稳妥
在房产交易中，一般买方会向卖方交付相应比例的购房定金。一来双方就同一买卖事实达成一致意愿；二来作为房屋买卖合同执行的“保障措施”——定金罚则对买卖双方执行合同均有约束效用。
交付购房定金需要注意什么？适用定金罚则的条件有哪些？近日，市区某律师事务所律师冯康伟结合案例作了解答。
案 例
交付房屋买卖定金后未履约
2017年3月，王某通过网络查询到刘某发布的二手房出售信息，经实地查看房屋后，双方达成购房意愿，并支付给刘某1万元买房定金。刘某给王某开具“收到购房定金1万元”收据。
同年5月，刘某在电子邮箱收到王某发送的二手房买卖合同样本后回信：“合同内容异议太多，还需面谈。”此后，双方因在房价问题上产生争议，一直未能订立书面房屋买卖合同。
王某于2018年10月，以刘某将只值15万元左右的房屋以22万元高价出售，明显无意售房却一味拖延为由，请求判令刘某双倍返还定金2万元，并赔偿其因反复磋商此事而额外另租房居住两年产生的房租损失9000元。
刘某辩称，王某交付定金之日房屋买卖交易已达成，后因王某一直以各种无理借口要求被告方降价售房，自己不同意，导致无法签订书面房屋买卖合同。
法 院
定金限10日内返还
根据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第115条规定，本案中王某向刘某交付1万元定金，且定金已实际交付，该定金合同有效，1万元的性质应属于立约定金。
当事人间有立约定金合同且定金已实际支付，但一方当事人恶意违约，拒绝按照已经明确约定的条件订立主合同方能适用定金罚则。刘某夫妇主张适用定金罚则，但不能提供充分的证据证明双方就房屋买卖价格等合同主要条款达成一致意见，也不能证明对方存在恶意违约，拒绝订立房屋买卖合同，应依法承担举证不利后果。遂依法判决刘某在判决生效后10日内返还原告王某现金1万元，并驳回原告王某其他诉讼请求。
律 师
适用定金罚则有必要条件
定金作为一种债务的担保方式，是指合同当事人为确保合同的履行，约定由一方在合同未履行前应先行给付数额内预先支付另一方一定数额金钱的担保形式。
我国《担保法》第89条、《合同法》第115条均规定了定金担保及定金罚则，即“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
本案双方当事人虽仅口头协商房屋转让相关事宜，未签订书面协议，但根据《担保法》第90条“定金合同从实际交付定金之日起生效。”据此可知，定金合同为实践性合同，其成立不仅应有当事人订立定金担保的合意，而且应有定金的实际交付行为。
但本案双方均无证据证明其已对涉案房屋转让价格达成一致意见，或因对方恶意违约而致书面房屋转让合同无法签订，故本案无法适用定金罚则。依据我国《民法通则》第92条之规定，刘某应予返还王某1万元定金，否则即构成不当得利。
雅安日报记者 高小松
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