处分共有房产 夫妻双方说了算
俗话说，婚姻生活需要房子为其遮蔽风雨。现实中，因夫妻共有房屋被夫妻一方单方出售，造成另一方财产损失的纠纷并不少见。
单方出售夫妻共有房产有何风险？在购买夫妻共有房产时需要注意哪些事项？近日，市区某律师事务所律师冯康伟结合案例作了解答。
案例：
未经配偶同意处分房屋
2003年，李某与彭某登记结婚。婚后，双方在市区买了一套商品房。
2013年，李某以其和彭某的名义作为卖方与刘某、中介公司签订《房地产买卖合同》，将该房屋出售给刘某。同时，三方还在合同中约定，卖方共有人彭某已知道并同意出售该房屋，如违约则由房屋共有人负全责。
合同签订后，李某收取了刘某支付的定金、中介费等。但在过户办理中，彭某表示不同意出售该房屋，并主张李某未经其同意出售共有房屋，《房产买卖合同》应属无效。
法院：
单方处分行为无效
法院审理后认为，刘某在明知彭某是房屋共有人的情况下，未亲自询问彭某是否同意出售房屋，也未要求李某提供彭某同意出售房屋的书面资料，刘某未尽到谨慎注意义务，不具有主观方面的善意。
彭某在无效民事行为无过错，刘某要求彭某对债务承担连带清偿责任于法无据。因此，刘某与李某之间成立的房屋买卖合同法律关系无效，并驳回了刘某的其他诉讼请求。
律师：
善意取得是合同生效重要因素
《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
根据上述条款规定，无处分权人处分他人财产所订立的合同属于“效力待定合同”，即在共有权人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的情况下，合同有效。否则，合同应认定为无效。
案例中彭某拒绝追认《房产买卖合同》。因此，刘某与李某之间成立的房屋买卖合同法律关系应属无效。
关于善意取得问题，《物权法》第一百零六条明确规定了适用善意取得应当具备的三个条件：
一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条也有规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”
而善意与否是人的一种主观心理状态，属于主观意识范畴，很难为他人所知悉，很难有统一且客观衡量标准。在不动产权善意取得制度中，一般要求受让人主观上是善意的，并且无主观过失。除非对方有确凿的证据证实买受人清楚无权处分的事实。
雅安日报记者 高小松
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