租房者有权优先购房房东“任性”违约要担责
“说好租住3年，结果才住1年多时间，房东便说房子已经卖了，不租了。”日前，李梅被房东告知产权变更后，既气愤又无奈，自己本打算攒钱买下这套房，结果房子卖了自己都不知道。
现实中，因房东单方毁约的案例并不鲜见。承租者如何保障自己权利，关于租赁房屋时享有优先购买权法律又是如何约定的？近日，市区某律师事务所律师冯康伟结合案例作了解答。
案例
因卖房未及时
通知租户违约
2005年起，李女士在A公司所有的商铺经营婚纱摄影生意，约定年租金4万元，租期八年（自2006年2月1日起至2014年1月31日止），同时约定租赁期间承租人转让房产，应提前一个月书面通知李女士。
2013年2月，李女士在缴纳房租时得知，该租赁房屋已于2006年3月18日售于吴某，成交价120万元，并已办理了房屋产权变更登记手续。而后，李女士将A公司、吴某，以及受A公司委托与吴某签订购房协议的物业公司三方作为被告起诉至法院，请求判令该公司与吴某间签订的房屋买卖协议无效，自己享受优先购买权，并赔偿自己人民币15万元。依据是评估公司对该房产现在的市场估价为150万元。
被告A公司辩称，原告主张赔偿损失是依据价格评估结论作为参考，评估的房价过高，评估报告鉴定的价格有失公允。物业公司辩称，其受被告A公司委托，与原告签订涉案房屋租赁合同，相关责任应由A公司承担。
吴某则认为，其对讼争房屋的取得属善意取得，且办理了产权登记手续，原告主张协议无效于法无据。
判决
构成违约并按
比例支付赔偿
法院审理认为，A公司作为出租人在房产所有权转移时应履行告知义务，其未按约履行的行为构成违约，原告有权主张相应的违约损失。双方租赁合同中对出租方的违约责任没有作出约定，参考合同中约定的承租方违约时的责任比例，具体数额酌定为以被告A公司和吴某的成交价的10%计算。
由于原告申请评估的房屋价值与被告吴某购房价格十分悬殊，明显与市场行情不符，原告据此差额主张损失，法院不予支持。
被告吴某已出价购买该房屋，并无证据证明其主观上存有恶意的情形，并且房屋租赁合同未办理登记备案手续，承租人的优先购买权不具有对抗第三人的效力，被告吴某不承担赔偿责任。
而被告物业公司作为合同签订及合同履行的代理人，在代理权限内实施民事法律行为，不承担赔偿责任，由其委托人承担民事责任。据此判决A公司赔偿原告损失12万元，并驳回原告的其他诉讼请求。
律师
租客应维护
自身合法权益
房屋租赁人对租赁房屋享有优先购买权，但是实践中优先购买权没有受到应有重视，许多房屋所有人认为房屋是自己的，可以随意处置，租赁人无权干涉其房屋买卖活动。
根据最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”此外，《中华人民共和国合同法》第230条也规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理时间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利但需要明确的条件是“优先”，即在时间上一般规定为3个月；二是“同等条件”即：价格条件相同；付款期限、付款方式相同。
需要注意的是，准备购买的二手房如果有租客租用中，房主表示租客不购买房屋，最好要求房主把“租客放弃优先购买权”写进合同条款，并附上相应的违约责任，以避免后续纠纷。
根据我国法律规定的基本理念，民事赔偿以填补损失为基本原则，对于因优先购买受到侵害而引起的损害赔偿，应当根据当事人的实际损失情况进行合理判断。本案中依照租赁合同中的违约责任标准进行裁判较为合理，既符合当事人的心理预期，也符合当事人对合理损失的基本判断。
雅安日报记者 高小松 高菲菲
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